土地增值税的应税收入如何确定？

1. 土地增值税的应税收入如何确定？

　　第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。　　......　　第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。　　......　　第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：　　(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;　　(二)提供扣除项目金额不实的;　　(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”　　 第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：“第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。　　......　　第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。　　第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。　　条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。　　条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。　　隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。　　提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。　　转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。”　 第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”　　第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”　　第六条规定:“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。　　本通知自2016年5月1日起执行。”　　 　　第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款” 第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。”　　　　　　

2. 土地增值税应税收入如何确定

法律分析：房地产开发项目土地增值税清算应缴纳税款为房地产转让项目增值额与适用税率的乘积。而房地产转让项目增值额为项目收入总额与项目扣除金额的差额，因此房地产转让销售收入金额的确定，直接影响着土地增值税应纳税额的计算。
法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》
第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。
第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。
第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。
任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。　
第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。
法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

3. 土地增值税应税收入如何确定

对于房企来说，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
一、土地增值税的计算：
通过以上对房地产转让收入及扣除项目金额的确定后，按照土地增值税的计算步骤，可以计算增值额了，土地增值税的增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额。计算出增值额，确定出增值额占扣除项目金额的比例(增值额÷扣除项目金额×100%)，再找出适用税率，也就可以计算应缴纳的土地增值税税额了，即：土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
例如：某房地产开发公司将一栋新建的独立写字楼整体出售，收入总额为20000万元。开发该栋写字楼的相关支出为：支付地价款及各种费用2800万元；房地产开发成本5000万元；财务费用中的利息支出为1500万元(已正确按转让项目计算分摊并已提供金融机构证明)，转让环节缴纳的有关税费共计为1121万元；当地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%.应缴纳土地增值税的计算方法如下：
(1)取得土地使用权支付的地价及相关费用为2800万元。
(2)房地产开发成本为5000万元。
(3)房地产开发费用=1500(28005000)×5%=1890万元。
(4)允许扣除的税费为1121万元。
(5)加计扣除额=(28005000)×20%=1560万元。
(6)允许扣除的项目金额合计=28005000189011211560=12371万元。
(7)增值额=20000-12371=7629万元。(8)增值率=7629÷12371×100%=61.67%。
(9)应纳税额=7629×40%-12371×5%=2433.05万元。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：
第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

4. 土地增值税的应税收入如何确定?

第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：“第二条  转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。.....第五条  纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。......第九条  纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：“第五条  条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。　......第十三条  条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。”_第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”第六条规定:“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。”　第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。”

5. 计算土地增值税的收入包含增值税吗

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”
第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”
第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。”

扩展资料：
土地增值税预征的情况：
（依据：山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法）
第十条 从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应当按照本办法规定预缴土地增值税。
纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应当在取得收入时按规定到主管地税机关登记或备案。
第十一条 房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金、违约金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第十二条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
第十三条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
第十四条 各市地方税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型，科学合理地确定预征率进行预征，并按规定进行清算。
第十五条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当视同转让房地产，并预缴土地增值税，其收入按下列方法和顺序确认：
（一）按本企业在同一地区、同一年度转让的同类房地产的平均价格确定；
（二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
第十六条 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不预征土地增值税。
第十七条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。
第十八条 房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，凡房地产开发企业与业主签订销售合同（或协议等）并转让产权的，应当预征土地增值税。
第十九条 房地产开发企业按月（或季）预缴土地增值税，应当于月（或季）末15日内向项目所在地主管地税机关申报缴纳税款。具体按月或按季由县(市、区）级地税机关确定。
参考资料来源：百度百科--山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法

6. 计算土地增值税的收入包含增值税吗

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”
第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”
第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。”
扩展资料：
土地增值税预征的情况：
（依据：山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法）
第十条
从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应当按照本办法规定预缴土地增值税。
纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应当在取得收入时按规定到主管地税机关登记或备案。
第十一条
房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金、违约金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第十二条
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
第十三条
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
第十四条
各市地方税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型，科学合理地确定预征率进行预征，并按规定进行清算。
第十五条
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当视同转让房地产，并预缴土地增值税，其收入按下列方法和顺序确认：
（一）按本企业在同一地区、同一年度转让的同类房地产的平均价格确定；
（二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
第十六条
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不预征土地增值税。
第十七条
房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。
第十八条
房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，凡房地产开发企业与业主签订销售合同（或协议等）并转让产权的，应当预征土地增值税。
第十九条
房地产开发企业按月（或季）预缴土地增值税，应当于月（或季）末15日内向项目所在地主管地税机关申报缴纳税款。具体按月或按季由县(市、区）级地税机关确定。
参考资料来源：搜狗百科--山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法

7. 土地增值税应税收入计算问题 到底按哪个

《土地增值税暂行条例》
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

8. 土地增值税如何确定应纳税额?

答：您好，土地增值税速算扣除系数表反映的是土地增值税速算扣除系数。具体系数为：（一）增值额未超过扣除项目金额50%。土地增值税税额=增值额×30%。（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%。（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%。（四）增值额超过扣除项目金额200%。土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%。公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。一、土地增值税土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。按照《土地增值税暂行条例》及其细则的规定，凡有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都属于土地增值税的征税范围。在界定土地增值税的征税范围时应注意以下三点：（一）只有转让国有土地（指按照法律规定属于国家所有的土地）的使用权，才属于土地增值税的征税范围，集体所有的土地只有在征用后转为国有土地时才能转让。（二）只有有偿转让（指出售或以其他方式有偿转让）房地产，才属于征税范围，房地产的继承、赠与等无偿转让行为不是土地增值税的征税对象。此外，国有土地使用权的出让行为也不是土地增值税的征税对象。（三）地上的建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物、构筑物，地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。