把这文章近行宏观分析 微光分析 总结可以这么做

1. 把这文章近行宏观分析 微光分析 总结可以这么做

现代经济中利率是联系金融领域与实际经济活动的纽带，是货币传递过程中的枢纽，因而历来被各国政府作为宏观经济调节的重要工具。改革开放以来，随着我国市场经济体制的不断完善和利率市场化改革的加快，利率逐渐成为影响经济主体决策的重要参数，在国民经济运行中开始发挥越来越重要的作用，利率政策也日益成为我国货币政策的重要组成部分。
　　1996年我国利率市场化进程正式启动，发展的10年中我国利率基于不同时期宏观经济背景进行了特点鲜明的两轮利率大调整。1996－2002年，通过连续八次降息，以及随后新的加息通道的形成，其背后的宏观经济背景和政策含义值得研究。以金融机构一年期存款基准利率和一年期贷款基准利率为代表，两轮波动如图1所示：
　　
　　一、1996年至2002年八次利率下调及其宏观经济背景分析
　　
　　从1996年5月1日至2002年2月21日，人民币利率连续8次下调，平均约每8个月即下调一次，幅度之大，史无前例。通过连续降息，利率水平从高位一直调至低位，达到建国五十多年来的最低水平。一年期存款从年息10.98%降至1.98%，降幅达82%；一年期贷款从12.24%降至5.31%，降幅为57%。存款平均利率累计下调5.98个百分比，贷款平均利率累计下调6.92个百分点。且总体来看，期限越长降幅越大。五年期存款比一年期存款降低多2.07个百分比，贷款多2.43个百分比。这八次降息幅度大、密度高，分析其背后的宏观经济发展状况及政策含义，进行逐次观察。
　　
　　（一）1996年两次降息：反通货膨胀的尾声
　　1993年，我国在经济高速发展的同时出现了通货膨胀，成为经济发展中存在的一个重要问题。针对这一动向，中央银行1993年5月和7月连续两次调高利率，并且决定从7月开始再次开办保值储蓄业务，以保护广大储户的利益。为了进一步抑制通货膨胀，稳定市场和经济，1995年1月和7月又两次调高了存款利率。经过三年的努力，以治理通货膨胀为首要任务的宏观调控基本达到预期的目标，金融运行基本保持了平稳发展的态势。
　　1996年是实施“九五”计划的第一年，就总体宏观经济状况来看良好，但微观层面上却存在较多的问题，这一年的宏观调控依然定位在反通货膨胀和实现“软着陆”上。然而，此时历时三年的适度从紧的大环境使我国经济出现新变化，物价涨幅已经出现大幅回落，固定资产投资明显减缓，银行存款增量出现了大于贷款增量的现象，这种情况自我国改革开放以来并不多见。据统计，1995年的上半年，金融机构新增各项存款已大于贷款达4000亿元以上。这就为中央银行5月1日下调存贷款利率创造了条件和空间。第一次利率下调十分有限，利率总水平仍然偏高。从物价变动情况来看，1996年上半年全国物价上涨幅度已低于7%，并呈现继续回落的势头。而相当多的企业不仅未能摆脱亏损的局面，有些企业的效益还在不断的滑落。鉴于此，在上次利率下调之后仅三个月，再次降低了存贷款利率。
1996年的这两次利率下调仍然是前期反通货膨胀的延续与微调，主要目的在于适当减轻企业负担，促进国民经济的秩序健康发展。它是我国利率调整的一个重大转折点。
　　
　　（二）1997－2002年的连续降息：稳健货币政策的逐步推进
　　1996年成功实现“软着陆”之后，1997年继续呈现“低通胀，高增长”的良好态势。随着国家各项宏观调控措施的逐步落实，国家经济形势继续保持稳步健康发展的同时出现了一些新的特点。一是买方市场基本形成；二是虽然经过96年利率的两次调整，物价的跌势有所趋缓，但仍以下跌的惯性不断回落；三是企业经济效益虽有所好转，但仍未走出困境；四是国内需求出现不振的迹象，社会消费品零售总额增长趋缓。因此，央行决定在10月23日下调金融机构存贷款利率。
　　1998年时，我国面对的国际经济环境发生了变化，席卷东南亚的金融危机对我国的影响逐步显现，周边国家货币不断贬值，给人民币的币值稳定和扩大国外需求带来很大的压力。同时，国内需求回升力不够大，消费品市场依然维持买方市场格局，商品零售物价涨幅从1997年9月开始，逐月都是负增长。此外，自1998年9月9日日本率先降低利率以来，美国、英国、加拿大、欧元区国家及多个亚洲国家和地区紧随其后，使全球利率处于一个很低的水平。在这种国际国内环境下，1998年3月25日、7月1日、12月7日的三次高频降息成为我国经济市场化、国际化发展要求的一部分。三次下调使得人民币存款利率平均累计降低1.15个百分点，贷款利率平均累计降低2.22个百分点，存贷款利差同时缩小。
　到1999年，尽管第一季度的国内生产总值同比增长达到8.3%，固定资产投资有所加快，但前期制约经济增长的一些因素仍未能获得根本解决，还不能断定经济是否已整体步入回升。主要依据是：第一，我国出口仍继续下降。受亚洲金融危机影响的国家，其货币贬值使它们在出口方面具有的价格优势，对我国出口产生的不利影响已经显现出来。第二，在居民消费仍然不振的同时，居民储蓄仍进一步增强。1999年第一季度居民储蓄存款新增4446亿元，比上年同期多增1551亿元。第三，在投资方面，一季度的投资增长无法形成持续之势，其原因是上年财政政策的效力逐月递减，企业的盈利能力还继续保持在低水平。为此，又发生了1999年6月10日的降息。
　　其后美国、日本和欧盟三大“经济体”自2001年以来经济增长持续下滑，带动世界经济增长步伐持续放缓。这对中国经济发展带来了较明显的影响，尤其是外贸增幅下滑，致使外贸需求拉动经济增长的力量在一定程度上下降。国内经济增长中也存在一些不确定因素，如投资需求虽有积极财政政策大力拉动，但民间和社会投资需求没有充分的激活；消费需求增长尚不稳定，增加农民收入还需要下大力气。2001年我国GDP增长呈现逐季下降的趋势，消费物价指数也是连续数月下降。在分析国际、国内金融形势的基础上，央行在2002年初进行了自1996年以来的第八次降息。
　　总的来说，这一轮大幅的降息是针对我国在国内经济发展微观结构尚有问题和亚洲金融危机的冲击影响下经济增长放慢，投资和消费趋缓，出口大幅回落，市场有效需求不足，物价连续负增长，出现通货紧缩趋势等状况，及时采取扩大内需的稳健货币政策的重要举措。
　　
　　二、2004年至2007年的四次利率上调及其宏观经济背景分析
　　
　　连续8次利率下调之后我国经济在低利率环境中稳定发展，然而也出现了经济过热和流动性过剩等新的问题，由此引发了新一轮利率调整。
　　
　　（一）2002－2005利率首次微调：加息通道的形成
　　“非典”过后，2003年下半年中国经济开始出现一些新的情况：物价水平结束低迷状态，在粮食和食品价格的带动下开始上涨；固定资产投资增长速度加快；能源、电力等供应开始紧张；实际利率连续达9个月为负，造成居民储蓄存款增幅持续下降、房地产业虚假繁荣、大量资金脱离银行体系“体外循环”等诸多问题。同时，国际市场美元利率不断上调。从2003年7月至2004年9月，随着国家一系列降低经济过热的宏观调控措施出台，而在央行采取的诸多货币政策操作中，调整法定存贷款这一传统的工具却迟迟不用，使人们对加息的预期逐渐形成。
　　 　2004年10月29日，央行终于决定调整银行存贷款利率：金融机构一年期贷款利率上调0.27个百分点，一年期存款利率上调0.27个百分点。中长期存款利率上调幅度大于短期，体现了利率杠杆作用，控制固定资产投资增长过快的政策意图。这一次的调整幅度虽然不大，但却是我国推进利率市场化改革的重要信号。也是自1995年以来的首次升息。
　　
　　（二）2006－2007利率小幅上升：流动性管理时代
　　首次加息以后，2005年我国经济增长呈现出以下特点：一是经济增长的重工业化特征明显，并带来了环境污染、能源浪费等负面影响；二是固定资产投资势头得到了暂时的遏制；三是消费市场走出“非典”的影响，恢复性增长，结构也趋于合理。在进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用的目的下，2006年利率进行了两次适当的微调。分别在4月28日上调金融机构贷款基准利率和8月19日同时上调存贷款利率。
　　此外更为重要的是，这一时期中国经济经历了历史上最为强劲的国际收支顺差持续加剧和人民币升值压力，外汇占款成为我国基础货币投放的主要部分，信贷增长过快、资本市场价格井喷等流动性泛滥造成的问题成为中国经济主要矛盾，从而流动性管理成为央行最重要的目标。2006年至今已经5次上调法定存款准备金率。且每个月以高利率定向发行票据来收紧市场上过剩的货币流动。然而这些措施的效果并不明显，专家估计，市场上仍有将近6千亿的资金在寻找出口。在存款准备金调整的空间逐渐缩小的被动局面下，权衡加息可能带来的更大的人民币升值压力，央行在2007年3月18日仍选择了加息这一手段以促进内部平衡。小幅度的加息对实体经济的影响依然不大，主要起着警示的作用。流动性过剩仍然是央行面对的首要问题。
　　
　　三、驱动我国两轮利率大调整的基本因素综述
　　
　　通过上文对我国近两轮利率大调整的经济背景和政策含义分析，不可否认利率是有力的货币政策工具，我国利率调整一方面反映了我国经济发展的里程；另一方面也反映了我国发展过程中的时代特点和时代矛盾。利率水平与我国经济发展水平的相关性正在不断加强。
　　理论上决定利率水平的因素主要有银行成本、平均利润率、借贷期限和借贷风险，而经验表明，借贷资金市场上的利率水平是在一定的水平基础上波动的，影响其波动的主要因素有借贷资金供求状况、社会经济运行周期、预期价格变动率、税率、历史利率水平、国际利率水平、汇率、国家经济政策等。我国存贷款利率的高低，由中央银行根据国民经济的发展情况来决定的，是宏观调控的重要手段。
　　从这两轮利率调整来看，驱动我国利率调整的基本因素主要有如下几点：1、利率政策随着宏观经济状况和目标的调整而变化着，宏观调控的重心决定利率调整的方向。其中，低利率政策为刺激经济增长，市场恢复活力发挥了积极作用；高利率政策旨在抑制经济过热，治理通货膨胀方面发挥了积极作用。2、中国的利率调整正努力与市场相适应，自由化市场化是引导利率政策特点的趋势。3、利率政策与其他货币政策相协调，政策组合决定利率的微调特点。4、经济环境的外在冲击需要利率调整以熨平其影响。5、宏观调控部门借利率调整来表明决心与调控意向，向社会传递“宣誓效应”。
　　影响利率变动的因素很多，抓住利率政策的动因为分析利率变动趋势提供了依据。从现阶段特点来看，我国已经进入了标示着流动性管理新时代的加息通道。

2. 银行利率调整对我们以前房贷还款有影响吗？

影响： 以前偿还的利息不变化，利率调整后，还款利息跟随利率调整变动，需还款额由银行计算后调整。
贷款利息计算是浮动利率计算的,利息随着利率调整而调整.当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。
一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：
一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；
二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；
三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。公积金贷款利率的调整一律在每年的一月一日。

扩展资料：
房贷利率，是指用房产在银行办理的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息。中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的，各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。
中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的。用房产在银行办理的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息，这个利率就是房贷利率。2012年6月7日，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。
商业银行将执行新利率：从2013年1月1日起，房贷族可以减轻压力。但是各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。中国的房贷利率不是一直不变的，而是经常变动的，形式是利率一直在上涨，所以经常会比较，在增加利率之前和增加利率之后的情况。
参考资料：房贷-百度百科

3. 银行普遍上调房贷利率对房价有什么影响

4. 利率调整对我国经济的影响

我国利率变动的宏观经济效应分析

一、我国存贷款利率的变化主要由中央银行根据我国金融市场和宏观经济状况来进行调整。

利率在我国经济调控中具有重要作用,1990年－1991年我国连续三次下调存款利率、连续两次下调贷款利率；1993年连续两次上调存贷款利率；1996年－2002年连续八次下调存款利率水平,连续七次下调贷款利率水平；2004年12月19日同时上调了存贷款利率水平；2006年4月28日上调了贷款利率水平；2006年8月19日同时上调了存贷款利率水平。我国存贷款利率水平的变化见图1和图2，我国利率水平的调整对于宏观经济的运行和治理通货膨胀、通货紧缩都发挥了重要作用。如果宏观经济过热，价格水平上升，则上调利率；如果宏观经济增长乏力，价格水平下降，则下调利率。因此我国利率水平的调整更多地和价格水平相一致,即价格水平上升，利率上调；价格水平下降，利率下调（见图3）。 
  由于我国利率并没有完全市场化，所以我国利率的传导机制呈现其特殊性。当中央银行调控利率的时候，会影响存贷款，进一步影响消费和投资，以及房地产市场价格的变化。  
   
  二、利率对宏观经济的影响 
   
  1996年5月1日至2002年2月21日，中国人民银行连续八次降低商业银行的存贷款利率。由于1993年7月11日调整的利率水平是针对1993－1995年的高物价水平制定的，1996年成功实现宏观经济的“软着陆”以后，随着物价水平的走低，利率水平也适度下调，1998年以前的降息属于这种“恢复性调整”。1998年1月1日，人民银行取消了商业银行的贷款规模限制，中央银行的货币政策调控由直接转向间接，而在我国利率仍是非市场化的，利率调整发挥着重要的杠杆效应，是中央银行一种重要的货币政策工具。针对1997年10月开始的物价负增长，中央银行又连续五次下调存贷款利率，以期放松银根、刺激经济增长。2003年，部分行业盲目重复建设，能源交通出现了多年少有的瓶颈制约，通货膨胀压力加大。中央银行采取了公开市场业务操作、信贷窗口指导、调整金融机构存款准备金率等货币政策工具，对过热的宏观经济进行调控。为巩固调控成果，2004年10月29日，调高了商业银行的存贷款利率水平。随着利率市场化进程的推进，利率调整在不同阶段对宏观经济调控效果如何？我们运用1993年7月至2005年9月的月度数据，分阶段进行对比说明。 
  八次降息之前最后一次调高利率是1993年7月11日，商业银行一年期存款利率调整为10.98％，因而分析期间从1993年8月开始。通过整个分析期间的数据分析判断利率调控的综合效应；对2004年10月29日之前的数据分析利率8次下调对存贷款增加额的影响，其中以1998年1月1日商业银行贷款限额取消为界分两阶段分析；根据1998年以来的数据分析在间接调控的经济环境下利率的调控效果；1996年6月1日，银行间同业拆借市场利率放开，标志着利率市场化进入实质阶段，对1996年以后的数据进行分析考察利率市场化对利率的调控效果的影响。 
  综合而言，利率调整对存款、贷款总量变动的影响较小（见表1）。1993年8月－2005年9月，一年期名义存款利率与储蓄存款月增加额为负相关，相关性较小，相关系数为-0.31；一年期实际存款利率1与储蓄存款月增加额相关性也很小，相关系数为-0.33；一年期名义贷款利率、实际贷款利率与贷款月增加额相关系数分别为-0.20、-0.11。1996年5月1日到2002年2月21日，人民银行连续8次调低商业银行的存贷款利率，这一期间，一年期名义存款利率、实际存款利率与储蓄存款月增加额相关系数分别为-0.28、-0.27，即无论是针对名义利率而言，还是针对实际利率而言，存款利率下降，储蓄存款额不但没有下降，反而上升；一年期贷款利率与贷款增加额也呈很弱的负相关。分阶段考察降息效应，除1998年之前一年期存款利率与存款增加额呈很弱的正相关以外，其余相关系数均为负，且相关系数的绝对值很小。特别针对间接调控效应及利率市场化效应进行分析，结果表明，随着存款利率的下降，储蓄存款额不降反升；贷款利率的调整对贷款增加额的影响很小。总之，利率调整对存贷款增加额的调控作用很小。 
  从实证分析来看，存贷款数量变化和存贷款利率的调整之间不存在理论分析的相关关系。其主要原因体现在以下几个方面： 
  1、我国居民储蓄对利率变化的敏感性较弱，目前而言，储蓄是中国大多数居民投资的唯一途径，因为储蓄是最安全的投资方式。 
  2、我国的股票市场风险较大，国债二级市场不发达，金融工具的品种较少，居民可选择的投资产品有限，这些都导致了利率下调，而储蓄仍然增加。 
  3、由于中国正处于经济转型时期，许多制度还不成熟，未来的不确定增加，因此居民预防性的货币需求上升，居民愿意储蓄。 
  考察利率和居民消费之间的相关性。从理论上来说，如果利率下调，居民的储蓄收益减少，同时借款成本也下降，因此应该增加消费；相反如果利率上调，则消费削减。现考察我国一年期存款利率的变动和居民人均消费变动之间的关系(见图4)。 
 
  从图中数据反映的情况来看，消费和利率之间没有太大的相关性。造成消费和利率之间的弱相关性的原因可能是： 
  1、我国处在发展中国家水平，对普通的工薪阶层来说，决定其消费支出额的主要因素是收入水平，而不是利率。 
  2、近年来，我国有几个重要的改革项目：教育、医疗、养老保险、住房市场化，这几方面的改革仍未成熟。它使得居民对支出的预期增加，尽量控制住其他的消费支出，倾向于储蓄，以备将来之需。 
  3、由于劳动力市场竞争激烈，对劳动力素质要求高，一些老员工下岗，同时每年又有大量新的劳动力加入，未就业的人数上升，造成了居民对收入的悲观预期，这进一步增加储蓄倾向，降低消费倾向。因此，尽管利率下调，储蓄消费没有作相应变动。 
  4、我国经济的市场化程度和发达国家成熟市场经济相比，仍有待进一步完善，利率调整和宏观经济总量变化往往是脱节的，居民对利率变化的反应往往是滞后的。 
  我们分析利率与投资之间的相关性。我们使用的数据是一年期贷款利率和全社会固定资产投资增长率。一年期贷款利率一定程度上可反映整个贷款利率结构的水平。 
  从图5中反映的情况来看，投资对利率的反应是很迟钝的，没有体现明显的相关关系。长期以来我国国有企业没有形成良好的公司治理体制，投资效率低，更多的是外延性扩大再生产，没有形成很好的自我约束、自我发展、独立经营和自负盈亏的机制。同时企业和银行之间也没有形成良好的信用约束机制。我国商业银行也存在对企业信息甄别不严格的问题。 
   
  三、利率对房地产市场的影响 
   
  房地产业是我国国民经济的支柱产业，中国的建筑和房地产业的增加值约占GDP比例的10％。房地产既是消费品，也可以是投资品。1998年以后，我国取消了住房实物分配制度和买房的按揭政策实施，国家金融部门对房地产的支持力度不断加大。  
1998年，当时贷款基准利率超过10％，个人购房意愿不强，住房制度改革进展不大，人民银行决定对居民住房贷款实行优惠利率。1999年9月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，同时对自营性个人住房贷款实行优惠利率，设有5年以下和5年以上两个档次的固定利率（见表2），5年以下的贷款利率为5.31%，5年以上的贷款利率为5.58%。为了鼓励居民个人买房，2002年2月21日中国人民银行又下调了住房贷款利率，两个档次的利率分别下调为：4.77%和5.04％。 
   
  同时，国家对公积金贷款期限也作了相应调整，5年以上的公积金贷款利率按4.59％执行，5年以内的按4.14％执行。2002年2月21日开始，中国人民银行再次降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下（含5年）由现行的4.14％下调为3.6％，5年以上由现行的4.59％下调为4.05％（见表3）。 
  根据国家统计局公布的国房月度景气指数,1998年我国房地产业开始进入复苏阶段,国房景气指数超过100。到2001年,国房景气指数超过106,指数上升速度明显加快。到2003年国房景气指数超过107。自1998年以来,我国个人住房商业贷款余额高速增长,由1997年末190亿元增长到2004年15922.3亿元,7年间,个人住房贷款余额增长了约84倍,1998年底发放住房公积金贷款830亿元，2004年底个人公积金住房贷款达到2096.2亿元，增加了约2.5倍。 
  尤其是近几年，房地产价格处于较高水平，虽然房地产价格的涨幅有所下降，但商品住宅房的价格每年涨幅仍然超过6％以上，尤其在2004年底超过了10％(图6)。 
   
  国家在促进房地产业平稳、快速发展的同时，房地产业出现了投资势头过猛、房地产价格持续上升的现象。为了防范房地产泡沫，中国人民银行开始提高利率，压缩投资和需求，在提高贷款利率的同时，也提高了个人住房的贷款利率。2004年10月29日，把个人住房的商业贷款利率分别提高到4.95%和5.31%；住房公积金贷款利率提高到3.78%和4.23%。央行希望通过提高贷款利率，压缩住房需求，以保持房地产市场的平稳发展。 
  2005年3月，人民银行对个人住房贷款的利率定价机制进行了市场化调整。2005年3月17日，中国人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时人民银行实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍（见表4）。由于今年投资增长过快、货币信贷投放过多、外贸顺差过大等矛盾仍然比较突出。中国人民银行决定，自2006年8月19日起继续上调金融机构人民币存贷款基准利率。同时，中国人民银行进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，将其利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。 
  
  由于住房贷款的期限通常都要高于5年，因此住房贷款利率上升幅度为：5.814%－5.751%=0.063%，和贷款利率上升的幅度相比，涨幅不大，国家对住房消费有一定的保护和支持。 
  实际上，利率的提高往往会推动房地产的价格，因为贷款利率的提高，房地产商的投资成本上升，它会把这个成本转移到消费者身上；消费者贷款利率的提高，意味着消费者将来还款的数额增加，同样购买同质房产的成本也上升了，必然也会导致房地产价格的上升。因此对我国的房地产市场而言，中央银行利率的提高应该是谨慎的。中央银行利率调整的意义更在于向市场、投资者等传达一种信号，警惕房地产泡沫的危险。实际上我国的房地产需求曲线HD已经不是常态的，而是向右上方倾斜的，随着利率的升高，房地产的需求（包括投资和消费）增加，因为预期将来房产价格上升，对房地产的需求不会因利率上升而下降，因为大部分居民相信将来价格上升获得的收益将超过利率上升而导致的成本。假定房地产的供给曲线HS是垂直的，开始状态利率水平在r1，HD大于HS，超额需求为AB，如果利率上升到r2，超额需求为CD，且CD大于AB，利率上升导致过度需求进一步扩大（见图7），因此往往会出现政府越干预，价格上升越快。 
   
  在目前我国房地产投资和需求过旺的情况下，存在调整的不对称性，国家通过降低贷款利率促进消费和投资的时候，消费和投资对利率的敏感程度高，效果较好。但政府提高贷款利率削减房地产的投资和需求时，企业和居民对利率的敏感性相对较弱，这主要是由于土地的供给有限，而对住房的需求大，同时公众预期将来价格可能进一步上升而增加现在的需求。目前我国房地产控制价格快速上升一是要增加经济适用房供给；二是要压缩投机性的住房需求。因此在利率调控的基础之上，国家通过行政、财政、法规和土地政策等方面的措施综合控制房地产的价格过快增长，实现房地产的平稳增长。 
   
  注： 
  1 这里运用名义利率减去消费价格指数作为实际利率。 
  2 按央行有关政策，调息前已办理的房贷，次年1月1日起开始执行新利率，调息后新办理的房贷，直接按新利率执行。 
   
  作者简介： 
  陆前进经济学博士后 复旦大学国际金融系 
  卢庆杰 上海期货交易所博士后工作站和上海交通大学博士后流动站

5. 固定利率和LPR加点的区别是什么？该怎么选择？

固定利率和LPR加点的区别为：风险不同、计算不同、空间定位不同。若预期LPR定价下行，则“LPR加点”划算；若预期LPR定价上行，则固定利率划算。
一、风险不同
1、固定利率：固定利率不受整体利率调整变化的影响。在一段时期内保持固定的利率，减少市场变化的风险。
2、LPR加点：LPR加点受整体利率调整变化的影响，增加市场变化的风险。
二、计算不同
1、固定利率：固定利率的便于借方计算与预测收益和成本。
2、LPR加点：LPR加点不便于借方计算与预测收益和成本。

三、空间定位不同
1、固定利率：固定利率的水平上行空间大，用户选择后未来成本支出会有所减少。
2、LPR加点：LPR加点的水平下行空间大，用户选择后未来利息支出会有所减少。
参考资料来源：
百度百科——固定利率
百度百科——贷款市场报价利率

6. 求最新房产调控措施？其对供给与需求有何影响？

本市调整房地产市场调控政策(2014-10-18 07:55:33)
网易军事2014年10月18日 07:55
贷款
贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
契税
个人购买普通住房（住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米及以下），且该住房属于家庭唯一住房的，按照成交价格的1.5%征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房（同上），且该住房属于家庭唯一住房的，按照成交价格的1%征收契税。自2014年10月30日起执行。
本报讯 （记者 陈璠）按照国家对房地产市场进行分类调控的要求，结合天津市实际情况，市国土房管局、市建委、市规划局、市财政局、市金融局、市公积金中心六个部门联合发文，进一步促进房地产市场平稳健康发展。主要内容如下：
一、支持居民合理住房需求
（一）本市和非本市户籍居民家庭在全市范围内购买住房（包括新建商品住房和二手住房）及办理房地产权属转移登记手续时，房地产开发企业（或中介机构）、房地产登记机构不再对其家庭拥有住房情况进行查询；取消非本市户籍居民家庭在办理购房和房地产权属转移登记手续时需提交缴纳社会保险证明、个人所得税纳税证明的限制性规定。
（二）取消对境外机构、境外个人和港澳台地区居民、华侨在本市购房的有关限制性规定。（下转第2版）
（上接第1版）
二、做好住房金融服务工作
（三）对符合分类调控政策精神、购买第二套（及以上）自有住房的，按照本市现行住房公积金贷款政策关于购买第二套自有住房的有关规定执行。
（四）支持居民合理住房贷款需求。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
（五）银行业金融机构应缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，配足住房贷款额度，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
三、加大税收政策支持力度
（六）对个人购买普通住房（住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米及以下），且该住房属于家庭唯一住房的，按照成交价格的1.5%征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房（同上），且该住房属于家庭唯一住房的，按照成交价格的1%征收契税。自2014年10月30日起执行。
四、引导企业合理开发建设
（七）取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定，进一步优化住宅、商业房屋的配比，鼓励开发企业根据区域城市功能定位和市场需求设计适销对路的产品。对于国有土地使用权出让合同中已经明确住宅套型比例要求的，仍执行原合同约定条款。
（八）增加新建商品房预售资金监管节点中拨付频次，加快资金周转，提高开发企业的预售资金使用效率。
五、规范房地产市场秩序
（九）进一步加强对商品房销售方案、房源公示、销售行为监管，强化日常动态巡查，及时对房地产开发企业和中介机构的违法违规行为进行处罚。
（十）建立房地产开发企业信用平台，引导开发企业依法诚信经营，共同维护房地产市场良好秩序，对开发企业违法违规行为记入信用档案。
六、加强房地产市场监测分析
（十一）进一步加强房地产市场的动态监测、统计和分析，对交易量、交易价格等信息进行实时监测，密切关注房地产市场出现的新情况，及时研究采取应对措施。
七、利用市场资源补充保障性住房需求
（十二）通过政策扶持，采购空置的中、小户型商品住房，作为保障性住房、拆迁安置、棚户区改造、示范小城镇安置住房的需求补充。
八、加强住房用地供应的分类调控
（十三）对各区域房屋交易量、土地供应等情况进行定期综合评判，确定土地分类调控的意见，实施年度住房用地供应计划管理制度，促进房地产市场健康发展。
九、深化部门联动服务
（十四）进一步加强基础配套设施建设，加快公交路网及公共交通设施建设进度；尽快完善公交场站、学校、餐饮、商业服务配套设施的工程建设。
（十五）加大产业导入，带动产城互动；加强重点地区商业用房招商引资力度，通过吸引高端产业、发展楼宇经济，提高设施利用率。
十、强化房地产市场舆论引导
（十六）加强舆论引导，及时发布有关房屋交易情况及相关政策信息，增强信息透明度，正确分析解读房地产市场，营造良好的市场舆论氛围。

7. 宏观与微光经济背景分析论文

现代经济中利率是联系金融领域与实际经济活动的纽带，是货币传递过程中的枢纽，因而历来被各国政府作为宏观经济调节的重要工具。改革开放以来，随着我国市场经济体制的不断完善和利率市场化改革的加快，利率逐渐成为影响经济主体决策的重要参数，在国民经济运行中开始发挥越来越重要的作用，利率政策也日益成为我国货币政策的重要组成部分。 
　　1996年我国利率市场化进程正式启动，发展的10年中我国利率基于不同时期宏观经济背景进行了特点鲜明的两轮利率大调整。1996－2002年，通过连续八次降息，以及随后新的加息通道的形成，其背后的宏观经济背景和政策含义值得研究。以金融机构一年期存款基准利率和一年期贷款基准利率为代表，两轮波动如图1所示： 
　　 
　　一、1996年至2002年八次利率下调及其宏观经济背景分析 
　　 
　　从1996年5月1日至2002年2月21日，人民币利率连续8次下调，平均约每8个月即下调一次，幅度之大，史无前例。通过连续降息，利率水平从高位一直调至低位，达到建国五十多年来的最低水平。一年期存款从年息10.98%降至1.98%，降幅达82%；一年期贷款从12.24%降至5.31%，降幅为57%。存款平均利率累计下调5.98个百分比，贷款平均利率累计下调6.92个百分点。且总体来看，期限越长降幅越大。五年期存款比一年期存款降低多2.07个百分比，贷款多2.43个百分比。这八次降息幅度大、密度高，分析其背后的宏观经济发展状况及政策含义，进行逐次观察。 
　　 
　　（一）1996年两次降息：反通货膨胀的尾声 
　　1993年，我国在经济高速发展的同时出现了通货膨胀，成为经济发展中存在的一个重要问题。针对这一动向，中央银行1993年5月和7月连续两次调高利率，并且决定从7月开始再次开办保值储蓄业务，以保护广大储户的利益。为了进一步抑制通货膨胀，稳定市场和经济，1995年1月和7月又两次调高了存款利率。经过三年的努力，以治理通货膨胀为首要任务的宏观调控基本达到预期的目标，金融运行基本保持了平稳发展的态势。 
　　1996年是实施“九五”计划的第一年，就总体宏观经济状况来看良好，但微观层面上却存在较多的问题，这一年的宏观调控依然定位在反通货膨胀和实现“软着陆”上。然而，此时历时三年的适度从紧的大环境使我国经济出现新变化，物价涨幅已经出现大幅回落，固定资产投资明显减缓，银行存款增量出现了大于贷款增量的现象，这种情况自我国改革开放以来并不多见。据统计，1995年的上半年，金融机构新增各项存款已大于贷款达4000亿元以上。这就为中央银行5月1日下调存贷款利率创造了条件和空间。第一次利率下调十分有限，利率总水平仍然偏高。从物价变动情况来看，1996年上半年全国物价上涨幅度已低于7%，并呈现继续回落的势头。而相当多的企业不仅未能摆脱亏损的局面，有些企业的效益还在不断的滑落。鉴于此，在上次利率下调之后仅三个月，再次降低了存贷款利率。 
1996年的这两次利率下调仍然是前期反通货膨胀的延续与微调，主要目的在于适当减轻企业负担，促进国民经济的秩序健康发展。它是我国利率调整的一个重大转折点。 
　　 
　　（二）1997－2002年的连续降息：稳健货币政策的逐步推进 
　　1996年成功实现“软着陆”之后，1997年继续呈现“低通胀，高增长”的良好态势。随着国家各项宏观调控措施的逐步落实，国家经济形势继续保持稳步健康发展的同时出现了一些新的特点。一是买方市场基本形成；二是虽然经过96年利率的两次调整，物价的跌势有所趋缓，但仍以下跌的惯性不断回落；三是企业经济效益虽有所好转，但仍未走出困境；四是国内需求出现不振的迹象，社会消费品零售总额增长趋缓。因此，央行决定在10月23日下调金融机构存贷款利率。 
　　1998年时，我国面对的国际经济环境发生了变化，席卷东南亚的金融危机对我国的影响逐步显现，周边国家货币不断贬值，给人民币的币值稳定和扩大国外需求带来很大的压力。同时，国内需求回升力不够大，消费品市场依然维持买方市场格局，商品零售物价涨幅从1997年9月开始，逐月都是负增长。此外，自1998年9月9日日本率先降低利率以来，美国、英国、加拿大、欧元区国家及多个亚洲国家和地区紧随其后，使全球利率处于一个很低的水平。在这种国际国内环境下，1998年3月25日、7月1日、12月7日的三次高频降息成为我国经济市场化、国际化发展要求的一部分。三次下调使得人民币存款利率平均累计降低1.15个百分点，贷款利率平均累计降低2.22个百分点，存贷款利差同时缩小。 
　到1999年，尽管第一季度的国内生产总值同比增长达到8.3%，固定资产投资有所加快，但前期制约经济增长的一些因素仍未能获得根本解决，还不能断定经济是否已整体步入回升。主要依据是：第一，我国出口仍继续下降。受亚洲金融危机影响的国家，其货币贬值使它们在出口方面具有的价格优势，对我国出口产生的不利影响已经显现出来。第二，在居民消费仍然不振的同时，居民储蓄仍进一步增强。1999年第一季度居民储蓄存款新增4446亿元，比上年同期多增1551亿元。第三，在投资方面，一季度的投资增长无法形成持续之势，其原因是上年财政政策的效力逐月递减，企业的盈利能力还继续保持在低水平。为此，又发生了1999年6月10日的降息。 
　　其后美国、日本和欧盟三大“经济体”自2001年以来经济增长持续下滑，带动世界经济增长步伐持续放缓。这对中国经济发展带来了较明显的影响，尤其是外贸增幅下滑，致使外贸需求拉动经济增长的力量在一定程度上下降。国内经济增长中也存在一些不确定因素，如投资需求虽有积极财政政策大力拉动，但民间和社会投资需求没有充分的激活；消费需求增长尚不稳定，增加农民收入还需要下大力气。2001年我国GDP增长呈现逐季下降的趋势，消费物价指数也是连续数月下降。在分析国际、国内金融形势的基础上，央行在2002年初进行了自1996年以来的第八次降息。 
　　总的来说，这一轮大幅的降息是针对我国在国内经济发展微观结构尚有问题和亚洲金融危机的冲击影响下经济增长放慢，投资和消费趋缓，出口大幅回落，市场有效需求不足，物价连续负增长，出现通货紧缩趋势等状况，及时采取扩大内需的稳健货币政策的重要举措。 
　　 
　　二、2004年至2007年的四次利率上调及其宏观经济背景分析 
　　 
　　连续8次利率下调之后我国经济在低利率环境中稳定发展，然而也出现了经济过热和流动性过剩等新的问题，由此引发了新一轮利率调整。 
　　 
　　（一）2002－2005利率首次微调：加息通道的形成 
　　“非典”过后，2003年下半年中国经济开始出现一些新的情况：物价水平结束低迷状态，在粮食和食品价格的带动下开始上涨；固定资产投资增长速度加快；能源、电力等供应开始紧张；实际利率连续达9个月为负，造成居民储蓄存款增幅持续下降、房地产业虚假繁荣、大量资金脱离银行体系“体外循环”等诸多问题。同时，国际市场美元利率不断上调。从2003年7月至2004年9月，随着国家一系列降低经济过热的宏观调控措施出台，而在央行采取的诸多货币政策操作中，调整法定存贷款这一传统的工具却迟迟不用，使人们对加息的预期逐渐形成。 
　　 　2004年10月29日，央行终于决定调整银行存贷款利率：金融机构一年期贷款利率上调0.27个百分点，一年期存款利率上调0.27个百分点。中长期存款利率上调幅度大于短期，体现了利率杠杆作用，控制固定资产投资增长过快的政策意图。这一次的调整幅度虽然不大，但却是我国推进利率市场化改革的重要信号。也是自1995年以来的首次升息。 
　　 
　　（二）2006－2007利率小幅上升：流动性管理时代 
　　首次加息以后，2005年我国经济增长呈现出以下特点：一是经济增长的重工业化特征明显，并带来了环境污染、能源浪费等负面影响；二是固定资产投资势头得到了暂时的遏制；三是消费市场走出“非典”的影响，恢复性增长，结构也趋于合理。在进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用的目的下，2006年利率进行了两次适当的微调。分别在4月28日上调金融机构贷款基准利率和8月19日同时上调存贷款利率。 
　　此外更为重要的是，这一时期中国经济经历了历史上最为强劲的国际收支顺差持续加剧和人民币升值压力，外汇占款成为我国基础货币投放的主要部分，信贷增长过快、资本市场价格井喷等流动性泛滥造成的问题成为中国经济主要矛盾，从而流动性管理成为央行最重要的目标。2006年至今已经5次上调法定存款准备金率。且每个月以高利率定向发行票据来收紧市场上过剩的货币流动。然而这些措施的效果并不明显，专家估计，市场上仍有将近6千亿的资金在寻找出口。在存款准备金调整的空间逐渐缩小的被动局面下，权衡加息可能带来的更大的人民币升值压力，央行在2007年3月18日仍选择了加息这一手段以促进内部平衡。小幅度的加息对实体经济的影响依然不大，主要起着警示的作用。流动性过剩仍然是央行面对的首要问题。 
　　 
　　三、驱动我国两轮利率大调整的基本因素综述 
　　 
　　通过上文对我国近两轮利率大调整的经济背景和政策含义分析，不可否认利率是有力的货币政策工具，我国利率调整一方面反映了我国经济发展的里程；另一方面也反映了我国发展过程中的时代特点和时代矛盾。利率水平与我国经济发展水平的相关性正在不断加强。 
　　理论上决定利率水平的因素主要有银行成本、平均利润率、借贷期限和借贷风险，而经验表明，借贷资金市场上的利率水平是在一定的水平基础上波动的，影响其波动的主要因素有借贷资金供求状况、社会经济运行周期、预期价格变动率、税率、历史利率水平、国际利率水平、汇率、国家经济政策等。我国存贷款利率的高低，由中央银行根据国民经济的发展情况来决定的，是宏观调控的重要手段。 
　　从这两轮利率调整来看，驱动我国利率调整的基本因素主要有如下几点：1、利率政策随着宏观经济状况和目标的调整而变化着，宏观调控的重心决定利率调整的方向。其中，低利率政策为刺激经济增长，市场恢复活力发挥了积极作用；高利率政策旨在抑制经济过热，治理通货膨胀方面发挥了积极作用。2、中国的利率调整正努力与市场相适应，自由化市场化是引导利率政策特点的趋势。3、利率政策与其他货币政策相协调，政策组合决定利率的微调特点。4、经济环境的外在冲击需要利率调整以熨平其影响。5、宏观调控部门借利率调整来表明决心与调控意向，向社会传递“宣誓效应”。 
　　影响利率变动的因素很多，抓住利率政策的动因为分析利率变动趋势提供了依据。从现阶段特点来看，我国已经进入了标示着流动性管理新时代的加息通道。 
　　

8. 房地产调控力度加大 2015年降准降息汇总

经过汇总，直至今日，央行于2015年已经五次降息。下面我们一起来回顾一下这五次降息的时间、地点，然后一起来看看降息对方地产市场的影响。
十月：双降，资产质押再贷款
10月23日，中国人民银行宣布，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整;个人住房公积金贷款利率保持不变。自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。
九月：降准，抵押补充贷款（PSL）,存款准备金制度改革
9月6日，中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。
八月：降息 ，中期借贷便利（MLF）
8月，为保持银行体系流动性合理充裕，结合金融机构流动性需求，人民银行对14家金融机构开展中期借贷便利操作共1100亿元，期限6个月，利率3.35%。8月末中期借贷便利余额4900亿元。中国人民银行在提供中期借贷便利的同时，引导金融机构加大对小微企业和“三农”等国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。
七月：抵押补充贷款（PSL）
2015年7月，中国人民银行向国家开发银行提供抵押补充贷款429亿元，利率为2.85%，期末抵押补充贷款余额为8464亿元。
六月： 双降，抵押补充贷款（PSL）
6月28日，中国人民银行针对性地对金融机构实施定向降准，对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点，对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点，降低财务公司存款准备金率3个百分点。
6月28日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
6月，中国央行向国家开发银行提供抵押补充贷款1，576亿元，利率为3.1%。
五月：降息
5月11日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
四月：降准， 注资国开行
4月20日，中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点。同时，有针对性地实施定向降准，对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点。
三月：降息
3月1日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
二月：降准
2月5日，中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。
降息对房地产市场有何影响？
降准的目的是维持货币市场的宽松环境，利于稳定经济、稳定房地产市场。总体看，降息对于股市的长远发展，属于实质性利好。据有关专家分析，短期内会有下可能影响到房地产市场。对于房地产股来说，降息后，利率下调，有利于减轻人们分期付款购买房地产的负担，有利于调动人们买房的需要，有利于降低房地产开发商的负担。保险业同样得到"降息"以及"降息预期"的推动。但是，存款利率下调幅度小于贷款利率，对于银行而言，有利有弊，缩小银行存贷款利率的差额对于银行的赢利增加了压力;同时增加了银行吸储的难度。但是，增加放贷，以及经济的复苏和发展，带动银行业务量的攀升，有利于银行增盈。总体看，对于银行股来说，长线仍有利好作用、短线则看资金是否追捧。
（以上回答发布于2015-10-29，当前相关购房政策请以实际为准）
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