金融危机对中国房地产开发的影响

1. 金融危机对中国房地产开发的影响

近期欧美金融危机愈演愈烈，并且呈现不断扩大的趋势，并已经影响到“新兴国家”的金融行业的稳定和投资者的信心。本次金融危机虽说是金融行业“百年一遇”的内在危机爆发，但是却源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。因此可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。

房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业密不可分共生共荣。从2005年-2007年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业及股市融资大量进入房地产行业、外资过多资本介入房地产行业、银行给买房人的过度放贷，都是对整个房地产行业的过度发展起到主要的“推波助澜”的作用。

而这恰恰是中国房地产市场化以来从来没有经历过的。

本次外部的金融危机还没有见底，还没有人知道到底对全球乃至我国的房地产行业影响的程度有多深，房地产行业还有部分人对政府的救市存在盲目乐观。但是第一政府已经加大了住房保障的投入，相信这也是“救市”的重要举措，这个投入可以极大地拉动房地产投资的增长，进而保持GDP的增长，但是对商品房房价的回调会“袖手旁观”；其次房地产市场化多年的发展表明，政府的政策影响持续下降，在巨大的市场面前，政策越来越显示出力不从心。因此更多的是要知道整个金融危机影响到的投资人的信心，进而影响到的房地产市场的影响。

从中国来看，房地产中长期的发展是持续健康稳定的，但是眼下短期的调整已经在所难免，如何坚持到“春天”就是整个行业企业需要认真面对的了。可以说外部金融危机对整个行业的价值观、风险意识等影响深远。

2. 金融危机对我国的房地产行业影响有多大？

股市缩水60%，市值蒸发近20万亿RMB；实体经济也开始大规模受损，许多公司销售业绩下滑；房产市场冷淡，部分房产商血本无归，许多楼盘无人购买，大量中小房产机构倒闭，中小企业艰难度日，部分企业倒闭；大型企业融资困难，面临合并或被迫收购；消费市场缩减，开始出现通货紧缩。  但总体上对中国的影响并不大，因为中国前三季度的数据显示中国的GDP增长率为9.9%还是保持了较高的增长率，社会固定资产增加值超过了去年同期水平比去年同期快了1.1%，去年GDP的增长率为12.3%，今年d发展虽然有所放缓，但的来说经济发展水品还是很高的，遥遥领先与世界其他国家，虽然金融不景气但是中国金融资产的占有国民经济总量中比重还不是很大，同时中国自身的消费市场巨大，所我们小老百姓的正常生活不会受太大影响 中国政府的应对政策 1银行降息，鼓励老百姓去做投资，不要把钱存起来 22008-2010年左右投入4万亿RBM 用于社会投资和刺激消费 3救助中小企业，为陷入困境的中小企业提供贷款，以及适当的减税政策 4为大公司提供融资渠道，使这些支柱企业尽快复苏 5扶植建筑业，让作为国民经济基础之一 的建筑业脱离困境 6投资农业以及加快一些大工程基础工程建设，拉动内需  2008年紧急危机的根源： 追寻此次危机的根源是现有的以美国为世界金融中心，和以美元为世界唯一世界通用货币的金融体制存在严重缺陷，所以这次危机过后肯定会制定新的金融经济秩序。而中国将在其中发挥主导作用，可以说这次危机能否平安快速度过度，很大程度在于中国。因为； 1中国是现今世界最大的净资本输入国，近几年每年的外汇收入都高达1000多亿美元 2中国是世界上发展最快的国家，中国每年的GDP增速都超过8%，有句话叫发展才是硬道理，只有发展才是解决当前危机的最好的也是唯一的途径 3中国拥有世界最庞大的外汇储备高达20000亿美元，中国要是不稳定抛出手中的美元无疑是毁灭世界的 4中国拥有世界最大的人口和最大新兴消费市场，是未来世界最大消费市场，其潜力和能量都是空前的 5中国世界制造业中心，是世界最大的出口国，美国，欧洲都是中国最大的贸易伙伴之一，而中国也是他们最大贸易伙伴之一， 6中国是世界最大的贸易国，贸易量占世界贸易总量的20%, 所以中国的地位是举足轻重的，中国很可能借助此次千载难逢的机遇，美欧经济不景气，美元这一世界货币疲软的机遇崛起 世界经济新格局将因此形成 。

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3. 全球金融危机对房地产有多大影响

房地产问题不解决，会有什么影响？专家：美国金融危机

4. 房地产泡沫对金融业的影响及其相关对策

些西方国家的经济和金融学家认为，正因为这几年各国的股票市场持续下跌，尤其是高技术股的暴跌，促使大量资金从股市中流出，转而投向了房地产，使得房地产市场必然火爆起来。有的经济金融专家提出住房市场已像股市一样陷入了“非理性繁荣”。因为从根本上说来，房地产价格的上涨并不是供求关系发生了变化，住房的需求量并没有明显增加，而是人们把购买房屋作为赚钱的手段，尤其是一些养老基金、各种基金会、信托公司也都从股票市场和债券市场中退了出来，愈来愈多地插手房地产业。这就使得房地产价格虽然进一步上去了，然而房屋的“过剩”也在急剧增加着，进而促使不少城市的空置房屋比率不断上升，泡沫也随之膨胀了起来。
国家统计局最新测算的“国房景气指数”表明，2005年1~8月份，全国商品房空置面积同比增长14.1%，增幅比去年同期增加13.2%。其中，空置一年以上商品房面积为4 397万m2，同比增长11.5％。到2002年7月，全国商品房空置占压资金超过2 500亿元，居各行业不良资产之首。而房地产开发投资却继续保持快速增长，年底有望达到25％左右。空置住宅的压力急剧加大。
根据中国信托业季度报告统计，2003年第四季度共有34家信托公司发行了87个集合信托品种,募集资金总计86.6亿元。其中房地产信托品种37个，筹集资金35亿元，在各类信托产品中拔得头筹，且房地产信托的收益率也是高高在上。仅以近期在京推出的十几项投资产品为例，预期年收益率大多超过4%。其中，“金融街写字楼项目贷款信托计划”预计收益率为4.6%，法国欧尚天津第一店物业产权项目预计年收益率为6%，“第一城”产权投资理财项目甚至达到了8%，预期收益率远远高于银行同期的存款利率，也普遍高于国债投资收益率等。
不过可以肯定的是，高收益背后也隐藏着高风险。中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军表示，根据《信托法》规定，信托产品并不等同于存款那样的债权债务关系。信托产品的收益率都为预期收益，并非最终收益。这意味着开发商和信托公司在宣传单中所提到的预期收益率绝非“板上钉钉”，它很可能由于多种风险因素而发生变化。即便最后的收益率低了很多，投资者也只能默认，因为法律并不保护信托产品的预期收益率。
3 金融业内防止房地产泡沫的对策
总的来看，我国金融业目前防止房地产泡沫的对策主要有以下两方面：
3．1 完善房地产金融体制，建立预警体系，防患于未然
我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务。从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全；从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态跟踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。
3．2 灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场
　 近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议。但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号，多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜；各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。

5. 金融政策对房地产市场的影响

法律分析：近些年，我国房地产行业得到了飞速发展，并逐渐成为我国各地主要财政收入来源。此外，房地产行业逐渐在我国国民经济增长以及提供就业岗位等方面扮演着重要角色。而基于房地产交易大环境以及相关调控措施难以落实使得当前房价过高等其他问题逐渐现象，严重影响我国房地产行业的健康发展。故此次就金融政策对房地_的影响进行分析，探讨基于政府引导的金融引导政策维稳房地产健康发展。法律依据：《中华人民共和国中国人民银行法》第六条 中国人民银行应当向全国人民代表大会常务委员会提出有关货币政策情况和金融业运行情况的工作报告。第七条 中国人民银行在国务院领导下依法独立执行货币政策，履行职责，开展业务，不受地方政府、各级政府部门、社会团体 和个人的干涉。

6. 金融政策对房地产市场的影响

近些年，我国房地产行业得到了飞速发展，并逐渐成为我国各地主要财政收入来源。此外，房地产行业逐渐在我国国民经济增长以及提供就业岗位等方面扮演着重要角色。而基于房地产交易大环境以及相关调控措施难以落实使得当前房价过高等其他问题逐渐现象，严重影响我国房地产行业的健康发展。故此次就金融政策对房地_的影响进行分析，探讨基于政府引导的金融引导政策维稳房地产健康发展。法律依据：《中华人民共和国中国人民银行法》第六条中国人民银行应当向全国人民代表大会常务委员会提出有关货币政策情况和金融业运行情况的工作报告。第七条中国人民银行在国务院领导下依法独立执行货币政策，履行职责，开展业务，不受地方政府、各级政府部门、社会团体和个人的干涉。

7. 浅谈面对金融危机，房地产企业如何发展壮大

二、构建多元化资金来源渠道
我国房地产企业应该结合自己的实际情况，通过有效的探索途径，积极拓展各种可能的融资渠道来帮助我们解决资金方面的困难:1.积极发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式。2.打造自身品牌，积极进入资本市场，以品牌作为前提优势条件，有计划地发行股票、债券等筹集经营资金。3.通过并购或者合作开发项目等方式，逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的的影响力及在某个区域的话语权。
三、科学制定项目开发计划、加强成本管理节流亦是修炼企业内功，增强企业自身免疫力的好办法。
1.为了合理占用企业有限的资金，科学制定项目开发计划是有必要的。在整个决策过程中，企业要从筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需的常规资金以及预期收益等方面进行整体分析、测算，为决策者提供及时、可靠的信息。
2.成本管理方法。包括几方面:合同管理、预算及资金管理、材料管理
。其中，预算及资金管理是核心。(1)合同管理:公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就己经有了一个很扎实的平台。(2)工程预算及资金管理:参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故必须重点控制。
四、提高资金周转率、降低资产负债率
，很容易由于信息流的传递缓慢而造成企业资金周转缓慢；第二，强化企业现金管理
。应尽可能使应收帐款回收的期限较应付帐款交付的期限为短，有利于按期交付应付帐款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。第三，减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但房地产开发企业以过度预支负债资金来支撑着企业，增大了运营风险，一旦发生债务危机，就会危及企业的生存。第四，严格控制日常管理费用的支出。节流实际上就是在积累企业自己的利润。
五、从“土地银行模式”到“工厂模式”的转换
　　传统开发商的经营模式是大量储备土地，并从土地未来升值中获利。中国需要像工厂大规模制造产品那样能够迅速开发大片地区的开发商。这种“工厂模式”具体来讲就是达到三化—产品专业化、生产工业化、开发规模化。有以下几点优势:
1.可以争取地方政府的优惠政策。城市化进程的速度的快慢，与资金的多少、开发水平的高低常常成正相关。一些欠发达地方政府为了进行招商引资，吸引外来的具有更高水平的房地产开发商前来投资，常常对外来投资者实行政策倾斜、税收优惠，以期鼓励外来实力强大的房地产企业来本地跨区域开发。外来的房地产企业开发的项目，能把发达地区先进的房地产开发理念引入房地产还不发达的地区，还能使本地的开发商学到更先进的技术和开发经验，这对于加快当地城市化进程、地产行业的发展，确实起到了较好的推动作用。
2.品牌塑造、品牌营销，实现品牌经济。房地产企业品牌的塑造是个系统性工程，需要企业长期的资源投入。房地产企业可利用其品牌效应，在更大的市场范围内分摊广告费用、研究开发费用，还可以利用跨区域、大规模开发过程中积累的成功开发经验，将类似的房地产商品管理进行移植、复制到其它地区，可以达到降低成本的目的。根据品牌学理论，房地产企业可以从品牌定位、项目品质、物业服务、品牌传播四个方面构建一个房地产企业品牌塑造模式。
3.“工厂模式”的规模经济可以在最大程度上降低企业成本
“工厂模式”的房地产企业可以通过建立统一材料采购平台，组建材料采购联盟，进行大规模的集团采购材料，加速资金周转率。随着行业的不断发展，房地产开发所涉及的各个专业的分工更加明显。“工厂模式”企业具有较强适应能力，对外资同行企业的冲击具有较好的抵抗能力，而那些资质等级低、开发实力弱的企业，将难以适应随之而来的变化，成为行业“洗牌”的牺牲品。
[2]王春盛.金融危机下房地产房地产企业财务风险管理与防范[J].经营管理者,2009（04）[3]段玉龙.金融危机环境下我国房地产企业战略转移研究[J].现代商贸工业,2009（05）

8. 浅谈面对金融危机，房地产企业如何发展壮大

二、构建多元化资金来源渠道
我国房地产企业应该结合自己的实际情况，通过有效的探索途径，积极拓展各种可能的融资渠道来帮助我们解决资金方面的困难:1.积极发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式。2.打造自身品牌，积极进入资本市场，以品牌作为前提优势条件，有计划地发行股票、债券等筹集经营资金。3.通过并购或者合作开发项目等方式，逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的的影响力及在某个区域的话语权。
三、科学制定项目开发计划、加强成本管理节流亦是修炼企业内功，增强企业自身免疫力的好办法。
1.为了合理占用企业有限的资金，科学制定项目开发计划是有必要的。在整个决策过程中，企业要从筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需的常规资金以及预期收益等方面进行整体分析、测算，为决策者提供及时、可靠的信息。
2.成本管理方法。包括几方面:合同管理、预算及资金管理、材料管理
。其中，预算及资金管理是核心。(1)合同管理:公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就己经有了一个很扎实的平台。(2)工程预算及资金管理:参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故必须重点控制。
四、提高资金周转率、降低资产负债率
，很容易由于信息流的传递缓慢而造成企业资金周转缓慢；第二，强化企业现金管理
。应尽可能使应收帐款回收的期限较应付帐款交付的期限为短，有利于按期交付应付帐款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。第三，减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但房地产开发企业以过度预支负债资金来支撑着企业，增大了运营风险，一旦发生债务危机，就会危及企业的生存。第四，严格控制日常管理费用的支出。节流实际上就是在积累企业自己的利润。
五、从“土地银行模式”到“工厂模式”的转换
　　传统开发商的经营模式是大量储备土地，并从土地未来升值中获利。中国需要像工厂大规模制造产品那样能够迅速开发大片地区的开发商。这种“工厂模式”具体来讲就是达到三化—产品专业化、生产工业化、开发规模化。有以下几点优势:
1.可以争取地方政府的优惠政策。城市化进程的速度的快慢，与资金的多少、开发水平的高低常常成正相关。一些欠发达地方政府为了进行招商引资，吸引外来的具有更高水平的房地产开发商前来投资，常常对外来投资者实行政策倾斜、税收优惠，以期鼓励外来实力强大的房地产企业来本地跨区域开发。外来的房地产企业开发的项目，能把发达地区先进的房地产开发理念引入房地产还不发达的地区，还能使本地的开发商学到更先进的技术和开发经验，这对于加快当地城市化进程、地产行业的发展，确实起到了较好的推动作用。
2.品牌塑造、品牌营销，实现品牌经济。房地产企业品牌的塑造是个系统性工程，需要企业长期的资源投入。房地产企业可利用其品牌效应，在更大的市场范围内分摊广告费用、研究开发费用，还可以利用跨区域、大规模开发过程中积累的成功开发经验，将类似的房地产商品管理进行移植、复制到其它地区，可以达到降低成本的目的。根据品牌学理论，房地产企业可以从品牌定位、项目品质、物业服务、品牌传播四个方面构建一个房地产企业品牌塑造模式。
3.“工厂模式”的规模经济可以在最大程度上降低企业成本
“工厂模式”的房地产企业可以通过建立统一材料采购平台，组建材料采购联盟，进行大规模的集团采购材料，加速资金周转率。随着行业的不断发展，房地产开发所涉及的各个专业的分工更加明显。“工厂模式”企业具有较强适应能力，对外资同行企业的冲击具有较好的抵抗能力，而那些资质等级低、开发实力弱的企业，将难以适应随之而来的变化，成为行业“洗牌”的牺牲品。
[2]王春盛.金融危机下房地产房地产企业财务风险管理与防范[J].经营管理者,2009（04）[3]段玉龙.金融危机环境下我国房地产企业战略转移研究[J].现代商贸工业,2009（05）