房地产融资“三条红线”房价下一步会跌？

1. 房地产融资“三条红线”房价下一步会跌？

2. “三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”

原标题：“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”

每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤
政策的威力正在显现。
自三道红线和贷款集中度政策出台后，房企融资供需两端持续收紧。
据克而瑞不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。与此同时，企业融资情况不容乐观，仅有36%的房企融资规模有所增加，规模减少的房企中有约30%企业同比降幅超过50%。
融资规模大幅降低
在各种政策持续收紧下，房企融资规模大幅下降，房贷集中度管理成效初显，银行业房地产贷款同比增速创历史新低。从政策调控的稳定性、连续性来看，下半年融资环境将维持收紧态势。
一个值得关注的点是，中型房企融资规模下降最为明显，直接拦腰一刀。
具体来看，四大规模梯队房企融资量均同比下降。克而瑞数据显示，TOP31~50的房企上半年同比减少53.50%至922亿元，TOP11~30规模的房企融资规模下降幅度为23.48%，降幅最小。
对此，一家TOP15房企的财务总告诉《每日经济新闻》记者，房企融资规模下降主要有三个原因，一是去年末央行对商业银行双限（对公、按揭）造成今年贷款和按揭规模收缩，融资体量下降；二是地产风险事件频发，有限资源更加集中头部房企，国央企议价能力提升，平均成本下降；三是今年上半年城投债发行同比去年下降40%，市场流动性充裕，也造成资金成本下行。
上述财务负责人告诉记者，有息负债的下降会直接体现在融资规模上。
TOP30~50房企融资规模减少一半主要是因为降杠杆的需要，由于这类企业在踩线之后停止扩张，降负债抓回款就成了他们的唯一选择。
整个行业面临三道红线的监管，排名靠前的房企面只要没踩红线，面对压降有息负债的压力不大，就不会对融资造成太多的影响。如果财务相对稳健，负债情况不会出现大规模下降。
相比之下，头部存量比较多的，就不加杠杆了，把存货做起来。
而排在TOP10~30的房企，有加杠杆空间的，可能会多拿一些地，而必须降杠杆的一些企业，今年拿地就会少一点，以此来控制负债规模。
在此背景下，房企会根据自身的资产负债表来调整策略。目前，房企普遍采取两条经营策略，一个是以降杠杆为主，另一个是原先杠杆不高，在绿档内的企业则借机冲一把规模，借势扩张。
最典型的是招商蛇口，克而瑞数据显示，截至2021年上半年末，招商蛇口新增货值1890亿元，拿地金额同比增长近95%。
融资成本持续下降
克而瑞数据显示，截至2021年6月，100家典型房企新增债券类融资成本为5.59%，较2020年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本达6.86%，下降0.97个百分点，境内债券融资成本4.40%，较2020年下降0.03个百分点。
上半年融资成本下降的原因是，如招商蛇口、保利等融资成本相对较低的龙头企业发债量较多，其中境外融资成本下降1.66个百分点；同时TOP31~50房企中，远洋、越秀发行了数额较大的境外债，使得该梯队房企境外融资成本下降0.73个百分点。
为何融资规模下降，房企融资成本反而降低了？上述财务负责人告诉记者，从资金角度来说，与银行合作深入的房企，在有息负债控制的情况下，反而会导致融资成本降低，因为房企资金需求量并不大，原先可能有10%~20%左右的资金增量需求，但在三道红线的管控之下，房企获得增量资金的空间有限。
“假设今年A房企的有息负债规模是1000亿元，在不增加规模的前提下，一分钱增量的开发贷都没有，意味着房企需要开发贷的缺口很小，这就导致银行要和头部房企合作，就必须主动降利率，谁的利息少，就和谁家合作。”上述财务负责人表示。
从企业性质来看，6月民营企业的融资规模较5月相比变化不大，但国有企业的融资规模大幅回升，主要由地方国有企业债券发行增加所致。6月国企融资规模达452.4亿元，较5月环比大幅上升123.1%，占本月总融资规模由5月59.6%上升到78.9%。同时，国企的比重进一步提升。地方国企方面，6月地方国企信用债融资规模上升至334.7亿元，占总融资规模的比例由40.3%上升至58.3%，其中主要是地方性房企发行增加。
在6月的新闻通气会上，银保监会发言人表示，上半年以来，房地产融资已经呈现出“五个持续下降”的特点，房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产的规模、通过特定目的载体投向房地产领域资金规模均出现持续下降的趋势，资金过度流入房地产市场问题得到改善。
总体而言，监管层对房地产行业的融资依然保持警惕和收紧态度，对房企来说，加快销售回款，改善企业内部经营管理，提高资金的使用效率，依然是接下来的核心主题。
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责任编辑：戚琦琦

3. “三道红线”压顶 年底房企股权融资大增

今年突如其来的疫情打破了房地产行业原有的发展节奏，行业在经历低谷后率先复苏，展现出较强的韧性。不过，在地方调控频频收紧、“三道红线”融资新规穿透式监管下，高负债房企面临较大压力，以期通过加快销售回款、出售资产、股权融资等多种手段降杠杆、降负债。
 
据同策研究院监测的房企融资报告显示，11月份，40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元，占比23.50%，环比大幅上涨331.2%。在业内人士看来，在“三道红线”之下，未来房企分拆子公司上市、引入战投、转让项目股权等现象将继续增加。
 
11月40家房企股权融资环比增331.2%
 
“三道红线”即剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。根据“三道红线”要求，几乎所有扩张迅速、规模较大的房企都不同程度地中招。
 
众所周知，房地产投资大、周期长，融资是最关键的环节。业内人士认为，围绕房地产行业已经形成了非常大的金融生态。一直以来，房地产和金融相互促进，金融离不开实体，房地产业的发展也需要金融的支持。由此，房企依赖金融加速扩张，甚至出现过度金融化的现象，资金链断裂的风险也随之增加。“三道红线”的出现对于房企来说，无异于“打蛇打在七寸”上。
 
在“三道红线”压力之下，房企开启“降负”通道，除了加速销售回款之外，股权融资也大幅增加。据同策研究院监测的房企融资报告显示，11月，40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元，占比23.50%，环比大幅上涨331.2%，其中包括恒大集团转让所持广汇实业40.96%的股份，获得148.5亿元，融创服务与金科服务、世茂服务拆分上市分别获得融资折合分别为48.7亿、10.19亿与2.55亿元。国泰君安研报称，股权融资不会增加有息负债，同时可以增厚权益，对改善公司负债水平作用显著。
 
事实上，在日前举办的“2020年华夏房地产投融资高峰论坛”上，业内人士以财经视角解读“三道红线”下房企的融资逻辑和破局之道。其中，力高地产控股集团副总裁梁婉婵称，“三道红线”促进房企间的股权合作，包括很多金融机构也涉足房企股权投资领域，比如在百强房企之间、房企和金融机构之间、房企和小型地产商之间的股权合作。
 
“过去金融机构并不愿意做股权投资，因为股权投资要承担市场风险，而是倾向于做债务投资。现在看来，‘三道红线’管理的是有息负债，实际上是债务投资，而股权投资还是获支持的。”中南建设董秘梁洁表示，当房价不再上涨，在“三道红线”约束之下，企业的融资优势没有之前那么有利，即使融资能力再强，有息负债的增加最多就是15%。此时，企业的差异性就更明显地体现出来。比如，运营管理能力强的企业，投资准确度高，周转效率高，能够赢得更多的股权投资。
 
从这个角度来看，“三道红线”也给一些企业带来了机遇。中奥地产资本运营总经理邓志超就表示，“三道红线”的约束让更多的房企意识到需要进行股权合作，比如在土地市场上，一些企业因此增加了拿地的机会。
 
原财政部科学研究院MPA硕士研究生导师/博士、锦州银行非执行董事吕飞也表示，在现有的市场环境下，现金流充沛、产业结构调整到位的企业，是一次难得的开拓市场机遇，可以通过并购获得优质项目。
 
“三道红线”下房企如何应对融资趋紧？
 
在业内人士看来，“三道红线”虽然剑指房企高负债，但是目的是为了防控房地产金融风险。潍坊银行投资总监兼投资银行事业部总经理章延文表示，房地产作为一个高速增长的行业，积累了一定的风险。目前监管的指向也是在去金融化，希望住房恢复正常的消费产品属性。“三道红线”的提出并不是打击房地产，而是针对房地产行业负债率过高的现象，要控制负债率的快速提升，防控房地产行业风险的发生。
 
事实上，今年8月16日，银保监会主席郭树清就发表文章指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。在11月30日，郭树清在文章中再次提及，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
 
分析人士提出，当前房地产的融资风险需要降下来，以消除“灰犀牛”的威胁。那么，在“三道红线”下，究竟该如何应对当前市场融资环境变化所带来的风险？
 
吕飞表示，在当前监管政策环境下，对于此前“粗放式”发展的企业肯定是非常困难的，必然会“临时抱佛脚”，比如找过桥资金补充流动性，降低资产负债率，力求渡过眼前难关，甚至还要处置部分优质资产，加速现金回流，达到监管部门提出的“三道红线”要求，这都是当前一些企业自救的方法。
 
平安证券首席经济学家钟正生则指出，随着融资监管的加强，房企应加速推盘，寻求通过销售途径回笼资金，而对拿地和新开工应趋于谨慎，需要警惕由此引发的房地产投资波动。
 
中国人民大学商学院教授、人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大直言，开发商需要进行经营模式的转变，由一个金融家变成企业家或者投资者。
 
对于未来的融资政策预期，钟正生分析表示，当前房地产融资监管处于偏紧的状态，加上“三道红线”这一常态化的监测机制，预计后续进一步大幅收紧的空间有限，毕竟政策大幅快速收紧也会导致房地产过快失速，产生过度波动的风险。

4. 融资收紧、房企放缓拿地 二三线城市频现土地流拍

财联社(上海，记者 王海春)讯，“面包”难卖的同时，此前被开发商抢购的“面粉”，处境也日益尴尬。
最近一段时间，土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频上演，南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。在流拍地块增多的同时，多城土地交易量同比、环比均出现下降。
多位接受财联社记者采访的业内人士认为，土地市场降温的背后，与房地产融资环境收紧及开发商调整投资计划有关。
“一些房企对未来市场的预期不太乐观，出于自身财务安全的考虑，投资规模有所缩减，并因此放缓了拿地节奏。”中指院杭州分院副总经理高院生表示。
土地流拍折射出的信号
9月以来，天津土地市场已经两度出现流拍。
9月12日天津出让的4宗地块中，有一宗商服用地流拍，其余三宗未流拍的土地，有两宗以底价成交；此前的9月4日，该市出让的土地中，位于生态城旅游区一宗地块遭流拍，而原计划于9月4日当天出让的4宗住宅用地，于9月2日暂停出让。
天津地块频现流拍，仅是二三线城市土地市场的一个缩影。武汉、南京、惠州等热点城市，近期均有土地遭流拍。
惠州9月12日出让一宗起始价4.89亿元、位于惠城区的商住用地，因无人应价而流拍；9月3日武汉出让的5宗地块中，有两宗地块流拍；南京8月29日的大型土地拍卖会上，位于江宁区一宗商业用地流拍。
对此，上海一家中型房企投资部经理认为，在房企投资热情高涨的时期，在热点城市较少出现流拍的现象。目前房企拿地积极性下降，反映出开发商对未来预期有所改变。
“在融资环境收紧形势下，房企会适当降低对发展速度的要求，将销售回款视为当期重要目标，而投资拿地的安排则会适当放缓。” 江苏一家房企市场营销部经理对记者表示。
引人关注的是，地块在即将公开出让前不久，突然暂停出让的现象也有所增加。
广东省江门市公共资源交易中心9月11日发布公告，原定于9月12日出让的两幅土地，因故暂停交易程序。而中山市公共资源交易中心9月9日先是宣布，分别暂缓原定于9月11日、9月12日出让的W10-19-0030和W10-19-0033地块的交易程序，但随后又做出更正， W10-19-0033地块将正常出让。
上述房企投资经理告诉财联社记者，地块暂停出让，可能与意向买家的投资变化有关。
“有些地块房企此前看好并有购入计划，会与出让方沟通；但在出让过程中因市场变化或企业自身原因，可能想降低如价格等方面的要求，或干脆不想要了，从而引发个别地块暂停出让。”该投资经理补充道。
据克而瑞监测数据，全国336城八月土地成交建筑面积为16959万平方米，环比下降14%，同比降幅则扩大到36%。各能级城市土地成交均出现不同程度下降，其中二线城市环比降幅超过三成，从而影响八月土地成交量较七月明显缩减。
在土地交易量下降的同时，八月全国336城经营性用地供应总面积约24769万平方米，环比上涨近20%。二线城市土地供应量环比增长超过两成，包括杭州、武汉、天津等热点重点城市的土地供应量均有增加，其中不乏主城区的优质宅地。
“八月土地供应量有所增长，但房企拿地热情却有所降低，这应该是土地交易下降的原因之一。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。
杨科伟向记者指出，经过多轮调控，房企对融资收紧变得相当敏感。面对融资层面的调控，多数企业首先会保证拥有相对充裕的现金流。将精力首先放到销售、加强回款，投资拿地则被排在相对靠后的位置。
房企整体负债创五年新高
从房企负债变化情况来看，今年上半年房企整体负债水平，处于近五年以来的高位。
克而瑞监测数据显示，2019年上半年174家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为91.37%，达到2015年以来的最高值；如果将永续债计入，174家房企的净负债率约97.73%。
对于房企净负债率水平上升的原因，杨科伟分析称，这与今年一季度楼市销售及房企融资出现“小阳春”有关。今年三、四月土地市场较火热，房企拿地较积极，不少房企抓紧时机展开一波融资，使得现金流出较多。
但5月以后，房地产融资环境发生变化。监管部门不仅收紧了房地产信托融资，对房企海外发债用途也做出进一步限制。
“在融资环境收紧的背景下，由于房企投资要有足够的自有资金支付，其在拿地环节的杠杆率有所降低，投资因而变得相对谨慎。”高院生认为，“房企拿地谨慎的另一个原因是，在融资与销售均面临一定压力下，有必要降低企业负债率以提高财务安全。确保现金流安全、强调销售回款，成为很多企业今年下半年业绩一项重要指标。”
就融资政策变化对房企投资的影响，有开发商向记者表示，一些通过“前置融资”拿地加杠杆的企业，受到的冲击尤为明显。
一家浙江房企投资部负责人告诉财联社记者，“前置融资”在地产投资圈被简称为“前融”。
他介绍，“其操作大致为，拍地前先缴纳一部分土地保证金，竞得土地后先支付首笔土地款，此后再分期或一次性付清余下土地款。而‘前融’一般在拍得土地后，房企通过信托进行过桥贷款用于支付部分土地款，后续再通过银行或信托以项目开发名义展开其它形式的贷款，当项目开发达到预售标准可预售后，房企通过销售获得回款，可以快速偿还银行贷款或其它形式的融资。”
“‘前融’主要发生在土地支付这一环节。银行要在房企支付土地款后，才发放开发贷，房企也因此才能获得后续开发中的重要资金。但土地款的支付，有些项目因土地成本较高，也是一笔不小的支出。严格来说，土地款应由房企自有资金支付，但房企为加大投资力度及充分利用市场资金，往往想借用资金来撬动更多项目。”该房企投资部负责人补充道。
据了解，此前房企也曾通过资管计划来进行前置融资，资管计划被严控后，则通过信托来支付土地款。有一段时期由于一些分支机构会这样操作，从而成为行业一种通行的做法。
“今年五月融资收紧的一个重要部分，就是收紧了用于支付土地款的‘前融’。银保监会深层穿透管理，使得这种处于一定灰色地带的操作受到严格监管，这对房企投资去杠杆的影响的确比较大。”上述房企投资部负责人说。

5. 12家房企试点融资三道红线，将如何影响房地产融资划出？

6. 房地产融资三条红线

   
  银行限制房地产开发商融资的三条红线指：
  1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
  2、房企的净负债率不得大于100%；
  3、房企的“现金短债比”小于1。该政策于2021年1月1日起全面推行。
  若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

7. 房地产融资再收紧？ 触及“三道红线”不许增长有息负债

近日，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。  
具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。  
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。  
即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。  
具体的指标计算方法如下：  
红线1指标：剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收)  
红线2指标：净负债率=(有息负债-货币资金)/股东权益合计  
红线3指标：现金短债比=非受限现金/短期债务  
此外，还有券商人士透露，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。  
为此，21世纪经济报道记者多方求证，多名来自债券市场的人士均表示听说了这一消息，但未见到具体文件。有券商投行部人士称：“地产融资的政策一向这样，也有可能是窗口指导，只有拿到批文后，去备案发行才知道能不能发，发多少。”  
不过，有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。  
也有市场人士表示，此举主要是为了降低房地产公司杠杆率，防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。  
在借新还旧方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以后对新受理审批的地产债，借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折。且住宅类地产，不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。  
今年7月份，房企融资创新高。数据显示，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%。  
与此同时，银保监系统对房地产金融领域保持强监管态势，7月以来多地房地产调控政策加码升级。二季度以来，针对违规向楼市“输血”行为，地方银保监局已开出多张罚单，其中不乏“数罪并罚”的百万元级罚单。  
比如，平安银行北京分行因涉及“采取不正当手段发放贷款、个人贷款资金违规流入房地产领域、二手房按揭首付比例不符合规定”等案由被银保监会开出777.22万元的巨额罚单。南京银行因“同业投资资金违规用于支付土地出让金、同业投资资金违规用于上市公司定向增发、同业投资资金违规用于土地储备开发”等10余项原因被江苏银保监局开出610万元罚单。  
银保监会召开2020年年中工作会要求，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。  
上述新规将会给让地产企业融资带来哪些影响呢？  
鼎诺投资根据wind数据，统计了全市场有2019年报数据的房地产发债企业，按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。该公司表示，考虑到很多房地产项目子公司会采用明股实债的方式融资，进一步设计了“归母净负债率”指标，归母净负债率越高，说明企业的实际债务风险可能越大，定义为：归母净负债率=(有息负债-货币资金+少数股东权益)/归母权益。
房地产企业触红线情况统计

8. 房地产融资再收紧？ 触及“三道红线”不许增长有息负债

近日，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。  

具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。  
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。  
即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。  
具体的指标计算方法如下：  
红线1指标：剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收)  
红线2指标：净负债率=(有息负债-货币资金)/股东权益合计  
红线3指标：现金短债比=非受限现金/短期债务  
此外，还有券商人士透露，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。  
为此，21世纪经济报道记者多方求证，多名来自债券市场的人士均表示听说了这一消息，但未见到具体文件。有券商投行部人士称：“地产融资的政策一向这样，也有可能是窗口指导，只有拿到批文后，去备案发行才知道能不能发，发多少。”  
不过，有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。  
也有市场人士表示，此举主要是为了降低房地产公司杠杆率，防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。  
在借新还旧方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以后对新受理审批的地产债，借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折。且住宅类地产，不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。  
今年7月份，房企融资创新高。数据显示，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%。  
与此同时，银保监系统对房地产金融领域保持强监管态势，7月以来多地房地产调控政策加码升级。二季度以来，针对违规向楼市“输血”行为，地方银保监局已开出多张罚单，其中不乏“数罪并罚”的百万元级罚单。  
比如，平安银行北京分行因涉及“采取不正当手段发放贷款、个人贷款资金违规流入房地产领域、二手房按揭首付比例不符合规定”等案由被银保监会开出777.22万元的巨额罚单。南京银行因“同业投资资金违规用于支付土地出让金、同业投资资金违规用于上市公司定向增发、同业投资资金违规用于土地储备开发”等10余项原因被江苏银保监局开出610万元罚单。  
银保监会召开2020年年中工作会要求，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。  
上述新规将会给让地产企业融资带来哪些影响呢？  
鼎诺投资根据wind数据，统计了全市场有2019年报数据的房地产发债企业，按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。该公司表示，考虑到很多房地产项目子公司会采用明股实债的方式融资，进一步设计了“归母净负债率”指标，归母净负债率越高，说明企业的实际债务风险可能越大，定义为：归母净负债率=(有息负债-货币资金+少数股东权益)/归母权益。
房地产企业触红线情况统计