提前还房贷，到底是“聪明”还是“糊涂”？

1. 提前还房贷，到底是“聪明”还是“糊涂”？

截至2022年一季度末，我国房贷总额也达到了53万亿之多，这说明不仅贷款买房的人多，就连所贷的款都是非常多呢，毕竟以现在的房价，一套房轻轻松松就上百万元了。但是，贷款买房只是解决了一时的问题，买了房以后，还有很大的难题在等着呢。
还贷期限越长，等于给银行送钱银行员工表示，房贷还贷期限越长的，就等于是在给银行送钱。这确实是对的，虽然说房贷月供不会很多，但是时间拉长了看就会发现，我们会付出很多的利息呢，这些利息就等于是在给银行送钱了。

而且，房贷月供也不是像很多人以为的那样，会慢慢地就减少的，因为房贷利率是会变化的，事实上不少城市就经常上调房贷利率，而一旦遇到这种情况了，那么还房贷所花的钱就更多了，不是给银行送钱是什么？
因此，银行员工就表示，如果自己现在手里有足够多的余钱，那就可以提前把房贷还完了，虽然说一下子还完房贷有点心痛，毕竟那么多钱一下子没有了，但是以后就无债一身轻了，实际上扣除了利息以后还节省了很多钱呢。
条件有限或想再买房的人不必提前还想要提前还房贷，并不是什么人都能做到的，这需要有不少的存款才行，很多人买了房之后，可以说资产已经“元气大伤”，哪来的那么多闲钱来提前还房贷呢。因此，要是属于这种情况的话，那还是老老实实每个月还房贷月供吧，虽然利息多，时间长，但是每个月的经济压力不会那么大。

还有一种情况是，有的人还想要再买房，手里有了足够多的闲钱，觉得一下子都提前还房贷了，有些可惜，要是拿来买房，岂不是拥有多套房了？应该说这种想法是很可行的，毕竟提前还房贷的话，一下子就要花去几十万元了，这些钱都可以再付一套房子的首付款了。
而买了房之后，手里就有了多套房，等于是固定资产翻了倍。但要注意的问题是，如果短期内不想卖掉的话，那就要有足够多的余钱来还房贷了，而且多套房所需的房贷月供还更多了呢，经济压力会更大。
总结
到底提前还房贷，是聪明还是糊涂，关键原因就两点，一是你是否有足够多的钱，如果有钱可以提前还，那么确实是一个不错的选择，免得给银行送钱了；二是有没有再买房的打算，如果有的话，提前还房贷了，就买不了了。

2. 提前还房贷是不是明智的选择？

3. 想问一下，提前还房贷，到底好不好？

题主的房贷本金80万，已经偿还了2年，利率是5.88%，期限是30年，是否提前偿还房贷？这是很多人都在纠结的问题，做决策的关键点是什么？最关键的就是你房贷利率的高低，再一个就是如果你提前偿还了，那么哪种方式最省钱？

1、如何判断你的房贷利率高低？你在犹豫是否要提前偿还房贷，那么你手里已经有了能够偿还剩余房贷的资金，你现在偿还了两年，那么还剩余的房贷本金大概是77.9万，也就是说你现在是有这77.9万现金的。你手握77.9万的现金，你有两个选择，第一个是用这笔资金把房贷提前偿还了，你的收益就是省掉的利息；第二个选择就是用这笔资金用来做投资理财，你的回报高低就是投资收益率。

这两个选择题怎么做，其实 就是看到底是房贷利率高，还是投资收益率高，你的房贷利率基本是固定的（我们假设在短期内不会有大的变动），但是你的投资收益率却可以有很多种，因为有不同的投资渠道和产品，收益率和风险是成正比 的，那么对一般人而言更愿意选择那些比较安全的渠道，银行是一个不错的选择，现在的行情，在银行是能够获得4%-5%之间的收益率的。
而你的房贷利率是5.88%，从这个意义上来看，你提前偿还是有利的，因为你本身投资能力也很弱，无法获得更高的收益率，所以，建议你提前偿还。你提前偿还的话，那么可以节省的利息总额为：80.78万。

2、如果提前偿还该选择何种方式？提前偿还房贷也有两种大方式，第一种是一次性全部偿还完毕，上文中讲的就是一次性全部偿还的情况；第二种是只偿还一部分，比如你这次只偿还40万，在只提前偿还部分房贷的情况下，你有两种方式可以选择。
第一种是保持月供不变，但是期限缩短，这种方法的缺点是月供压力没有变化，优点是节省的利息比较多，以本案为例，提前偿还40万，保持月供不变，节省的利息为70.4万元，这个节省的利息已经非常接近全额提前偿还的情况了，因为原本剩余的利息就只有80.78万了。

通过这种方式你的剩余期限是102个月，差不多也就是8年6个月。第二种方式是保持剩余期限不变 ，而减少月供，这种方法的优点是能减少月供的压力，缺点就是节省的利息不够多，如本例中，采用第二种方法，节省的利息是41.5万，这个利息远不如第一种的70.4万，两者整整有39万的差距。不过月供降低到了2301元。

总结：是否提前偿还房贷关键看你的房贷利率和能选择的投资回报率的高低，如果选择提前偿还，那么采用月供不变，剩余期限减少的情况节省的利息会少得多。

4. 求助，算不明白了，到底该不该提前还房贷

您好，由于多次降息，房贷基本利率出现明显下降，如果有余钱，通过多种投资渠道来覆盖房贷的资金成本可能更划算
如果等额本息或等额本金贷款还款处于初期，且手头闲置资金较为充裕，可以考虑部分或整体还款
首先，要考虑当前的房贷利率情况。一般来讲，房贷利率并不是固定的，会根据当时的利率水准进行调整。近年来，由于多次降息，房贷基本利率出现了明显下降。没有打折的5年以上商业贷款房贷基础利率只有4.9%，从投资收益角度看，很多银行理财产品的预期年化收益都能跑赢4.9%的房贷。

再如，一些用公积金贷款的，考虑到目前公积金5年期以上贷款利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.9%，再加上折扣优惠，利率可以达到非常低的水平。权衡来看，如果有余钱，通过多种投资渠道来覆盖掉房贷的资金成本更划算。
其次，还要考虑采用何种还款方式。目前，最常见的还款方式有两种，即等额本息和等额本金。
等额本息，指每月应还贷款本金和利息金额一样，这种方式的好处是便于记忆、还贷压力均衡，但是总的利息支付较多。由于等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月，这样一来，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。若还款已到中期，已经偿还了大部分的利息，则提前还贷的意义并不大。
等额本金，指每期还款本金一样多，利息不同，前期还款压力较大，不过可以为借款人节省不少利息。由于等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，越到后期，所剩本金越少，所产生的利息也越少。当还款超过1/3时，利息已还了将近一半，后期所还更多的将是本金，利息高低对还款额影响就不大了。
需要注意的是，决定是否提前还房贷前，还要看贷款合同中有无约定需要缴纳违约金，做到心中有数，避免因不知情带来损失。
所以有急于还清欠银行钱等较强还贷意愿的，也可考虑提前还贷。比如，等额本息或等额本金贷款还款处于初期，且手头闲置资金较充裕，可以考虑部分或整体还款；希望尽快还清贷款以房作抵押的，或还清贷款撤销抵押卖房的，也可考虑提前还房贷。

5. 提前还房贷，是聪明人的做法？想要提前还房贷该怎样操作？

银行针对住房贷款提前还款的客户，一般是采用预定机制的。依据银行的规定，提前还款的客户需提前一周至一个月提出书面申请，并承诺还款日期。随后按照约定的日期，携带身份证、当时和银行签订的贷款合同书到银行填好还款申请表格和提前还款协议书，并按银行的要求，将要还款的资金存进你缴纳贷款利息的账户上，由银行自动扣收，提前还款必须到贷款经办人员行申请办理，所以只能资询贷款经办人员行的实际办理手续及有关规定。

各银行办理流程不一样，尽量资询清晰必须携带的有效证件，如身份证件、借举合同书、在押房屋产权证文档、代缴还款授权委托书等银行发放贷款办理手续材料，到贷款经办人员银行申请办理，否则就会丧失此次预定机遇，再次预定。偿还一部分贷款的，每一次提前偿还的金额应不得少于壹万元或壹万元的非负整数。购房者在提前结清所有贷款后，莫忘到车险公司等部门退保险。

贷款人能带上保单原件和提前结清贷款证实，到保险公司理赔按月退回提前交的保险费用，提前结清贷款所退回保险费用为已交保险费在提前偿还后的折现率减掉提前偿还前占有商业保险赘在提前偿还后的折现率。贷款人需携带身份证、借款协议等相关证件到所借款的银行递交《提前还款申请表格》，并且在银行柜台存进提前偿还的账款才能办理提前还款的相关手续。于等额本息还款还款的贷款人而言，因为等额本息还款每月的还款总金额固定不动，在其中还款本钱增长，还款贷款利息下降，

假如贷款人已还款到中后期，就已经偿还了绝大多数的利息，住房贷款提前还款则还的目的是为了本钱，因而实际意义比较有限。等额本金还款是把贷款总金额均分，依据剩余资金测算还款贷款利息，伴随着还款时长的增加，剩余本钱降低，还款贷款利息也越来越少。当还款期高于1/3时，贷款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节约的利息并不多。

6. 想问一下，提前还房贷，到底好不好？

在手里存款充足的条件下，是否应该提前还清房贷，对于每个人的情况来说是不一样的。
  
 首先，讲一下公积金还款额度的影响。每个月公积金和还款额差不多的情况下，利用公积金还款未尝不是一个好办法。公积金的缴纳额度大趋势都是逐年递增的，最近是由于经济不好，一些企业可能会降低缴纳比例，但未来预计还是呈增长趋势。这样，自己每个月的实际还款额并不多。
  
 第二，讲一下贷款利率的影响。5%以上的贷款利率，实际上不算高。但对于普通老百姓来讲，一般的投资理财都达不到这个收益率，除非投资于3年以上的固定期限理财产品，才有可能达到。因而，很多人手里有了存款之后，都会想着提前还款。
  
 第三，讲一下个人职业和兴趣爱好的影响。公积金额度在5000元，所在城市应该为省会城市或经济较发达城市，个人收入税前大概在2万元以上，只要不是北上广深，在当地都算不错的收入水平，说明你的个人能力和单位都算不错，如果有兴趣，可以学一学投资理财知识了。当你的理财水平超过贷款利率水平，考虑提前还款也是不错的选择。
  
  题主的房贷本金80万，已经偿还了2年 ，利率是5.88%，期限是30年，是否提前偿还房贷？这是很多人都在纠结的问题，做决策的关键点是什么？最关键的就是你房贷利率的高低，再一个就是如果你提前偿还了，那么哪种方式最省钱？  
   1、如何判断你的房贷利率高低？  
  你在犹豫是否要提前偿还房贷 ，那么你手里已经有了能够偿还剩余房贷的资金，你现在偿还了两年，那么还剩余的房贷本金大概是77.9万，也就是说你现在是有这77.9万现金的。
  
  
  你手握77.9万的现金，你有两个选择 ，第一个是用这笔资金把房贷提前偿还了，你的收益就是省掉的利息；第二个选择就是用这笔资金用来做投资理财，你的回报高低就是投资收益率。  
  
  这两个选择题怎么做，其实 就是看到底是房贷利率高 ，还是投资收益率高，你的房贷利率基本是固定的（我们假设在短期内不会有大的变动），但是你的投资收益率却可以有很多种，因为有不同的投资渠道和产品，收益率和风险是成正比 的，那么对一般人而言更愿意选择那些比较安全的渠道，银行是一个不错的选择，现在的行情，在银行是能够获得4%-5%之间的收益率的。
  
  而你的房贷利率是5.88%，从这个意义上来看 ，你提前偿还是有利的，因为你本身投资能力也很弱，无法获得更高的收益率，所以，建议你提前偿还。你提前偿还的话，那么可以节省的利息总额为：80.78万。
  
   
   2、如果提前偿还该选择何种方式？  
  提前偿还房贷也有两种大方式 ，第一种是一次性全部偿还完毕，上文中讲的就是一次性全部偿还的情况；第二种是只偿还一部分，比如你这次只偿还40万，在只提前偿还部分房贷的情况下，你有两种方式可以选择。
  
  
  第一种是保持月供不变，但是期限缩短 ，这种方法的缺点是月供压力没有变化，优点是节省的利息比较多，以本案为例，提前偿还40万，保持月供不变，节省的利息为70.4万元，这个节省的利息已经非常接近全额提前偿还的情况了，因为原本剩余的利息就只有80.78万了。  
  
  通过这种方式你的剩余期限是102个月 ，差不多也就是8年6个月。
  
  第二种方式是保持剩余期限不变  ，而减少月供，这种方法的优点是能减少月供的压力，缺点就是节省的利息不够多，如本例中，采用第二种方法，节省的利息是41.5万，这个利息远不如第一种的70.4万，两者整整有39万的差距。不过月供降低到了2301元。  
  
  总结：是否提前偿还房贷关键看你的房贷利率和能选择的投资 回报率的高低，如果选择提前偿还，那么采用月供不变，剩余期限减少的情况节省的利息会少得多。
  
 看合同上是咋写的，看能不能协商解决，如果合同有约定提前还贷是违约的。
  
  不建议提前还，特别是现在全球经济环境都急剧变差的情况下，手上持有现金才是王道。 
  
 你可能会觉得身上背负巨额债务每个月要还钱的感觉不太好，也觉得又不是没钱还为什么要多给银行那么多年的利息，但是你要知道 现在的钱值钱，未来的钱不值钱，钱是越来越贬值的，那么就不要把钱在它最值钱的时候全部花在一个商品上。 
  
 一个 健康 向上的经济 社会 ，每年都会保持2%左右的通货膨胀率，基本上不超过5%的速度都是正常的有利于发展的，所以钱必然贬值。 社会 发展包括工资越来越高，消费和投资类型也会越来越多，再过十年、十五年，你会觉得，现在这个月供可能也就是一两餐饭的水平，那么何必要现在把家底掏空过紧巴巴的日子呢？
  
 而且这一次的疫情也反映出很多的家庭或个人真的是一点存款也没有，面对极端环境就会十分被动。所以留出5-10万的生活备用金是十分必要的。
  
 钱多的话可以先帮自己和家人配置齐保险，然后可以学一下资本市场的投资理财，也就是基金炒股那一类的。保险肯定不是骗局，但至于保险究竟是不是交智商税，这个就要看你对保险的理解，以及你个人和家庭究竟能承担多少抗风险的能力，还有就是单位的保险是否已覆盖足够。炒股风险比较大，如果你是很保守的人就建议不要碰。基金你可以去学一下。 在平稳的市场环境下，买中一两只靠谱的基金收益还是比较可观的。环境不好的时候是全场大跌，这个风险是谁都避免不了的。 
  
 不过对你的建议是，肯定要留出5-10万的生活周转备用金，大部分的资金先暂时不要动，拿出小部分学一下投资，玩出点感觉了再投入多一些，或者用你每月工资的部分进行基金定投，尽量不动到现在的本金，这样会让你做很多事情的时候有底气很多。
  
 提前还房贷到底好不好？在确定是否要提还款之前，我们要考虑三个因素，
  
 1、还款总额是多少？2、通货膨胀的因素，3、资金在你的手上是否能产生比银行利率还高的年化收益？
  
 还款方式有两种，既等额本金法和等额本息法，按照2020年1月1日房贷利率上限1.1倍，年利率为5.39%，80万的贷款，30年的期限，通过房贷计算器计算，等额本息法还款总额为：162万左右，利息是82万左右，每月固定还款4500元左右；等额本金法还款总额为：145万左右，利息是65万左右，每月还款金额从第一期的5800元到最后一期的2200元依次递减。
  
 虽然等额本息法还款利息相对比较高，但是月还款金额是固定的，相对于等额本金法，前期压力会比较小，而等额本金法前期压力会比较大，但是后期压力会比较小。那么提前还款到底会不会吃亏呢？答案是不会的，不管是等额本金法还是等额本息法，银行在算利息的时候，都是根据你所使用的贷款剩余的本金来计算的，所以你前两年还的利息都是你前两年产生的，后28年的利息银行是还没有收的，所以你现在一次性把本金都还掉或者还掉一部分本金是不会吃亏的。
  
 通货膨胀膨胀其实也是一个很重要的因素，其实就是随着市场的发展，钱的购买力会下降，未来10年或20年后，可能5千元的购买力还不如现在的1千元，就像10年前那些贷款买房的人，当时一个月还2千到3千，10年前可能大部分人一个月的工资才2千元，但是10年后的今天，2千元对于大部分人来说已经没有任何的压力了。
  
 如果你手上有充足的资金的话那么你就要考虑第三个因素了，就是钱在你的手里是否能升值呢？如果不能升值，那么肯定是还掉贷款比较划算，因为你一边要还银行的利息，而自己手上的资金又不能升值，反而随着通货膨胀还会贬值。如果钱在你的手上能够升值，那么当然是拿钱去投资了，因为你从任何渠道的借来的钱都不会比银行房贷的利率更低了。
    
 提前还贷肯定是可以的，也是被允许的，只是合不合算的问题。
  
 如果你是公积金贷款，可考虑存款或者谨慎稳妥的投资理财之法，若是没有这个知识，选择利率水平高于贷款利率的储蓄存款即可。
  
 如果你是商业贷款，也要看当时的利率，大多数适合归还贷款。
  
 至于是否提前归还，你自己说了算，千万不要过于听取别人说的，包括我说的，这些仅仅都是一个参考而已，受惠或亏损都是你自己的事，没人会与你分享或承担过错。
  
 我之前发过类似的帖子，有兴趣自己查询一下，没兴趣就算了。
  
 个人看法，仅供参考！[酷拽]
  
 如果从货币属性来看当然不应该提前还款，长期来只要我国经济持续发展，通货膨胀就会存在，货币贬值是一定的，如果按照5%的通货膨胀，100万十年后相当于现在的59万，20年后相当于现在的36万，30年后仅仅相当于现在的22万，贷款买房现在看来有一些负债，但是随着时间的推移货币贬值，工资上涨，还款压力会越来越小，另外有些负债也让自己有些动力奋斗，祝早日买房
  
 本人亲身经历，有房贷的时候想提前还完，没有房贷还后悔了。为什么后悔呢，每月工资还是攒不到钱感觉无压力，失去了动力，想做点啥事当前又没钱了，人生还是有点压力的好。
  
 如果用你手上的钱可以挣来比银行利息多的钱，那就没必要提前结清。如果是闲置资金，天天放家里不产生收益，还是提前还款比较划算。房贷利率比较低，你可以考虑去投资创业
  
 过怕了“房奴”的还房贷生活，有人手头稍微松一点，就想着要不要提前还款？有这个打算的，不妨先看看下面的内容，因为你以为省了利息，其实可能是亏了！
  
 一、提前还款要给违约金？
  
 很多人不理解，为什么提前还款要交违约金，银行又不亏。
  
 但它不赚啊。本来你分30年还款，银行能赚不少利息。
  
 但是你10年就提前还清，银行少赚了那么多利息，自然要求补偿，收点违约金。
  
 所以提前还款其实是属于违约，合同里一般会注明。
  
 但有些银行只要预约提前还款，就不会收取违约金，不同银行不一样。
  
 二、提前还款有哪些方式？
  
 提前还款主要有两种：全部提前还款、部分提前还款。
  
 一次性全部提前还清，只需要还本金，利息就不用给了。
  
 提前还一部分，你可以跟银行约定多还钱，然后降低月供金额，保持还款期限不变。
  
 或者月供不变，缩短还款期限。又或者两者都同时缩减等等。
  
 如果出于节省利息的目的，一次性提前还清是最好的。
  
 但开头也说了，你以为提前还款是省下了利息，但其实可能你还亏了。所以要弄清楚，哪种情况下适合提前还款？哪种不适合？要选择对自己最有利的。

7. 房贷要不要提前还？明白这几点就不纠结了

   提及房贷，前些年媒体、专家还一致宣传在货币超发的年代，房贷是你一生中最优质、利率最低的资产，要用足额度，用满年限，提前还贷的钱，还不如做高杠杆，继续买房积累资产。  
     这才没多久，   人们对房贷的认知发生大转变，急于提前还贷。   为什么会发生这样的观念转变，   主要客观环境有了以下变化：   
     1、现在房贷利率下降幅度较大，   前两年买房的人房贷利率较高，多少会觉得自己亏了   ，想提前还贷不想承受怎么高的房贷利率。  
     2、前些年互联网各种高息理财要么暴雷，要么退出市场；股市、基金这两年的行情别说赚钱，本金都已经缩水不少；银行理财、大额存单等风险较小的固收类产品的收益率也持续走低。   相对于此前5%以上的房贷利率，如今理财收益已经难以覆盖房贷利息。   
     3、30年房贷犹如隐形的枷锁，需要你工作稳定，收入稳定，踏踏实实干上30年，还贷30年，你买的房子才是你的。房贷给习惯躺平的新一代带来了   精神压力，想赶紧还清房贷，安心躺平。   
      如果没有好的投资渠道，将手里的闲钱用于还房贷，也相当于一笔投资收益。   
    提前还贷有以下策略 
      1、先要了解你的房贷提前还款有没有违约金。   一般在申请房贷一年内提前还贷是有违约金的，一年后没有违约金；如果提前还款有违约金，需要计算违约金与“理财收益-房贷利息差额”之间的差额，然后根据差额的正负值选择是否提前还款。  
      2、房贷不要全还了，保留每月还款额尽可能覆盖每月公积金。   缴存公积金的年息仅为1.5%，放在里面利息太低，平常也很难取出来，通过每月还贷抵扣，节省了手里的现金用以理财、投资或应急，收益非常明显。  
      3、保留必要的储备现金，至少能维持6个月的还款、日销。   金额不用太大，可以做银行里的活期理财，2-3%的收益，可随时取用，极大增加抵抗风险的能力。  
      4、如果后期还需要大额现金，比如装修、买车等，尽量不要提前还款。   相比装修贷、车贷、车位贷等，房贷利率是最低，年限最长的；提前还房贷再去搞那些贷款很不划算。  
      5、保证以上4条的前提下，如果没有理财习惯，或理财收益低于房贷利率，应尽可能提前还款。   
     
    常见错误观点 
      1、“为抵抗通货膨胀，尽量不要提前还款”。   虽然贷款的金额通过通货膨胀稀释了，但拿在手里没用来还款的   现金也一样被通货膨胀稀释   了，所以通货膨胀不能成为否定提前还款的因素。  
      2、“因为前期还的都是利息，所以尽量在前期提前还款，后期没有必要”。   实际上每月还款利息都是当月产生的利息，而不会把后期的利息在前期给还了。计算公式为：当月还款额=当月还款本金+剩余本金*月利率。  
     并不是银行先收取了利息导致每月还款额中的利息占比高，而是前期剩余的本金多，而月利息=剩余本金*月利率，所还的利息当然就多。实际上这个每月利息占比没有任何意义，不具备参考价值。  
     
     
      既然提前还款合理，那为什么不直接提高首付比例，尽量少贷款呢？   这是因为贷款买房是现金兑换资产的行为。   首套房是普通人能获得的最优质资产，不只是资产保值，还附带教育、医疗等城市红利，也是生活品质的一次提升。   二套房的附加值就低了很多，第三套房就是纯金融投资了。  
      因此购买首套房时，应尽量以最大比例贷款，这时通货膨胀的说法是有效的。   手里的现金会在通胀中贬值，兑换为房产后抵抗了贬值。同时产生的贷款也会在通胀中贬值，因此贷款行为是有利的。  
      等额本金与等额本息的选择。   开始还房贷后手中现金一般会很紧张，而且紧接着会有装修家电、买车、结婚等事项，手中的现金使用价值很高，所以不建议选择等额本金。等额本息还款能减轻前期还款压力，随着工资的增长、大额消费事项的结束，手里开始有闲钱了就可以提前还款了。  

8. 到底要不要提前还房贷，你知不知道呢？