上海市外资内销平价住宅出售管理办法

1. 上海市外资内销平价住宅出售管理办法

第一条（目的）为了加快本市危棚简屋密集地区的改造，规范外资内销平价住宅出售行为，制定本办法。第二条（定义）本办法所称外资内销平价住宅，是指按照《上海市外资内销平价住宅开发收购管理办法》开发，并已由政府收购的住宅。第三条（适用范围）凡在本市范围内出售外资内销平价住宅，适用本办法。第四条（出售对象）外资内销平价住宅应当首先有偿安置要求回原地安置的被拆迁户。安置前款对象后的剩余住宅，优先出售给具有本市市区常住户口的下列对象：
（一）劳动模范、建设功臣等有特殊贡献人员中的住房困难户；
（二）人均居住面积在4平方米以下的中低收入住房特困户；
（三）需要照顾的其他特殊对象。第五条（出售价格）外资内销平价住宅的成本价及平价，由市建委会同市物价局按下列规定核定：
（一）成本价：根据《上海市外资内销平价住宅开发收购管理办法》第十四条规定的开发成本结合成本冲抵因素核定；
（二）平价：根据《上海市外资内销平价住宅开发收购管理办法》第二十条规定的收购价格加1％管理费结合成本冲抵因素核定。第六条（成本冲抵）在保证本办法第四条第一款及第二款对象购房的前提下，经市建委批准，可以提取一定比例的住宅及商业服务设施，以市场价出售。其收入必须用于冲抵本基地其余住宅的开发成本，以降低售价。第七条（私房被拆迁户有偿安置价格）对要求回原地安置的私有房屋被拆迁户，按下列规定实行有偿安置：
（一）安置房屋建筑面积在人均24平方米以内、不超过原私有房屋建筑面积的，以成本价购房。
（二）按第
（一）项规定安置后住房仍有困难，安置房屋建筑面积在人均16平方米以内的，可以成本价超面积购买至人均16平方米；安置房屋建筑面积超过人均16平方米的，可以平价超面积购买至人均24平方米。
（三）安置房屋建筑面积超过人均24平方米、不超过原私有房屋建筑面积的，超过人均24平方米的部分以平价购房。
（四）除第
（二）项情形外，安置房屋建筑面积超过原私有房屋建筑面积的，超过部分以市场价购房。第八条（公房被拆迁户有偿安置价格）公有住房被拆迁户要求回原地安置的，按规定的安置面积，以成本价购房。安置后住房仍有困难，安置房屋建筑面积在人均20平方米以内的，可以平价购房至20平方米。第九条（优先出售价格）在本办法第四条第二款规定的对象中，凡购买的住房是自住的，且建筑面积在人均16平方米以内的，以平价购买；建筑面积超过人均16平方米的，超过部分按市场价购买。第十条（产权归属）按本办法购得的住宅，产权为购房人所有。第十一条（有关用语含义）本办法所称的“以内”、“以下”均包括本数，“超过”不包括本数。第十二条（应用解释部门）本办法具体应用中的问题，由市建委、市外资委按照各自的职责负责解释。第十三条（施行日期）本办法自发布之日起施行。

2. 上海市外资内销平价住宅出售管理办法

第一条　（目的）
　　为了加快本市危棚筒屋密集地区的改造，规范外资内销平价住宅出售行为，制定本办法。第二条　（定义）
　　本办法所称外资内销平价住宅，是指按照《上海市外资内销平价住宅开发收购管理办法》开发，并已由政府收购的住宅。第三条　（适用范围）
　　凡在本市范围内出售外资内销平价住宅，适用本办法。第四条　（出售对象）
　　外资内销平价住宅应当首先有偿安置要求回原地安置的被拆迁户。
　　安置前款对象后的剩余住宅，优先出售给具有本市市区常住户口的下列对象：
　　（一）劳动模范、建设功臣等有特殊贡献人员中的住房困难户；
　　（二）人均居住面积在4平方米以下的中低收入住房特困户；
　　（三）需要照顾的其他特殊对象。第五条　（出售价格）
　　外资内销平价住宅的成本价及平价，由市建委会同市物价局按下列规定核定：
　　（一）成本价：根据《上海市外资内销平价住宅开发收购管理办法》第十四条规定的开发成本结合成本冲抵因素核定；
　　（二）平价：根据《上海市外资内销平价住宅开发收购管理办法》第二十条规定的收购价格加1％管理费结合成本冲抵因素核定。第六条　（成本冲抵）
　　在保证本办法第四条第一款及第二款对象购房的前提下，经市建委批准，可以提取一定比例的住宅及商业服务设施，以市场价出售。其收入必须用于冲抵本基地其余住宅的开发成本，以降低售价。第七条　（私房被拆迁户有偿安置价格）
　　对要求回原地安置的私有房屋被拆迁户，按下列规定实行有偿安置：
　　（一）安置房屋建筑面积在人均24平方米以内、不超过原私有房屋建筑面积的，以成本价购房。
　　（二）按第（一）项规定安置后住房仍有困难，安置房屋建筑面积在人均16平方米以内的，可以成本价超面积购买至人均16平方米；安置房屋建筑面积超过人均16平方米的，可以平价超面积购买至人均24平方米。
　　（三）安置房屋建筑面积超过人均24平方米、不超过原私有房屋建筑面积的，超过人均24平方米的部分以平价购房。
　　（四）除第（二）项情形外，安置房屋建筑面积超过原私有房屋建筑面积的，超过部分以市场价购房。第八条　（公房被拆迁户有偿安置价格）
　　公有住房被拆迁户要求回原地安置的，按规定的安置面积，以成本价购房。安置后住房仍有困难，安置房屋建筑面积在人均20平方米以内的，可以平价购房至20平方米。第九条　（优先出售价格）
　　在本办法第四条第二款规定的对象中，凡购买的住房是自住的，且建筑面积在人均16平方米以内的，以平价购买；建筑面积超过人均16平方米的，超过部分按市场价购买。第十条　（产权归属）
　　按本办法购得的住宅，产权为购房人所有。第十一条　（有关用语含义）
　　本办法所称的“以内”、“以下”均包括本数，“超过”不包括本数。第十二条　（应用解释部门）
　　本办法具体应用中的问题，由市建委、市外资委按照各自的职责负责解释。第十三条　（施行日期）
　　本办法自发布之日起施行。

3. 上海市出售商品住宅管理办法(试行)

第一条　为了更多地筹集资金建造住宅，以尽快缓和本市城市住宅的紧张状况，根据国务院关于城市出售商品住宅的有关规定，结合本市实际情况，特制定本办法。第二条　凡上海城市范围内商品住宅的出售、使用和管理，均适用本办法。中央在沪单位建造的商品住宅，参照本办法办理。第三条　上海市房地产管理局是本市商品住宅的主管机关，负责商品住宅经营的业务工作。第四条　商品住宅分为：一、国家基本建设投资或地方财政投资建造的商品住宅；二、企业事业单位自筹资金建造的商品住宅；三、中华企业公司或经批准可以出售商品住宅的单位所建造的高标准商品住宅。第五条　商品住宅建设必须按照基本建设程序，列入国家统一计划。
　　一般商品住宅和高标准商品住宅所需建设基地，均由市规划部门和市房地部门根据城市总体规划和住宅建设规划统筹安排。商品住宅所需建筑材料，由物资部门根据有关规定负责供应。第六条　商品住宅的建设资金，由建设单位自筹。自筹资金不足的，可向建设银行申请低息贷款。银行要对商品住宅建设资金的使用情况加强监督和管理。商品住宅出售后回收的资金，返回原筹资单位，继续用于住宅建设。地方财政投资建造的商品住宅，回收的资金应由出售单位交还地方财政专户存储。第七条　设计部门要根据国家规定的建设标准和建设单位的实际需要，区别不同用途，精心设计式样新颖的商品住宅。施工单位要按图施工，确保质量。
　　商品住宅须经建设单位会同设计部门和房地部门验收合格后，方可交付使用。第八条　商品住宅的市政设施和文教、卫生、商业服务、邮电、交通等配套建设，必须同住宅同时交付使用，以方便居民生活。第九条　地方财政投资建造或中华企业公司投资建造的商品住宅，由中华企业公司经营；企业事业单位和其他经批准可出售商品住宅的单位，以国家基建投资或自筹资金建造的商品住宅，均由建设单位自行经营。第十条　凡以自住为目的、有本市常住户口的职工，均可申请购买商品住宅。购买全价出售的商品住宅，可直接到商品住宅经营单位办理申请手续；购买补贴出售的商品住宅，须持所在单位出具的证明，到商品住宅经营单位办理申请手续。
　　由国家和企业补贴出售的商品住宅，优先售给年大结婚无房户、其他无房户以及几代同室或成年子女同室等居住不方便户。第十一条　用侨汇购买商品住宅的下列对象，可向批准经营侨汇售房业务的单位办理申请手续：
　　一、有本市常住户口的归侨或侨誊；
　　二、经有关部门批准来本市定居的华侨或外籍华人；
　　三、需要购买住房给常住本市的亲属居住的港、澳、台同胞、海外华侨以及外籍华人。第十二条　一般标准的商品住宅，不分高层或多层，每平方米建筑面积的出售基价定为三百六十元。职工个人购买的商品住宅，其售价按出售基价乘以价格的增减系数计算。价格的增减系数根据商品住宅所处的地段以及房屋的层次、朝向确定。第十三条　中华企业公司或经批准可出售商品住宅的单位建造的高标准商品住宅，按质论价，全价出售，价款必须一次付清。第十四条　职工个人购买全价出售的一般标准商品住宅，价款必须一次付清，出售价格可给予九折的优惠，并优先供房。第十五条　职工购买补贴出售的一般标准商品住宅，个人承付的价款不得少于三分之一，其余部分由国家或企业事业单位补贴。
　　地方财政投资建造的一般标准商品住宅，售给本市党、政、群众团体机关等行政事业单位职工的，由市财政补贴；售给有利润收入的企业事业单位职工的，由职工所在单位补贴，单位补贴确有困难的，由其上级主管部门统筹安排。
　　系统单位由国家基建投资或自筹资金建造的一般标准商品住宅，售给本单位职工的，由本单位补贴。第十六条　职工购买补贴出售的商品住宅，个人一次付清承付价款的，可给予九折的优惠。从单位购买补贴出售的商品住宅，可以分期付款，但首次必须交纳应付款的三分之一，其余的一般应在十年内付清。出售商品住宅的单位应与分期付款购买商品住宅的职工签订还款合同，逐月从购房职工的工资中扣还。第十七条　中国工商银行上海市分行可开办存贷结合的“购房储蓄”，帮助职工聚集购房资金。凡有本市常住户口、具备购买商品住宅条件的在职职工，均可到银行开户，认定一个固定金额，按月存储。存足购房资金的三分之一，并由储户本人向售房部门落实房源后，不足部分，可向银行申请贷款。具体存贷办法由银行另行制定。

4. 上海市利用外资开发经营内销商品住宅暂行规定

第一条　为了利用外资开发经营内销商品住宅，加快本市旧区改造步伐，根据国家和本市有关国有土地使用权出让及内销商品房建设管理的有关规定，制定本规定。第二条　凡在本市危房、棚户、简屋、二级旧里较集中（建筑面积占50％以上）的地区利用外资，进行的内销商品住宅开发经营，适用本规定。第三条　利用外资开发经营内销商品住宅，应按国有土地使用权出让方式获得土地使用权。土地使用权出让价格给予优惠，由区人民政府根据不同地段具体确定，土地使用权出让的收入应按下列标准上缴市人民政府：
　　（一）容积率在1．8以内（含1．8）的，按外商投资企业年土地使用费标准×5年计算。
　　（二）容积率超过1．8的部分，按外商投资企业年土地使用费标准×5年×50％计算。第四条　利用外资开发经营内销商品住宅的土地使用权出让年限最高为七十年。
　　国内购买者的房屋所有权，按照本市内销商品住宅管理的规定处理。第五条　利用外资开发经营内销商品住宅的地块，应根据经批准的详细规划要求，由所在地的区人民政府报市建设委员会确定；利用外资开发经营内销商品住宅的项目，按外商投资项目审批权限，由市外国投资工作委员会或其他有审批权的机关审批，并抄送市计划委员会，列入本市利用外商投资项目。第六条　因利用外资开发经营内销商品住宅而发生的拆迁安置费用、相关的市政设施配套费用等，由投资者承担。第七条　利用外资开发经营内销商品住宅应签订土地使用权出让合同，并按土地使用权出让的规定程序办理审批手续。出让合同除规定应明确的事项外，还应包括下列内容：
　　（一）商品住宅的销售对象为国内的个人或企业、事业单位、机关、团体等。
　　（二）土地受让方必须遵守合同规定的权利义务。第八条　利用外资开发经营内销商品住宅，可以采取中外合资、合作的方式，也可以采取外商独资方式，但均应根据本市有关规定，成立综合性的房地产公司或特定地块的项目公司具体实施开发。中外合作开发经营的中方合作者不得以土地使用权作为合作条件。第九条　利用外资开发经营内销商品住宅所需的拆迁安置基地，应纳入各区的旧区改造用地计划，由区人民政府负责协调核定。第十条　利用外资开发经营内销商品住宅需拆迁企业、事业单位或居民户的，按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《实施细则》）的规定执行。
　　对要求回原地安置的被拆迁户，实行有偿安置，按下列规定购房：
　　（一）在《实施细则》规定的安置面积以内的，以商品住宅成本价购买；
　　（二）超过《实施细则》规定安置面积的部分，以商品住宅市场价购买；
　　（三）房屋产权归购买者所有。第十一条　利用外资开发经营内销商品住宅，应按规划配置公建设施。在确保公建设施配置的前提下，可适当调剂商业服务设施的项目规模和指标，产权归投资者所有。第十二条　利用外资开发的内销商品住宅向境外销售时，应按土地使用权出让规定，重新签订土地使用权出让合同，并按当时的外销商品住宅的土地使用权出让价格补缴出让金差价。第十三条　利用外资开发经营内销商品住宅的预售和销售，按照本市土地使用权出让地块商品房开发经营管理的有关规定办理。第十四条　浦东新区可以参照本规定执行。第十五条　本规定具体应用中的问题由市建设委员会和市外国投资工作委员会负责解释。第十六条　本规定自发布之日起施行。

5. 上海市利用外资开发经营内销商品住宅规定

第一条　为了进一步利用外资开发经营内销商品住宅，加快本市旧区改造步伐，根据国家和本市有关国有土地使用权出让及内销商品房建设管理的法律、法规，制定本规定。第二条　本规定适用于列入市人民政府（以下简称市政府）旧区改造计划的危房、棚户、简屋、二级旧里密集（建筑面积占总量70％以上，其中危房、棚户、简屋建筑面积占总量50％以上）地区（以下简称危棚简屋密集地区），利用外资开发经营内销商品住宅的活动。第三条　在危棚简屋密集地区利用外资开发经营内销商品住宅，由政府直接提　
供土地，投资者按国有土地使用权出让方式获得土地使用权。土地使用权出让价格给予优惠，具体由区人民政府（以下简称区政府）根据不同地段确定。土地使用权出让的收入应按下列标准上缴市政府：
　　（一）容积率在1．8以内（含1．8）的，按外商投资企业年土地使用费标准×5年计算。
　　（二）容积率超过1．8的，超过部分按外商投资企业年土地使用费标准×5年×50％计算。第四条　对利用外资开发经营内销商品住宅的项目，在第三条规定的土地使用权出让价格给予优惠的基础上，自三级地段起，按不同地段等级适当减收出让金。减收比例为：三级地段10％，四级地段20％，五级地段30％。第五条　利用外资开发经营内销商品住宅的土地使用权出让年限最高为七十年。
　　国内购买者的房屋所有权，按照本市内销商品住宅管理的规定执行。第六条　利用外资开发经营内销商品住宅的地块，根据经批准的详细规划要求，由所在地的区政府决定，报市房屋土地管理局备案；利用外资开发经营内销商品住宅的项目，按外商投资项目审批权限，由市外国投资工作委员会（以下简称市外资委）或其他有审批权的机关审批，并抄送市计划委员会和市建委，列入本市利用外资计划和商品房建设计划。第七条　市房屋土地管理局应当定期将经确认可利用外资开发经营内销商品住宅的地块位置、面积、地段等级等情况向社会公告。第八条　因利用外资开发经营内销商品住宅而发生的拆迁安置费用，由投资者承担。
　　利用外资开发经营内销商品住宅地块的市政公用设施，由有关部门向投资者收取配套费用并负责建设，或者经有关部门批准后，由投资者自行建设。第九条　利用外资开发经营内销商品住宅，应当签订土地使用权出让合同，并按土地使用权出让的规定程序办理审批手续。出让合同除按规定明确有关事项外，还应包括下列内容：
　　（一）商品住宅的销售对象为国内的个人或企业、事业单位、机关、团体等；
　　（二）土地受让方必须履行合同规定的义务，并享有合同规定的权利。第十条　利用外资开发经营内销商品住宅，应当根据国家和本市有关规定，成立特定地块的项目公司或综合性的房地产公司实施开发。第十一条　利用外资开发经营内销商品住宅所需的拆迁安置基地，应当纳入各区的旧区改造用地计划，由区政府负责协调核定。第十二条　利用外资开发经营内销商品住宅需拆迁房屋及其附属物的，按本市房屋拆迁管理的有关规定执行。
　　对要求回原地安置的被拆迁户，实行有偿安置，按下列规定购房：
　　（一）在规定的安置面积以内的，以商品住宅成本价购买；
　　（二）超过规定安置面积的部分，以商品住宅市场价购买；
　　（三）房屋产权归购买者所有。第十三条　利用外资开发经营内销商品住宅，其房屋拆迁由政府统一组织实施，具体实施拆迁的单位按拆迁实际成本的3％收取管理费。第十四条　利用外资开发的内销商品住宅向境外销售时，应当按土地使用权出让规定，重新签订土地使用权出让合同，并按当时的外销商品住宅的土地使用权出让价格，补缴出让金差价。第十五条　利用外资开发经营内销商品住宅的预售和销售，按照本市土地使用权出让地块商品房开发经营管理的有关规定执行。第十六条　利用外资开发经营内销商品住宅，应按规划配置公建设施。在确保其它公建设施配置的前提下，商业服务设施可按不高于15％的比例配套建设，并遵循“谁投资，谁所有，谁受益”的原则，产权归投资者所有。第十七条　本规定具体应用中的问题，由市建委会同市外资委解释。第十八条　本规定自发布之日起施行。1993年12月28日市政府批准的《上海市利用外资开发经营内销商品住宅暂行规定》同时废止。