住房租赁REITs酝酿启动是真的吗？

1. 住房租赁REITs酝酿启动是真的吗？

中国房地产开发集团理事长孟晓苏此前在公开场合透露，最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化。而记者也了解到，目前国内多家长租公寓管理企业在积极与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目，尤其是REITs项目。

鼓励住房租赁市场发展成为今年房地产业的政策重点之一。在2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、明确培育和发展住房租赁市场的基础上，2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源，确立12个首批住房租赁试点城市。
在相关政策的推动下，业内人士预计，住房租赁的市场空间将非常广阔。有研究预测，2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元，2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多，尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。

值得注意的是，长久以来，融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。评级机构东方金诚结构融资部总经理郭永刚在接受《经济参考报》记者采访时表示，目前我国长租公寓市场的参与者主要包括大型房地产商、酒店行业、房屋中介机构旗下的长租公寓运营商以及以互联网创业公司居多的其他运营商。“除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外，其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道：银行贷款或表外融资；通过互联网金融平台发行理财产品；股权融资或股东借款、私募融资。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。”他说。记者了解到，住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式，这种运营模式有利于企业快速发展，但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资，而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产，难以进行扩张发展。
事实上，REITs的落地加速也有迹可循。近期深圳、杭州等地出台的租赁新政中，均提出加大对住房租赁的金融支持。
不少业内人士表示，资产证券化(ABS)以及REITs的融资方式适用于国内的住房租赁企业，未来有望成为这类企业融资的重要渠道。值得注意的是，今年1月，长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品，而在今年8月，链家旗下长租公寓运营商自如也发行了资产证券化产品。

中信证券资产证券化业务线执行总经理俞强表示，不论是基于租金收益，还是基于租赁物业本身，资产证券化均可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作，从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理，从而一方面促进企业快速提高租赁住房投资规模，进而推进住房租赁市场的快速发展；另一方面有助于企业提高投资收益率，从而形成住房租赁市场的长效机制。
中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹在接受《经济参考报》记者采访时表示，REITs是中小投资者在投资房地产实体外，享受房地产红利的有效渠道，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。荆兰竹说，REITs的收益全部来源于房产租金收入和房地产升值部分，其与股市、债市的相关度较低，收益的大部分都将用于发放分红，长期回报率相对较高。

不过，也有业内人士表示，我国REITs的推进仍然面临一些税收方面的难题。郭永刚表示，比如，美国REITs具有税收优惠，在公司层面可免征企业所得税，同时美国REITs投资的房产也属于免税资产。然而，目前我国还没有税收支持政策，在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。

2. 政策助力 住房租赁REITs推出条件初具

5月31日，首批公募REITs公开发售，底层资产主要是大基建行业。中国证券报记者采访了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，国内已发行租赁住房类REITs产品19只，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
　　REITs市场潜力大
戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出，首批9只公募REITs中，有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处理设施和1只垃圾发电项目。目前，底层资产主要围绕大基建行业发行，而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态，没有作为本次REITs试点发行的底层资产。
“对直接融资市场来说，首批公募REITs发售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs试点政策出来后，市场参与方就开始紧锣密鼓地进行研究，之后符合政策规定的企业开始匹配和对接券商、评估、律所、会计师事务所等专业机构，各家机构也在帮助这些企业理清思路，尽早实现基金的发售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO复杂程度不分上下。这么短的时间完成首批9只公募REITs的审批和发售，可以说是相当迅速和有效率的。”
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。
中国证券报记者了解到，REITs最早出现于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场租金与增值所带来的收益。目前，国际上流行的REITs基金大多指的是房地产信托投资基金，通过这一手段把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融交易过程。
“据北大光华预计，中国REITs市场的潜在规模保守估计将在5万亿元-14万亿元。参考美国相对成熟的REITs市场经验看，公募REITs的规模大概占到股票市场总市值的3%左右，新加坡REITs规模占到股票总市值的12%左右。市场潜力较大。”胡峰指出。
“公募REITs产品要想让投资者取得更好收益，基金管理者首先需要对基础设施资产有正确的理解，在选择正确的标的上有独特的思路和眼光；其次要有主动管理基础设施资产的能力，为投资人提供分红收益及可能的资产增值收益。同时，购入更为优质的标的，保证基金持续运作。”
　类REITs产品逾90只
胡峰介绍，此次9只REITs公募产品问世之前，我国已经进行了大量类REITs产品发行。截至2020年12月31日，国内类REITs产品累计发行93只，发行总规模达1752.1亿元，平均每只规模约18.8亿元。其中，已有18只类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出，退出产品总规模为374.3亿元；存续期类REITs产品有75只，产品规模为1377.8亿元。
“类REITs产品和公募REITs产品最大区别在于，类REITs产品大多数是融资手段，没有真正形成‘投融管退’良性的投资循环。”胡峰指出，“目前市面上常见的类REITs产品一般实行的是‘3 3 3’的模式，每隔3年开放一次，通过续发的模式可以一直存续下去。此外，类REITs产品主要针对的是机构投资者，是一种私募形式的融资方式。而公募REITs则可以针对公众投资者，让公众投资者可以以较低门槛投资不动产项目。大部分公募REITs产品要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。但是，REITs作为权益投资工具，上市后本身价格也会有波动。”
胡峰表示，资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值定价对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都具有一定规律性。
“在公募REITs资产尽调环节中，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。其中，资本化率在不动产大宗交易市场中可以真实地体现资产运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。”胡峰指出。
住房租赁REITs有望获政策支持
针对REITs未来发展方向，多位业内人士指出，住房租赁REITs相比其他领域更有可能获得政策支持。
2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。
截至2021年第一季度，国内已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域丰富，包含人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
胡峰指出，以资产证券化实现住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。

3. 政策助力 住房租赁REITs推出条件初具

5月31日，首批公募REITs公开发售，底层资产主要是大基建行业。记者采访了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，国内已发行租赁住房类REITs产品19只，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
REITs市场潜力大
戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出，首批9只公募REITs中，有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处理设施和1只垃圾发电项目。目前，底层资产主要围绕大基建行业发行，而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态，没有作为本次REITs试点发行的底层资产。
“对直接融资市场来说，首批公募REITs发售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs试点政策出来后，市场参与方就开始紧锣密鼓地进行研究，之后符合政策规定的企业开始匹配和对接券商、评估、律所、会计师事务所等专业机构，各家机构也在帮助这些企业理清思路，尽早实现基金的发售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO复杂程度不分上下。这么短的时间完成首批9只公募REITs的审批和发售，可以说是相当迅速和有效率的。”
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。
中国证券报记者了解到，REITs最早出现于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场租金与增值所带来的收益。目前，国际上流行的REITs基金大多指的是房地产信托投资基金，通过这一手段把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融交易过程。
“据北大光华预计，中国REITs市场的潜在规模保守估计将在5万亿元-14万亿元。参考美国相对成熟的REITs市场经验看，公募REITs的规模大概占到股票市场总市值的3%左右，新加坡REITs规模占到股票总市值的12%左右。市场潜力较大。”胡峰指出。
“公募REITs产品要想让投资者取得更好收益，基金管理者首先需要对基础设施资产有正确的理解，在选择正确的标的上有独特的思路和眼光；其次要有主动管理基础设施资产的能力，为投资人提供分红收益及可能的资产增值收益。同时，购入更为优质的标的，保证基金持续运作。”
类REITs产品逾90只
胡峰介绍，此次9只REITs公募产品问世之前，我国已经进行了大量类REITs产品发行。截至2020年12月31日，国内类REITs产品累计发行93只，发行总规模达1752.1亿元，平均每只规模约18.8亿元。其中，已有18只类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出，退出产品总规模为374.3亿元；存续期类REITs产品有75只，产品规模为1377.8亿元。
“类REITs产品和公募REITs产品最大区别在于，类REITs产品大多数是融资手段，没有真正形成‘投融管退’良性的投资循环。”胡峰指出，“目前市面上常见的类REITs产品一般实行的是‘3 3 3’的模式，每隔3年开放一次，通过续发的模式可以一直存续下去。此外，类REITs产品主要针对的是机构投资者，是一种私募形式的融资方式。而公募REITs则可以针对公众投资者，让公众投资者可以以较低门槛投资不动产项目。大部分公募REITs产品要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。但是，REITs作为权益投资工具，上市后本身价格也会有波动。”
胡峰表示，资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值定价对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都具有一定规律性。
“在公募REITs资产尽调环节中，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。其中，资本化率在不动产大宗交易市场中可以真实地体现资产运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。”胡峰指出。
住房租赁REITs有望获政策支持
针对REITs未来发展方向，多位业内人士指出，住房租赁REITs相比其他领域更有可能获得政策支持。
2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。
截至2021年第一季度，国内已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域丰富，包含人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
胡峰指出，以资产证券化实现住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。

4. 保障性租赁住房REITs陆续落地，企业如何转换经营逻辑？

业内人士认为，保障性租赁住房REITs的上市，拉开行业金融化的大幕。
今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度，供给增量迅速扩充。更受业内关注的是，保障性租赁住房REITs（房地产投资信托基金）陆续落地，华夏北京保障房中心租赁住房REITs获批，而之前的红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs，已完成询价，即将上市。
那么，这是否意味着我国保障性租赁住房REITs将迎来发行潮？市场化的长租房参与主体该如何拥抱公募REITs？从盈利方面分析，公募REITs收益率突破4%的着力点是什么？
业内人士认为，保障性租赁住房REITs的上市，拉开行业金融化的大幕。
三单保障性租赁住房REITs落地
近日，《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》正式发布。其中提到，2021年北京建设筹集政策性住房61003套，超额完成全年5万套任务。其中，集体土地租赁房11899套，公租房3251套，共有产权房7042套，定向安置房38811套。2022年，北京市将完善保障房房源长效筹集机制，建立促进多主体投资建设保障性租赁住房体制机制，持续优化审核分配机制，不断提高公租房运营管理规范化水平，进一步提升安居宜居水平。
发展保障性租赁住房是我国住房制度建设的重中之重。今年年初，住建部明确，“十四五”时期，40个重点城市计划新增保租房650万套(间)，同时，希望2022年全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。
在此背景下，全国多地加大保障性租赁住房建设力度。从近期各省份反馈的上半年成绩来看，大部分城市都已完成上半年度目标，部分城市还完成了年度目标。以浙江为例，浙江省人民政府发布的消息显示，今年上半年，浙江省已筹集建设保障性租赁住房31.9万套（间），提前完成30万套（间）的年度目标任务。
在保障性租赁住房试点40城建设提速，在供给增量迅速扩充的同时，金融端利好消息频传，特别是保障性租赁住房REITs渐行渐近。近期，三单保障性租赁住房REITs获批，拉开了公募REITs落地住房租赁行业的大幕。
其中，红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs均已完成询价，即将进入发售流程，募集期均为8月16日至8月17日。此外，华夏北京保障房中心租赁住房REITs在8月5日获批后，迅速进入询价阶段，于8月12日进行询价，为市场获批的第三单保障性租赁住房REITs。
“保障性租赁住房REITs的上市，是行业跨时代的新纪元，拉开行业金融化的大幕。”在8月12日《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》发布会现场，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，机构化、规模化、金融化是住房租赁行业的三大关键词。其中，机构化是基础、是前提；规模化是企业发展的必由之径；而金融化则是行业从萌芽走向成熟的助推力。
或形成“大鱼吃小鱼”的格局
从最初的产业园区、高速公路、仓储物流，到保障性租赁住房，基础设施公募REITs覆盖的资产领域越来越广。
赵然分析指出，公募REITs是一种金融创新工具，有助于进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道、扩大保障性租赁住房的规模，特别是在证监会对于回收资金的再投资去向有明确规定的要求下，势必会极大增加行业的有效供给，从而真正起到平抑租金、平抑房价的目的。除此之外，公募REITs也是一种主动管理型工具，可助推租赁住房项目实现稳定且可持续增加的运营现金流，最终实现资产或资产包的保值增值。
“对于租赁企业来说，在资金端，公募REITs属于直接融资，不仅可以降低企业的资金成本，也可以有效降低企业的资产负债率；在产品端，公募REITs会迫使企业去深入思考如何通过优化产品，以提升整体收益、降低运营成本。”赵然如是说。
那么，这是否意味着我国保障性租赁住房REITs将迎来发行潮？未来将会达到多大的发行规模？
在赵然看来，保障性租赁住房REITs的规模不会达几十、几百单。一个不容忽视的问题是，一个良好的REITs标的需要具备一定的规模，如此一来，行业内或形成“大鱼吃小鱼”的局面，规模小而运营良好的资产有机会并入其中，加上公募REITs的资金将继续投入于保租房建设中，行业规模将不断扩大。因此，未来品牌租赁企业的数量或逐渐下降，而与之形成对比的是，单一品牌的体量或日趋扩容。
值得一提的是，目前发行保障性租赁住房REITs的企业主体均为国企。而在业内人士呼吁将公募REITs向优质市场化长租房项目打开时，市场化的长租房参与主体该如何拥抱公募REITs，需要做好哪些准备工作？
对此，赵然表示，保障性租赁住房REITs标的衡量准绳是资产合规性和收益率。目前，一些市场化租赁项目还需在合规性上攻克，而对于收益率已达标、规模则不够的项目，在已经上市的公募REITs将来扩募时有机会参与其中。
此外，在参与保租房的主体方面，不管是投资方，还是建设方，或是运营商，仍以国企和地方城投公司为主。不过，随着试点的深入，一些城市为扩大供给渠道，将已有的市场化长租公寓项目纳入保租房，如上海的安歆青年社区·虹口区龙之梦店、上海柚米寓的九亭中心店以及武汉城建·都市泊寓江国路店等。
在这一过程中，一些非国有企业也获得进入保租房的门票，比如万科泊寓、旭辉瓴寓、龙湖冠寓等房企系长租公寓品牌。此外，安歆、柚米寓等也通过将自身运营的某个市场化长租公寓项目，纳入保租房体系，从而参与到保租房的运营中。
在业内人士看来，这或许可以为非国有企业试点保障性租赁住房REITs提供机会。
住房租赁企业需切换到资产管理“轨道”
作为具有金融产品属性的REITs，标配有稳定现金流的产品才是保证未来盈利的标尺，而底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。在赵然看来，未来，公募REITs收益率方面还有较大的提升空间，优质的公募REITs具有丰富的产品类型，多元化会让其收益率更稳定。那么，从盈利层面分析，公募REITs收益率突破4%的着力点是什么？
从全生命周期的视角分析，租赁住房的全生命周期包括“投-融-建-管-退”5个阶段。赵然认为，在增量时代，“投”“融”“建”是租赁企业的重心所在。当供给达到一定规模，尤其是保障性租赁住房REITs打通金融闭环、提供了投资退出路径之后，住房租赁企业的资产管理能力就显得格外关键。
“住房租赁的底层逻辑换轨，成了资产管理逻辑，这是住房租赁企业眼下要特别关注的。”赵然表示，在资产管理的轨道上，租赁企业更应当重视品牌运营，一个品牌如何切入市场、如何借助品牌策略达到4%甚至更高的收益率，成了凸显品牌力的最优级指标。
在赵然看来，作为持有型不动产的租赁住房，其品牌运营的含义要复杂得多，与建好即出售的销售型不动产不同，租赁不动产强调的是运营方持续收取租金、长期持有物业产生增值获益的能力。如果说销售驱动的品牌方法论，让大家熟识的是标识、代言人等营销工具，那么，持有型品牌方法论讲的更多的是流程管理、产品定位、人员储备等运营能力。
“住房租赁是个微利行业，走机构化、规模化道路是行业参与者‘活下来’的必由之路。随着政策与金融红利的释放，住房租赁企业抓住机遇的关键在于，能否深扎进品牌运营的底部，科学制定资产布局、产品布局、人员储备、供应链管理等一系列紧耦合策略，以资产管理、长线运营的思路，倒逼企业优化产品、优化服务，进而以更多高品质供给，让租赁住房真正成为新市民、青年人住房需求的压舱石。”赵然说。

5. 保障性租赁住房REITs指引发布：其中哪些内容值得关注？

引言：发布的保障性租赁住房指引中值得关注的内容是：对于租赁住房业务参与机构还有回收资金使用监管力度的加大，要求提高运营管理制度，强化信息披露，加强基础建设。
为了保证租房市场的健康发展，《指引》中将加大对于租赁住房领域的资金投入，为了促进资金投入的良性循环，提出净回收的资金首先要用于住房的项目建设中。其次，将大力促进租赁住房的专业化发展。对于运营管理，《指引》要求相关的负责人必须严格按照国家颁布的相关政策，制定合适的运营制度并且强化信息披露，对于参与机构实行严格的闭环管理，原始权益人不能用租房的借口来进行变相的融资，《指引》进一步明确了股东还有涉及住宅的业务隔离要求。
通过《指引》提出的内容，我们可以知道净回收的资金优先用于住房的项目建设，可以给住房可带来更好的居住体验感同时符合市场预期。管理租赁住房机构的人员如果能够按照国家颁布的政策制定合理的运营管理机制，不仅能够减少很多房客和中介之间的矛盾，同时也能够有组织有纪律的进行租赁住房的交易，强化信息披露可以很好的保障房客对于住房基础建设等相关的知情权。
随着租房市场的严重溢价，《指引》严格规范租赁住房原始权益人的行为，要求原始权益人不可以假借租赁住房之名为其他的房地产项目变相的融资。与原始权益人相关的业务和房地产的开发，《指引》中明确，原始权益人应该签订相关的回收资金监管协议以此来保证资金不会违规的流入其它商品住宅和商业地产开发领域。为了保障租赁市场的进一步发展，国家不仅加大了资金的投入，同时也提高了对于租赁住房市场的监管要求。在这种制度的保障下，租赁住房的行业可以发展出新模式，建设出具有更多保障和充足供给的住房制度。

6. reits在我国地产租赁融资中的发展

您好朋友，很高兴为您解答问题！

发展住房租赁REITs不仅有助于解决住房租赁企业融资难问题，也将推动企业从传统开发销售模式向经营不动产的轻资产模式转型。
REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产信托投资，起源于美国，在全球已经发展100多年。王娴认为，REITs有三方面主要特征：一是主要投资于法律规定的合格资产；二是绝大部分收益要来自于合格资产，并享受对应的税收优惠；三是具有强制分配政策，绝大部分运营收益要分配给投资者。
据王娴介绍，虽然住宅和商业地产占美国REITs资产的份额接近40%，但我国基础设施公募REITs严格限定了基础资产不能是住宅和商业地产。
中国证券监督管理委员会2020年8月正式发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。
“我国基础设施公募REITs是在支持新基建发展的大背景下推出的。”王娴介绍，在基础资产也就是投资标的的选择上，首批试点项目共9个，涵盖仓储物流、高速公路、工业园区、城市污水处理、垃圾发电等资产类型，募集资金主要用于基础设施和公用事业建设。
建设运营成本高、收益率低、融资难，是制约住房租赁行业发展的一大突出问题。此前，不少业内人士指出，住房租赁市场发展需要低成本、长期性的资金支持，从国际经验来看，推出住房租赁REITs是拓宽企业融资渠道、实现住房租赁市场平稳健康发展的重要制度安排。

希望我的回答能够对您有所帮助，谢谢！【摘要】
reits在我国地产租赁融资中的发展【提问】
您好朋友，很高兴为您解答问题！

发展住房租赁REITs不仅有助于解决住房租赁企业融资难问题，也将推动企业从传统开发销售模式向经营不动产的轻资产模式转型。
REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产信托投资，起源于美国，在全球已经发展100多年。王娴认为，REITs有三方面主要特征：一是主要投资于法律规定的合格资产；二是绝大部分收益要来自于合格资产，并享受对应的税收优惠；三是具有强制分配政策，绝大部分运营收益要分配给投资者。
据王娴介绍，虽然住宅和商业地产占美国REITs资产的份额接近40%，但我国基础设施公募REITs严格限定了基础资产不能是住宅和商业地产。
中国证券监督管理委员会2020年8月正式发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。
“我国基础设施公募REITs是在支持新基建发展的大背景下推出的。”王娴介绍，在基础资产也就是投资标的的选择上，首批试点项目共9个，涵盖仓储物流、高速公路、工业园区、城市污水处理、垃圾发电等资产类型，募集资金主要用于基础设施和公用事业建设。
建设运营成本高、收益率低、融资难，是制约住房租赁行业发展的一大突出问题。此前，不少业内人士指出，住房租赁市场发展需要低成本、长期性的资金支持，从国际经验来看，推出住房租赁REITs是拓宽企业融资渠道、实现住房租赁市场平稳健康发展的重要制度安排。

希望我的回答能够对您有所帮助，谢谢！【回答】
您好朋友，很高兴为您解答问题！

发展住房租赁REITs不仅有助于解决住房租赁企业融资难问题，也将推动企业从传统开发销售模式向经营不动产的轻资产模式转型。
REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产信托投资，起源于美国，在全球已经发展100多年。王娴认为，REITs有三方面主要特征：一是主要投资于法律规定的合格资产；二是绝大部分收益要来自于合格资产，并享受对应的税收优惠；三是具有强制分配政策，绝大部分运营收益要分配给投资者。
据王娴介绍，虽然住宅和商业地产占美国REITs资产的份额接近40%，但我国基础设施公募REITs严格限定了基础资产不能是住宅和商业地产。
中国证券监督管理委员会2020年8月正式发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。
“我国基础设施公募REITs是在支持新基建发展的大背景下推出的。”王娴介绍，在基础资产也就是投资标的的选择上，首批试点项目共9个，涵盖仓储物流、高速公路、工业园区、城市污水处理、垃圾发电等资产类型，募集资金主要用于基础设施和公用事业建设。
建设运营成本高、收益率低、融资难，是制约住房租赁行业发展的一大突出问题。此前，不少业内人士指出，住房租赁市场发展需要低成本、长期性的资金支持，从国际经验来看，推出住房租赁REITs是拓宽企业融资渠道、实现住房租赁市场平稳健康发展的重要制度安排。

希望我的回答能够对您有所帮助，谢谢！【回答】
reits在我国地产租赁融资中目前存在的问题和解决方案【提问】
第一、专供租赁的土地暂时还没有见到，是个什么事物也不清楚。传统的小产区房、工改住其实也没太大潜力可挖；
第二、资金支持其实虚得很。前几年说发展长租公寓，一堆资金进入“风口”，近年看见无利可图立马鸟兽散了。退出的不但是民间资金，有政策性意味的扶持资金也大规模退出了。有什么新模式让大家吃亏后再掏一次钱？这事不容易。
第三、政策，尤其是税费支持，这到是实实在在能落地的。问题是支持的力度有多大？另外能支持多久？但一个行业，不可能永远靠税收优惠支持存货吧。【回答】
能不能用专业术语【提问】
解释一下【提问】
reits在我国地产租赁融资中目前存在的问题和解决方案【提问】
上述三点解决方法【回答】
专业术语【提问】
解释可以吗【提问】
建设运营成本高、收益率低、融资难，是制约住房租赁行业发展的一大突出问题【回答】

7. 政策助力！住房租赁REITs推出条件初具

5月31日，首批公募REITs公开发售，底层资产主要是大基建行业。中国证券报记者采访了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，国内已发行租赁住房类REITs产品19只，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
REITs市场潜力大
戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出，首批9只公募REITs中，有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处理设施和1只垃圾发电项目。目前，底层资产主要围绕大基建行业发行，而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态，没有作为本次REITs试点发行的底层资产。
“对直接融资市场来说，首批公募REITs发售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs试点政策出来后，市场参与方就开始紧锣密鼓地进行研究，之后符合政策规定的企业开始匹配和对接券商、评估、律所、会计师事务所等专业机构，各家机构也在帮助这些企业理清思路，尽早实现基金的发售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO复杂程度不分上下。这么短的时间完成首批9只公募REITs的审批和发售，可以说是相当迅速和有效率的。”
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。
中国证券报记者了解到，REITs最早出现于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场租金与增值所带来的收益。目前，国际上流行的REITs基金大多指的是房地产信托投资基金，通过这一手段把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融交易过程。
“据北大光华预计，中国REITs市场的潜在规模保守估计将在5万亿元-14万亿元。参考美国相对成熟的REITs市场经验看，公募REITs的规模大概占到股票市场总市值的3%左右，新加坡REITs规模占到股票总市值的12%左右。市场潜力较大。”胡峰指出。
“公募REITs产品要想让投资者取得更好收益，基金管理者首先需要对基础设施资产有正确的理解，在选择正确的标的上有独特的思路和眼光；其次要有主动管理基础设施资产的能力，为投资人提供分红收益及可能的资产增值收益。同时，购入更为优质的标的，保证基金持续运作。”
类REITs产品逾90只
胡峰介绍，此次9只REITs公募产品问世之前，我国已经进行了大量类REITs产品发行。截至2020年12月31日，国内类REITs产品累计发行93只，发行总规模达1752.1亿元，平均每只规模约18.8亿元。其中，已有18只类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出，退出产品总规模为374.3亿元；存续期类REITs产品有75只，产品规模为1377.8亿元。
“类REITs产品和公募REITs产品最大区别在于，类REITs产品大多数是融资手段，没有真正形成‘投融管退’良性的投资循环。”胡峰指出，“目前市面上常见的类REITs产品一般实行的是‘3 3 3’的模式，每隔3年开放一次，通过续发的模式可以一直存续下去。此外，类REITs产品主要针对的是机构投资者，是一种私募形式的融资方式。而公募REITs则可以针对公众投资者，让公众投资者可以以较低门槛投资不动产项目。大部分公募REITs产品要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。但是，REITs作为权益投资工具，上市后本身价格也会有波动。”
胡峰表示，资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值定价对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都具有一定规律性。
“在公募REITs资产尽调环节中，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。其中，资本化率在不动产大宗交易市场中可以真实地体现资产运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。”胡峰指出。
住房租赁REITs有望获政策支持
针对REITs未来发展方向，多位业内人士指出，住房租赁REITs相比其他领域更有可能获得政策支持。
2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。
截至2021年第一季度，国内已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域丰富，包含人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
胡峰指出，以资产证券化实现住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。

8. 政策助力！住房租赁REITs推出条件初具

5月31日，首批公募REITs公开发售，底层资产主要是大基建行业。中国证券报记者采访了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，国内已发行租赁住房类REITs产品19只，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
REITs市场潜力大
戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出，首批9只公募REITs中，有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处理设施和1只垃圾发电项目。目前，底层资产主要围绕大基建行业发行，而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态，没有作为本次REITs试点发行的底层资产。
“对直接融资市场来说，首批公募REITs发售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs试点政策出来后，市场参与方就开始紧锣密鼓地进行研究，之后符合政策规定的企业开始匹配和对接券商、评估、律所、会计师事务所等专业机构，各家机构也在帮助这些企业理清思路，尽早实现基金的发售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO复杂程度不分上下。这么短的时间完成首批9只公募REITs的审批和发售，可以说是相当迅速和有效率的。”
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。
中国证券报记者了解到，REITs最早出现于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场租金与增值所带来的收益。目前，国际上流行的REITs基金大多指的是房地产信托投资基金，通过这一手段把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融交易过程。
“据北大光华预计，中国REITs市场的潜在规模保守估计将在5万亿元-14万亿元。参考美国相对成熟的REITs市场经验看，公募REITs的规模大概占到股票市场总市值的3%左右，新加坡REITs规模占到股票总市值的12%左右。市场潜力较大。”胡峰指出。
“公募REITs产品要想让投资者取得更好收益，基金管理者首先需要对基础设施资产有正确的理解，在选择正确的标的上有独特的思路和眼光；其次要有主动管理基础设施资产的能力，为投资人提供分红收益及可能的资产增值收益。同时，购入更为优质的标的，保证基金持续运作。”
类REITs产品逾90只
胡峰介绍，此次9只REITs公募产品问世之前，我国已经进行了大量类REITs产品发行。截至2020年12月31日，国内类REITs产品累计发行93只，发行总规模达1752.1亿元，平均每只规模约18.8亿元。其中，已有18只类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出，退出产品总规模为374.3亿元；存续期类REITs产品有75只，产品规模为1377.8亿元。
“类REITs产品和公募REITs产品最大区别在于，类REITs产品大多数是融资手段，没有真正形成‘投融管退’良性的投资循环。”胡峰指出，“目前市面上常见的类REITs产品一般实行的是‘3 3 3’的模式，每隔3年开放一次，通过续发的模式可以一直存续下去。此外，类REITs产品主要针对的是机构投资者，是一种私募形式的融资方式。而公募REITs则可以针对公众投资者，让公众投资者可以以较低门槛投资不动产项目。大部分公募REITs产品要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。但是，REITs作为权益投资工具，上市后本身价格也会有波动。”
胡峰表示，资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值定价对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都具有一定规律性。
“在公募REITs资产尽调环节中，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。其中，资本化率在不动产大宗交易市场中可以真实地体现资产运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。”胡峰指出。
住房租赁REITs有望获政策支持
针对REITs未来发展方向，多位业内人士指出，住房租赁REITs相比其他领域更有可能获得政策支持。
2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。
截至2021年第一季度，国内已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域丰富，包含人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
胡峰指出，以资产证券化实现住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。