房子可以抵押养老吗

1. 房子可以抵押养老吗

      大多数老年家庭的真实写照:不缺房,而是缺现金。      2020年,央行的一项调查显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%。那有没有一种机制,可以变房产为流动资金,还不影响居住?      必须有!这事国家在很多年前就想好了。2013年,国务院提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点,为老年人增加了一个养老的选择。这就是大家俗称的“以房养老”。      近期,由21世纪经济报道联合蚂蚁投教基地联合推出的《养在未老时》投教专题对关于养老投资的知识点做了系统化介绍。有人就问了,费这么大劲学习投资理财多麻烦,不如“以房养老”简单粗暴还稳定。      如果真这么以为的话,那就大错特错了!事实上,恰恰相反,“以房养老”涉及到方方面面的问题,法律关系复杂,准入门槛远比想象中高。甚至有不法分子假借政策之名,诱骗老人掉进早已设计好的陷阱里,最终“财房两空”。      这究竟是怎么一回事?“以房养老”是怎么操作的?别急,我们今天一次性说清楚。      正规的“以房养老”长啥样      我国60岁以上的老年人已有2.6亿多,占总人口比例大约是18.7%。除了基础养老保险、个人养老金、养老理财外,有人就想问,能不能再多一份收入来源,让老年生活多一份保障?      当然可以,安排!2014年,原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《指导意见》),在北京、上海、广州和武汉4个城市启动试点。2017年,银保监会制定发布了《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》,将反向抵押保险扩大到全国范围开展。      老年人住房反向抵押保险,就是我们通常所说的“以房养老”。本质上,它是一种保险,将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险。简单来说,拥有房屋完全产权的老年人可以把自己的房子抵押给保险公司,保险公司承担长寿风险,依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故,确保老人的晚年生活后顾无忧。      抵押期间,老年人会不会没地方住,房子会不会突然没了?      答案是否定的。在抵押期间,老年人可以继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按照约定条件领取养老金直至身故。      换句话说,老年人抵押房产后,仍然可以继续住在自己的房屋内,也可以正常使用,同时还能从保险公司领取养老金。一直到去世后,保险公司获得抵押房产处分权,对老人抵押的房产进行处置。      注意,这里要划重点!保险公司处置房产,这不代表着处置所得都归保险公司,具体分为两种情况:      第一种情况,保险公司房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后,那么剩余部分依然归法定继承人所有;      第二种情况,如果不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用,那将由保险公司承担房价不足的风险,不再向老年人的家属追偿。      如此一来,把住宅资产变为现金资产,同时住房也不受影响。这既能减轻子女的压力,又可以安安稳稳地享受老年的幸福生活,更不影响老年人既有养老福利。      这里必须再重复唠叨一句,那就是,      老年人住房反向抵押保险,也就是我们通常所说的“以房养老”,本质上是一种保险。官方认证可以开展这项业务的是,持牌的正规保险公司。这点非常重要。      为什么说上面强调的非常重要?因为这些年创新迭出,然后就总有“坏人”假借创新之名,行行骗之实,“以房养老”就这么被玩坏过。      借政策之名诱骗老人的套路      我们必须防止被套路。      重点提示!要是有人说给你介绍个“抵押房产做理财,稳赚高收益”的以房养老项目,那必须提高警惕!因为,这极有可能是一场精心设计的骗局,一个不小心就会酿成“财房两空”的悲剧。      据媒体报道,法律行业深耕多年的冯女士,在朋友的介绍下了解到一家名为利合济民的公司,推出的“以房养老”项目。考察两年后,最终决定下手。冯女士被利合济民带着去银行公证。仅仅15分钟就将北京朝阳区的一套房子,抵押给了第三方高某。      高某给冯女士560万元,冯女士需要每月支付给高某8.4万元的利息。按照约定,这笔利息由利合济民承担,前提是,冯女士将从高某处抵押借来的560万元委托给利合济民进行投资,冯女士自己则另外获得年化收益率为6%的理财收益,相当于每个月有2.8万的收入。      冯女士本以为就此可以安心养老,不承想利合济民按时打了几个月钱后就消失不见了。最后,利合济民暴雷,董事长因为涉嫌非法吸收公众存款被逮捕。      其实仔细一算,就知道这笔所谓的“以房养老”风险有多大。      以560万本金算,利合济民每个月所要支付的成本=给冯女士的2.8万理财收益+给高某的8.4万借款利息=11.2万,计算下来,相当于年化24%的利息支出。所以我们得想想,“利合济民们”做什么投资才能持续获得这么高的投资回报?      这里必须广泛传播下银保监会主席郭树清说过的一句“名言”:理财产品收益率超过6%就要打问号,超过8%很危险,超过10%就要做好损失全部本金的准备。      可想而知,冯女士不仅没有了每月固定的2.8万收入,也承担不起支付给高某每月8.4万元的利息,最终只能以房还贷,落得个财房两空的结局。      上述案例是典型的“以房养老”骗局案例。某些不法分子以国家政策名义,诱使老年人抵押房产以获得出借资金,再用所获资金购买其所谓的“理财产品”并承诺给付高额利息。这种“抵押-借贷-理财”方式操作流程多、参与主体乱、投资风险高,不符合绝大多数老年人的风险承受能力。      特别要注意的是,所谓“理财产品”很可能是虚假的,借来的钱最终进了非法机构的口袋。老人们本是想着用房子换来更好的养老,更舒适的晚年,不成想,努力了一辈子挣的房子在短短时间内化为乌有。所以!一定要睁大眼睛看清楚、了解明白,仔细辨认究竟是真是假。      “以房养老”的一些建议      聊到这,相信大家已经对“以房养老”有了基本的认识。如果想投保正规的“以房养老”,那么请认真阅读以下建议:      1、首先得判断是否符合投保的条件,以及要明确自己真实的参与意愿。具体来说,有意向参加的老年人得拥有房屋完全产权,然后根据个人生活状况和养老需求自愿投保。这个意愿不仅仅是老年人自己,还包括家人。      2、必须要充分了解业务内容,这是重中之重。我们可以通过向销售人员、保险公司、律师等专业人员以及监管机构咨询等多种方式,充分了解该业务的流程、各项权利义务等,包括养老金给付、退保、房产维护等方面的要求。总之,就是要弄明白自己享有哪些权利,需要履行哪些义务。      3、在购买过程中要特别关注以下几个环节:      一是确认销售人员具有该项业务的销售资格。《指导意见》要求,各试点保险公司应当在公司网站公布具有反向抵押养老保险销售资格的销售人员名单,消费者可主动查询。      二是确认房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估。      三是鉴于反向抵押养老保险产品较为复杂,建议老年人可由家属或律师陪同签署保险合同及相关法律文件。      四是该业务设定了30天的犹豫期,建议消费者在此期限内再次认真阅读保险合同,如不愿意继续持有该合同,可选择在犹豫期内解除合同,以减少可能发生的损失。      4、要有契约精神。一旦决定投保,和保险公司订立合同,就应当能够按照合同要求履行各项义务,满足保险公司对于投保人和抵押房产的各项要求。      从目前的情况来看,受传统观念等因素影响,“以房养老”在我国的业务规模并不大。有数据显示,到2019年9月末,反向抵押保险期末有效保单129件,共有129户家庭191位老人参保,参保老人平均年龄71岁,户均月领养老金7000余元,最高一户月领养老金超过3万元。      但不管怎么说,“以房养老”为老年人增加了一个新的可选项,满足条件的不妨一试。

2. 房子抵押养老如何办理

法律分析：抵押后房子还是可以住。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第四百条 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。
第四百一十九条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

3. 养老院房产可以抵押贷款吗

法律分析：1.房屋产权明晰，全部合法所有人同意抵押;
2.目前房屋没有发生抵押行为，没有其他债务纠纷;
3.符合以上条件的房屋所有人可以持身份证、房产证到银行申请抵押贷款，填写申请资料，银行审核后批准贷款，注意贷款用途不同会有不同贷款限制。
法律依据：《城市房地产管理法》和《担保法》所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别，即这两个法律对抵押的界定都以不转移占有为条件。

4. 住房养老，抵押房屋新政是咋回事？

最近几天，国务院发布《加快发展养老服务业的若干意见》，再一次将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的话题推到了公众面前。
“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老年人将自己的产权房抵押或出租出去，获得一定额度养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。虽然这是中央层面第一次提出，但是却不是一个全新的概念。不过塔的可操作性有多少？又有多少人或者相关机构是否能够接受呢？
担心产权问题
银行观望多过尝试
大多数银行都没推出“倒按揭”。某国有银行风险投资负责人说：“对银行、保险公司来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小，而倒按揭恰恰相反，时间越长风险越大。”另外如何确定“倒按揭”利率也是难题，贷款少吧，老人不愿意，贷款期长吧，金融机构又觉得吃亏
房屋产权70年，被金融界认为是“以房养老”的最大障碍。一家股份制商业银行资深理财师坦言，我国住宅用地的使用年限只有70年，老年人进行抵押时，房屋的使用年限已经很少了，而且很多老人的房子为儿女共同所有，产权不清晰，后期很容易遇到还款难的情况，所以很多银行都担心钱放出去了，房子产权到期后如何处置。“所以现在即便有银行推出以房养老，时间也都控制在十年左右。”
此外，未来房价变数大，房价下行的风险，也影响了这项业务的推广。“如果进行了抵押，在贷款人无力偿还时，就要处置房产用于偿还贷款。如果出现房价大幅回落，出现的资金缺口就要由银行来承担，所以现在多数银行都不愿做房屋抵押养老按揭业务。”上述人士补充。
政策不完善，风险太高
开发商直言“有心无力”
“南京、上海都有过实例，但各有各的问题，‘以房养老’说起来简单，但真的做起来并不是某一家甚至不是单一行业就能够操作或承担下来的事情。”杭州某上市房企相关负责人直言，他们一直关注养老地产，但迟迟没有介入的很大一个原因就是，“法律法规没有明确规定，没有民政、人社、金融等等部门一起制定一套完整的政策和操作细则，开发商干不了这事儿。”
这家公司最后打了个“擦边球”，开发了一个养老社区，建造“适合老年人居住的房子”，走得仍是传统的商品房销售套路，并非真正意义上的“以房养老”模式。
2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式：一种是“以房自助养老”，即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用；另一种是“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。
然而三年之后，这项试点悄然停止，此后一直没有恢复。对此，上海市公积金管理中心工作人员在接受媒体采访时解释说，“以房自助养老”方案咨询者众多，但真正申请试点的对象仅是个位数。
“养老按揭”遇冷
申请人吐槽门槛太高
其实，类似于“以房养老”，中信银行2011年曾在浙江推出了“养老按揭”业务，但推行起来并不容易，至今申请该业务的人寥寥无几。
据了解，中信银行“养老按揭”贷款业务是以住房为抵押，向借款人分期发放用于养老用途的贷款。该业务借款人可以是老年人本人，也可以是老年人的法定赡养人，养老人本人须年满55岁，法定赡养人须年满18岁。
在贷款数额方面，中信银行将核定一个养老贷款额度，按约定贷款期限确定每月放款金额，按月直接发放养老贷款资金进入养老人账户。借款人可以选择每期只还利息贷款到期后偿还本金，也可以选择每期偿还一部分本金和利息，贷款到期后偿还剩余本金。如果借款人到期不能偿还贷款，则按合同约定处置抵押物。
“‘以房养老’在国外已经有相当成熟的运作模式，但这种养老方式进入国内显得有些水土不服。”资深理财师表示，对于中国人来说，大部分老年人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给银行这样的金融机构。
有意申请者却认为，这不完全是主观意愿的问题，而是客观条件满足不了。
“养老按揭的申请门槛比较高，要求申请贷款人名下至少要有两套住房，而且养老按揭贷款最长期限为10年，贷款必须用于养老。”杭州市民周先生表示，如果是有两套房的话，按目前高房价的现状，要解决养老问题并不难，无论出租还是出售，都可以解决养老的资金需求，“说白了，这项业务不是为了最低生活保障，而是让老年人提高生活质量，贷款到期时由子女偿还，这只适合一小部分中高端人群。

5. 通过“借贷”、“抵押”方式办理以房养老，这真的可靠吗？

二十世纪九十年代以来，中国人口老龄化进程加快，建立完善的养老保险制度深受社会关注与重视。

近期，一些机构和企业打着“以房养老”的旗号，通过召开推介会、社区宣传等方式，本着非法占有为目的，诱使老年人签订“借贷合同”或者是变相“借贷”“抵押”“担保”等相关协议，打着投资、加盟、入股等形式，以销售虚构的养老公寓或者以长期出租养老床位、销售养老公寓使用权等名义，然后在通过返本销售、售后返租、约定回购、承诺高额利息、“私募基金”等形式进行非法集资。

例如通过抵押房屋以获得高额的出借资金，然后在诱导老人资金外借收取高额利息，以息养老，或者让老人那资金通过购买其“理财产品”许诺支付高额利息等非法形式进行非法集资。目的就是为了实施非法占有、侵吞老人巨额财产，以合法形式掩盖非法目的，进行集资诈骗，非法集资活动吸收老年人资金。而且短时间内老人根本反应不过来，等反应过来房子和钱款都已经进入犯罪分子的口袋，这给老年人造成严重的财产损失和精神损害。老年人想通过自己的能力养老这值得肯定，但是要和子女商量可行性，政府部门为应对人口老年化，保障老年人的基本生活水平，农村实行以土地保障为基础的家庭养老为主与社会扶持相结合的养老保障制度，许多地方还对救助贫困老年人和高龄老年人采取了特殊措施。 

 按照《防范和处置非法集资条例》等有关规定，对非法集资人及其协助者将追究法律责任，而且目前政策出台参与非法集资者风险自担。天上没有掉馅饼的好事，请广大老年人及其家属提高警惕，增强风险防范意识，自觉远离非法集资，如有发现涉嫌违法犯罪线索，可向有关部门举报。