5月，2021年楼市可能的转折点。

1. 5月，2021年楼市可能的转折点。

   
     
      这两天关于违规资金流入楼市，就是那个经营贷炒热楼市的事终于开始发酵，银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行办公厅三个部门联合发文称 要在5月底前完成排查工作，并且严格执行防止经营贷继续流入房地产领域 。
     
   从三个强力部门联合发文的动作和措辞来看，这次是要来一点力度大的操作搞一搞，杀一杀经营贷助推楼市上涨的歪风邪气。
     
    这个出发点肯定是好的，但是不是来的晚了那么一点点？ 
     
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   经营从去年2月份开始在深圳现身，等深圳楼市出现异常快速上涨的行情时，经营贷才被曝光，于是深圳马上下手对经营贷进行严查，结果深圳的火刚压下去，经营贷就在广州上海和北京开始露头，随后广州上海北京三城市楼市开始同步升温。
     
   根据楼市传统的哪露头就打哪的原则，北广沪三城也开始追查经营贷，结果三个一线城市刚被敲打一轮后，长三角的楼市大热门杭州又被爆出经营贷流入楼市的新闻， 随后成都西安南京等热门省会陆续也被曝光出经营贷入楼市的新闻 。
     
   甚至连浙江省也在最近传出要排查经营贷的消息，而这时候已经到了2021年3月中旬。
     
    该上涨的地方也涨的差不多了，排查姗姗来迟 。
     
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   经营贷进楼市这锅，真的应该全是中介来背吗？
     
   新华社在前几天发文中说过， 经营贷流入楼市的最原始驱动力之一是因为银行有指标 。
     
   银行的信贷部门有自己的放贷指标，这玩意和工作业绩直接挂钩，就是说这贷款必须要放出去， 这就首先给了负责放贷部门直接的业绩压力 。
     
   本来这也不叫个事情，有压力就放呗，反正是经营贷，有需要的小企业来申请给批就完事了，但关键是小微企业的风险真的太高，已经高出了银行系统的风控标准线， 于是一样是放贷干脆放给了买房的客户 。
     
   你以为银行真不知道你申请经营贷的那些资料漏洞百出？你以为银行负责风控的人真的是吃干饭的？
     
   按照官媒报道的话， 睁一只眼闭一只眼罢了 。
     
   在楼市过去几十年雄风不倒，尤其是2020年疫情对经济冲击这么凶残的情况下，楼市还能逆风翻盘拉升一波上涨的行情，银行信贷部门是全程看在眼里。
     
    这么牛逼的投资市场哪找？ 
     
   既然给谁放贷都是一样放贷，不如把钱放给那些准备进入进场买房的人。
     
   四大一线城市不说，即使二线强省会的房产也是当下最硬的资产， 炒房失败断供？根本不存在，极少数断供的人完全影响不了楼市的走向，银行直接收回房产拍卖完事，本息一起收回，妥妥的安全 。
     
   这可比把钱贷给那些不知道能不能坚持到下个月开工资的小微企业要强的多， 小微企业说还不了钱那真就一分钱也还不上了 。
     
   不光是银行系统，就是单纯资本自己也不愿意进入实体。
     
   所以还真怨不得实体经济就吸收不了资本， 而是资本自己确实不敢去了 。
     
   除了巨头之外，任何行业的经营门槛都在不断的升高，小资本不断丧失盈利能力，能活下来的大部分都是在苟延残喘，这样的实体经济环境， 资本秉着趋利避害的宗旨，不流向楼市还能向哪呢？ 
     
   就连经济参考报在3月24号的文章里也承认， 人群投机楼市的前提，是因为楼市的确蕴藏巨大财富效应 ，而这刚好也是经营贷流入楼市的动力之二。
     
   于是秉承着谁操作谁负责的原则，在指标和责任制的双重压力下，经营贷流向楼市几乎是“必然”的事情
     
   有驱动力和压力那接下来就顺理成章了，中介摸准了银行的放贷压力和要求，开始配合银行的要求来包装客户， 一个准备进场买房的人花个几万块摇身一变成了小微企业的法人，低息的经营贷转眼就到手 。
     
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   广州楼市从去年热到了现在，经营贷功不可没，也是因为这个原因最近广州的贷款审查的特别严格，前几个一个粉丝在微信上和我说过，在广州买房两个月前就开始办理的房贷，到现在还没下来。
     
   批个房贷卡两个多月就是因为去年广州流入楼市的资金太多了。
     
   在过去的2020年2月份，广州各大银行已经开始把经营贷业务搞的风生水起，尤其是2-3月高峰，经营贷的审批简化到了极致。
     
    不管你名下有没有公司，哪怕你是以个人的名义来申请，只要你没犯过事没案底，申请的经营贷基本都可以通过，甚至一些银行简化到了连流水都不需要的地步 。
     
   结果3.9%-4%超低利率经营贷开始不断涌入广州楼市，从去年开始的广州楼市上行情况就此彻底开始。
     
   广东的楼市升温引起了监管部门的注意，随后广东省开始进行自查，结果最终查到违规流入广东房地产市场的违规 贷款2.77亿元，涉及920户，而作为省会的广州占据其中的1.47亿，涉及305户 。
     
   我算了一下，广州查出的是1.47亿元违规贷款流入楼市，共涉及到了305户， 合着一户才48.1万元？！ 
     
   这是看不起广州房价吗？这点钱在广州稍微好那么一点点的板块，恐怕连首付都差得远。
     
   北京也一样，根据北京银保监局公布的数据， 已经查明的违规流入北京楼市的经营贷有3.4亿元，仅仅占据经营贷自查业务总量的0.35% 。
     
   咱们不说这个0.35%到底是不是就是所有违规经营贷的占比量，就说这3.4亿元的违规资金，这点钱在北京买房， 按照平均一套500万算才能买68套 。
     
   68套是什么概念？
     
   北京去年新房成交4.9万套，二手房成交16.9万套，合计成交21.8万套， 按照刚才算出的68套涉及经营贷的房产算，只涉及北京2020年成交总量的0.031% 。
     
   还有深圳，3月18号深圳银保监局和央行深圳中心支行联合发布了排查经营贷的通报结果，根据通报显示，从2020年4月以来深圳在15.4万笔的经营贷中，查到了21笔违规流入楼市炒房的贷款。
     
    15.4万笔经营贷，其中21笔违规，再联想一下去年深圳房价的上涨的势头，我觉得就没必要多说什么了 。
     
   当你在一个房子里发现了一只蟑螂的时候，这个房间里已经有可能藏着几百只你没看到的蟑螂了。
     
    经营贷违规流入楼市也是这个理 。
     
   2020年2月-3月是经营贷审批的高发期，一直持续9月前后广州的经营贷才释放完年度要求的投放任务量， 这个时候收紧经营贷的信号才刚刚开始从监管部门放出 ，而直到2021年的2月也就是上个月，才开始逐渐形成全国排查的形式。
     
    这反应的速度是不是也慢了一点？ 
     
   最有意思的是，除了广州还不清楚之外，北京和上海对经营贷的调查范围都是从2020年6月以后审批的新贷款， 也就是说2020年6月之前产生的经营贷并不在这次的核查范围内 。
     
   2020年6月份之前的那些经营贷就那么过去了？
     
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   接下来据说要严查的方向。
     
   据我所知不止一个城市的大型商业银行都有类似要求，首付买房的钱如果是借来的，那么借的范围只能是直系亲属，也就是父母岳父母这类的可以，兄弟姐妹都不行。
     
   就这父母岳父母还得提供半年内的流水， 证明出借人的这钱是劳动或者投资所得，不是提前贷款绕圈子糊弄银行然后借给子女的 。
     
   如果真的按照这个标准来执行，那不管是投资的、刚需的、半投资半自住，全部都得歇菜，投资的也就算了，大不了不赚楼市上涨这趟快钱， 刚需的可就是连掏空6个钱包的能力都被剥夺了 。
     
   本来买个房子还能厚着脸皮把6个钱包掏空，按照这个操作要是大面积实施的话，那没买房子的真得把自己当生产队的牲口用了，多干活多加班多赚钱，不然你连当韭菜的资格都没。
     
   所以如果有买房打算的 ，筹措资金的起步时间至少1年以上，也就是1年前就把需要的钱赶紧借好，尽量别把自己圈在银行的限贷政策内 。
     
   另外如果买二手房在这个当下尽量找个大中介，不为别的，只是大中介每天给银行进件的房6贷审批量大，量大就有那么一点话语权， 在审批方面能比想小中介更有优势，让你的房贷能更早的下来 。
     
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   未来会怎么样
     
   3月24号中国人民银行货币政策委员会在北京召开了2021年第一季度的例会，会议上很明确的说了下一步的货币政策， 那就是继续释放改革促进降低贷款利率的潜力，推动实际贷款利率进一步降低。 
     
   再联系上前几天央行副行长所透露的，2021年小微企业贷款还会继续增加30%额度的消息来看， 未来支持小微企业的货币政策会继续加强力度，信贷额度上限会提高，利率会降低 ，这些都是好事，毕竟实体经济是支撑这个 社会 运转的基石之一。
     
   但问题是， 5月底的这次的整顿排查，真的能一次堵住漏洞让钱不再流向楼市吗？ 
     
   如果万一不能，那2020年疫情后那些热门城市的楼市就还得继续受到冲击，其房价还会有不正常的上涨的动力。
     
    只要货币从央行的闸门倾泻而出且再次出进入楼市的话，那去年的上涨行情就会又一次上演 。
     
   在这一点上不用怀疑，货币的冲击力已经在疫情后的楼市表现上给很多人上了一课。
     
    楼市再也经不住货币的折腾了 。
     

2. 2025年，楼市大拐点来了是真的吗？

3. 2021四季度房地产持续走低的原因

您好！小西很荣幸为您解答~根据您的描述问题答复是：9月房地产开发投资当月同比降至-3.5%，房地产投资当月增速自疫情以来首次出现负增长；累计同比降至8.8%，较8月份下滑1.1个百分点，较上半年下滑6.2个百分点；两年平均增速为7.2%，较8月份下滑0.5个百分点，较上半年下滑1.0个百分点，房地产投资增速进一步放缓，四季度房地产投资增速可能继续下行。其原因较为复杂，涉及金融、预期、销售和开工等多方面。
希望可以帮助到您，祝您生活愉快！【摘要】
2021四季度房地产持续走低的原因【提问】
您好，感谢您对我的信任，我是您的解答导师小西，请给我五分钟时间我帮您整理问题，检查一下问题哦！【回答】
您好！小西很荣幸为您解答~根据您的描述问题答复是：9月房地产开发投资当月同比降至-3.5%，房地产投资当月增速自疫情以来首次出现负增长；累计同比降至8.8%，较8月份下滑1.1个百分点，较上半年下滑6.2个百分点；两年平均增速为7.2%，较8月份下滑0.5个百分点，较上半年下滑1.0个百分点，房地产投资增速进一步放缓，四季度房地产投资增速可能继续下行。其原因较为复杂，涉及金融、预期、销售和开工等多方面。
希望可以帮助到您，祝您生活愉快！【回答】

4. 2021年，楼市将会“下行”？新规出台，有2个群体要注意了

楼市的发展就像一盒巧克力，谁也不知道下一颗是什么味道。对于房地产业，大部分人的态度比较鲜明，那就是祈愿房价下降，其实国家也希望房地产业能够平稳 健康 的发展。
  
 不过，近些年我国楼市发展并不稳定，经常出现波动。虽然国家已经参与调控，变化却不明显。但很多购房者因为国家调控，放弃买房计划，转而保持观望态度。因为他们不想在房价高位买下来，变成“接盘侠”。
     
 只是我国的刚需购房者确实很多，大家都希望能有一套属于自己的房子，导致房价需求量一直很高。买房没有那么容易，一方面是因为很多城市的落户政策比较严苛，另一方面则是因为房价太贵。对于房价何时下降的问题，在房价真正下降之前，想必会被人们长久提及。
  
 2021年1月20号，最新一期的LPR出炉，和上一期一样保持不变。这是自去年4月份以来，连续9个月“原地踏步”。众所周知，现在LPR基本上取代了基准利率，决定房贷利率变化。只要LPR出现改变，房贷利率也会随之改变。
     
 在LPR推行前期，曾连续四次下调，当时有很多人表示，房贷利率转LPR之后，可以少还房贷。不过，因为特殊事件的发生，国家希望房地产业能够平稳 健康 的发展，所以LPR连续几个月都是保持不变。从房贷角度看，期待今年房价往下降，可能性不大。
  
 虽然LPR没有变，楼市的“新规”却有可能让房价出现“下行”。2020年12月31日，央行和银保监发布了一则通知明确表示，2021年1月1日起，中资大型银行的房地产贷款占比不能超过40%，个人住房贷款占比不能超过32.5%。新规出台后，对银行和个人会产生什么影响呢？
     
 从个人角度来看，个人住房贷款占比限制，会直接影响购买资格，导致房屋销量下降。因为现在大部分人买房都是通过贷款购买，很少有人可以直接全款购买。当个人住房贷款占比被限制后，银行能够给到个人住房贷款指标是有限的。
  
 举个例子，2021年之前，你想贷款买一套房，只要能付得起首付，不论什么时候买房都可以。而当新规出台之后，如果你想买一套房子，结果银行给到个人住房贷款的指标已经用完，那银行就无法再给你贷款买房，那就只能拖到第二年指标刷新之后再买。
     
 从银行的角度看，房贷业务是其收入的重要组成部分，甚至占到一半左右。而当新规出台之后，房地产贷款占比强行限制到不能超过40%，这无疑会减少银行大量的收入来源。不过，新规影响最大的，还是房地产业本身。
  
 因为房地产是一个非常依赖银行的产业，很多开发商都是通过从银行贷款进行楼盘开发。当银行能给到房地产业的指标被限制，则会影响到房地产业的进一步发展，至少融资就不是一件简单的事。
  
 这样一来，出售房产则是开发商解决发展问题的“最优解”。只是现在房价如此之高，房子并不容易出手，所以极有可能“降价售房”，这是2021年房价可能“下行”的主要原因之一。所以，个人和银行都要注意，这条新规的出现，也许会让楼市“下行”！
     
 不过，专家董希淼认为，新规对于个人和银行的影响有限。从上市银行的数据来看，未来4年时间，总共需要压降7500亿元的按揭贷款，其中房地产业需要压降的规模是6400亿元。但这个规模有限，且过渡时间长，所以影响不会很明显。
     
 不论怎么说，这是2021年继“三道红线”“房东税”之后，又一可能影响房价“下降”的规定出台。不论房价最终会不会降，至少在调控之下不会出现大幅上涨的情况。俗话说得好，逆水行舟不进则退。如果房价不涨，本质上也算某种程度的“降价”，你觉得呢？

5. 自2021年下半年开始，房价由涨转跌，为何如今的楼市“救不动”了？

自3月份开始，多个城市更是陆续松绑了楼市的限制政策——“限售、限购、限贷”等等。其中不乏一些一二线城市，省会城市。然而，尽管楼市的“利好政策”不断，但楼市却没有因此回暖。根据国家统计局公布的最新数据显示，70个大中城市中，依旧有超半数的城市房价环比下跌。为何，如今的楼市“救不动”了？
第一，“神话”被打破在房价上涨的年代，很多人都坚信“房价只会上涨，不会下跌”。就连如今，还有不少人依旧这么觉得。要知道，一件商品要想卖出去，必然要有其需求。

而房子作为一件商品，同样如此。现如今，我国人口出生率不断走低，这就意味着房子的需求也随之降低。更何况，随着时代的发展，农村与城市的差距也越来越小，较以往相比，愿意到城市发展的人群也减少了许多。
购房需求也随着时间的推移，越来越少。当房子失去了需求的支撑，只会上涨的“神话”被打破，大家也不再爱买房了。
第二，楼市供大于求买房的需求随着时间的推移会越来越少。而房子的库存量，却越来越多。据国家统计局公布的数据显示，全国商品房待售面积5.7亿平方米！

要知道，这个数据仅仅是指已经竣工且取得销售许可证，但还没有卖出去的房子。如果加上那些没有竣工的房子，库存量更是达到38亿平方米！房子的空置率不断增高，早已过剩。买房需求的减少，库存量的增多，楼市也早就供大于求。
第三，老百姓的收入不再稳定随着时代的发展，老百姓的生活条件也越来越高。但是，自2019年疫情的出现，却打破了以往的平静。因为疫情的原因，很多行业的收入都受到了影响。不仅是收入减少的问题，老百信的收入也不再稳定。很多企业为了保证自身的利益，降薪、裁员的消息更是比比皆是。

很多家庭因为收入的不稳定，房贷都还不上。自房价下跌以来，断供的现象也是屡见不鲜。因此，在这样的大环境下，大家更不敢轻易的买房或是换房。
第四，烂尾的风险更大在楼市下行期，开发商的负面新闻也越来越多。全国多个城市都出现楼盘停工、烂尾的现象。就连行业的龙头企业，都难以保障购房者的权益。随着新闻的发酵，大家更加不敢买房。谁也不想自己掏空了积蓄，最后却买了个烂尾楼。

6. 2022年下半年，楼市将会如何发展？房价的走势如何？

疫情之下的楼市发展变得比较缓慢，也有很多各种各样的政策来支持楼市的发展，预计下半年的楼市将进一步得到稳定，而房价的走势即使降低，也会有一个原则性的底线。

各种政策放松，下半年的楼市可能会迎来一个短期的上涨趋势。很多省份都出台了各种各样的购房政策，例如青岛市区取消了住房限购的政策，河南省的一些县城可以让人们用小麦和大蒜来换取房子的首付，还有一些地方可以用个人的公积金的90%左右的金额来付房子的首付。还可以用公积金偿还直系亲属的月供，有如此比较利好的政策也将成为楼市发展的基础，在下半年的时间里会有一个上升的趋势，很多库存房会得到清理，房价也可能因此呈现出上涨的趋势。

下半年房价上涨的趋势是有的，但上涨的空间可能不大。很多政策都在支持着楼市的发展，但疫情带来的影响过于严重，人们的经济来源极其不稳定，很多人都因此失掉了自己的工作岗位，所以在经济来源不够的情况下，即使楼市进一步放宽政策，买房的动力还是略微有不足的。大约会有1/3左右的人，在政策放松的情况下去购买房子，消耗一部分房子的库存，同时房价的价格也可能上涨大约5%~10%左右。

总体来说楼市的整体发展仍然是积极向上的，即使在疫情中的某个阶段遇到了一些困难，遇到了很多发展动力不足的情况，但经过各种政策的调整加上楼市自身的运营，在持续一段的时间发展之后就会趋于稳定。房价的价格在上涨到原来的标准之后也会逐渐停止下来，维持在一个稳定的价格，避免价格浮动过大对居民的经济负担造成影响。

7. 2021年楼市调控井喷，房价将会如何变化？

从目前的状况来看的话，在楼市进行了调控之后，日后的房价想必会出现小幅度的下跌状况。特别是一些一线城市的房价不会再像原来一样不断的攀升，那么各个地方，其实都在出具相关的政策去限制本地区房价的上升，但实际上房价它主要还是由于市场调控的问题。
像很多的地区他们对于房价的政策是不同的，大家会发现像一些一线城市，他们都是出具各种各样的政策去限制人们购房。那么像一些可能欠发达的城市，他们在住房的政策上面就比较的宽松，其实很多的政策都是鼓励人们去购买房子的。那么通过房价的提升的话，其实对于当地的这种经济形势也会产生一些改变，但是他必不可免的带来的问题就是使得房价出现虚高的状况。
再加上现在整体的这种就业形势也比较的严峻，如果说房价持续的攀升的话，那么对于很多刚刚进入工作的年轻人来讲，实际上是非常的不友好的。大家会发现很多的人，他们在买房子的时候基本上都是亲近自己的积蓄。那么对于现在的年轻人来讲，他们可能会更加的注重享受，认为如果说需要去倾尽自己的积蓄购买一套房子的话，他们可能会选择放弃。
那么也正是出于对于这种未来房市的管控，才会从目前去进行一个压制，如果说像这一种上升的局面无法被控制的话，那么日后所带来的情形必然是这些被抬高的房子无人接手。那么整体的方式就会呈现泡沫化，所以说从目前的状况来讲的话，这些政策出台之后对于一些高房价的地区必定会出现一些限制，也会有相应的下调，这也是在为未来的房市发展提供一个空间。

8. 2022年，楼市走势将会如何？

   首先‘房住不炒’是必须坚持的，但是从现在的楼市来看，其中的‘不炒’已经实现，再也没有人会去想着炒房子，不仅如此，而且由于调控过于严格导致刚需购房的人也不敢买房了。所以2022年很可能会出台一些原有政策的细则出来，去扶持刚需购房者，让他们放心地买房，来追求共同富裕的愿望。银行在房地产充当的角色用最通俗话来说其实就是一个放数的，属于生意人，而且是稳赚不赔的那种，没有人会比银行更希望楼市回暖。

  所以在2022年，银行会配合着国家的政策去针对性地给刚需购房者一些优待和信贷扶持，也会对有实力的开发商给予更好的信贷支持。所以在2022年无论是大环境还是大趋势，在没有出现更强更有力度的政策来影响楼市的情况下，大大小小的房企势必会狠狠地稳住房价，以求楼市强行回暖。

  在这一年，土地集中管理，房贷集中管理，二手房指导价，房地产税，三道红线，限跌令， 带学校的房子整治，降准，城市更新，限高令……回望2021年楼市，过热的现象其实也是因为疫情下各类资金会加快进入房地产，“但类似恐慌性的资金进入后，其实也难以持续，所以后续市场就会突然转冷。换句话说，过热的现象是暂时的，而过冷反而是符合预期的。”

   对于2022年，从央行当前政策精神来看，房地产市场总体会面临一个宽松的机会，尤其是信贷等方面的政策会进一步宽松。楼市将呈现U型态势，上半年预计压力还是比较大；而到了下半年，预计政策放松后会形成一些新的有利的因素，进而促进楼市小幅回暖。保持调控证词连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化监督指导责任，保障刚性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。