深度解读：房价与汇率有何关系

1. 深度解读：房价与汇率有何关系

下午接到一个朋友的电话，说有观点认为，人民币贬值会导致房价大跌？听了这个论断，我不禁哑然失笑。我说，要搞清楚这个问题，需要厘清汇率和房价的关系。主要是搞清楚三个问题，第一，人民币对美元贬值是强势美元造成的，相对来说，人民币对于非美货币还是相对升值的。人民币贬值可能是一个中期趋势，长期趋势人民还会升值。第二，本来房价与汇率的关系不大，有可能是正相关，也有可能是负相关。但对目前中国来说，存在一个预期，可能会无论汇率怎样变动，都会促使房价微弱上涨。第三，就人民币在升值过程中的贬值来说，不仅不会导致持有美元的外资撤出，更有可能会流入。我对朋友说，我分别来阐述这个问题，你会更清晰，不然你可能被忽悠住。第一人民币最近几天对美元开始了贬值，这里原因其实在于美元的问题，美元本身走强的速度很猛，已经达到了2002年的水平。如果美元继续走强的话，人民币可能还要贬值，最近听说美国财长又要来中国让人民币继续升值了，真的很搞笑，是你们美元为了打击欧元、日元等挑战你们美元霸权地位而采取的升值，现在又来赖人民币贬值了。美国为了避免美元霸权受到威胁，刺激自己国家的实体产业，避免美元沦为白条而丧失信用，今年采取强势美元措施，估计最近一段时间美元还会强势。但相对于其他非美货币对美元狂跌来说，还是在升值。第二，一般来说，人民币升值，会促使外资进入中国楼市，因为外资可以获得资产升值和汇率双重利益，2005年以来，外资进入中国楼市就是在人民币不断升值的预期下进入的。但是，反过来说，为何说人民币贬值一些，并不能促使外资大撤退反而还积极进入呢?其一，人民币对非美元货币基本上还是升值的，这一部分外资不会撤出，非美元货币国家的大宗商品被抛售，非美货币也大跳水，而人民币相对坚挺，对他们来说，人民币是相对升值的。其二，美国是危机的中心，而中国依然是资本最看好的避风港，这次中国的救市力度比美国还大，这些外资没有理由去赌人民币会持续贬值下去，这次贬值仅仅是对美元强势而言的，再说，全球非美元货币对美元都在大幅度跳水，没有理由要求我们只升值，不回调。也就是说，这次贬值是大趋势升值过程中的一次中级回调。因此，那些外资很可能就会趁机杀入，而非做出相反的动作。其三，只有房地产市场对汇率的敏感度不高，因为其他大宗商品都是美元商品，房地产则不是，特别是中国的房地产市场不是如此。原因很简单，其他大宗商品可以世界自由流动，房地产市场只能在国内。全球性的房价不可能是一样的，关键看土地所内核价值。如果一个城市生活质量高，这个房子所扩张的价值就水涨船高，反之亦然。因此，我们可以看到，受制于国际大宗商品大幅度上扬，国内的很多商品价格很快就上扬，国际大宗商品大幅度下挫，国内商品价格就会大幅下滑，这跟全球市场相关。而房地产不一样，房屋的建筑部分是折旧的，毫无保值可言，如果硬说房价与汇率有联系的话，就是建筑材料市场和劳动力市场有关系，从这里传到至房价中来，但房地产市场的周期很长，短期内也难以波及，等到波及后，其他因素可能就变化而抵消了。从这个意义上而言，相对于其他商品下跌，而房价基本保持稳定，可以是升值了，随着国内消费和投资找不到应有的渠道，即这些脱离生产的资本不可能老是蹲在银行里或者处处游荡，更重要的是，房价短期内的稳定不再飙升，为刚性需求者提供了入市的良机。因此，很可能会随着政策的宽松，还会重新再来，会成为拉动投资和消费的一个发动机。第三，人民币升值导致各类人民币计算的成本和费用都会上升，国内的实际工资、房屋租金、地价、厂房及各类公费用等换成美元后，成本比升值前都将增加，按着一般理论来说，高档写字楼因为成本提高，价格变高会阻碍外资需求，事实上2007年的实践证明是相反的。但贬值后，也是外资还是进来的多，汇率改革之前，人民币是贬值的，但外资进入楼市也很多，房价也在涨，而且2001到2003年增速很大。关键不在汇率是怎样变动，而是在经济提高，房屋所包涵的价值在提高，主要是土地价值，因为周边环境的变好，比如交通设施更方便、周边商业价值在增加，医疗教育环境的改善，使处于该地块的价值在升值，因此，房屋价格也在上涨，这是最核心的东西。中国经济地位在提高，一些大城市的经济价值、文化价值都在提高，处于这些城市里面的土地价值势必在升值，因为他所蕴含的内核。所以，外资不会傻到不管什么情况下，都当范跑跑。虽然最近经济出了问题，但相对其他国家是好的，增速也是最快的，而且保经济的决心最大。就说四万亿资金吧，就是对国人信心的大提振，有些人总想把这一点信心都给破坏掉。危急时刻，信心是关键，中国人自信了，全球资本对中国也会有信心。而且，这次贬值是在美国和全世界也发生危机的背景下出现的，外资显然不会像一些人那样傻，比较不出来好坏，最近非美货币大跌，而人民币最近才出现贬值的苗头，就可以看出外资对中国的经济是有信心的。

2. 房价 汇率

房价和汇率的影响机制

首先，我们抽离掉其他因素，单单考虑汇率和房价二者的关系，二者变化是同向的还是反向的。
第一、资本流动，同向变动。汇率对房价的影响主要是通过影响资本流动实现的。对于一个资本自由流动的经济体，当汇率具有贬值预期时，资本流出会导致国内资产价格下跌，房价也不例外。
作为全球货币的锚，美元的走势以及美联储的货币政策，对于全球特别是新兴经济体的资本流动具有重要影响，这也是在诸多国际案例得到验证的。
第二、经济绩效，同向变动。但更多情形下，房价和汇率都要受到其他因素的共同影响。最核心的是经济绩效，一国的经济增长率代表着广义上的该国资产的平均回报率，而汇率和地产价格的变动方向也应与资产平均回报率的变动方向一致。并且，经济绩效还可以通过提高资产的平均回报率，吸引资本流入，共同推升汇率和地产价格。
当经济增长强劲时，汇率升值、地产价格上涨；反之则反是。在这行种情形下，汇率和房价的变动方向也是一致的。
第三、支柱效应。鉴于房地产市场对一国经济的重要性，至今依然是诸多主要经济体的支柱产业，地产价格也可以通过影响经济而传导至汇率。如果房价下跌，地产遇冷，经济下行，一国资产的平均回报率也将下行，汇率面临贬值的压力。此时，汇率和房价会表现出同向的变动。
第四、货币政策，反向变动。一国的货币政策也会共同影响汇率和房价。货币政策宽松带来的充裕的流动性，一方面会提高本币的供给，导致货币贬值；另一方面也会推升房价；而紧缩的货币政策则会导致汇率升值和房价下跌。在这中情形下，汇率和房价则会表现出相反的变动方向。
正是由于汇率和房价的关系还涉及到许多其他的变量，而各变量的作用方向可能并非一致，这也导致汇率和房价的关系并非一成不变，而是取决于主要的决定因素的综合影响。
扩展资料：

人民币汇率与利率的相关性：
人民币贬值的原因
1.美元正处在加息周期，美元汇率持续走高，相对于人民币就会贬值
2.美国持续升高的基准利率与中国持续的低利率之间的利差会导致美元从中国流出。
3.国内不断的释放流动性，会导致人民币计价的资产发生贬值，这些资产既包括中国人的资产，也包括外国人的，外国人不希望看到不断增加的流动性使自己的资产缩水，所以就会选择以美元的形式离开中国，从而导致人民币贬值。
4.不断加强的贸易战，会打击投资者对中国经济的持续增长的信心，从来打击对人民币的信心，导致人民币贬值。

以上几个因素人民币持续贬值，如果人民币贬值破七以后会带来更大的贬值压力。要想阻止人民币贬值，就需要在国内进行加息操作或动用外汇储备买入人民币。所以人民币的利率是人民币汇率变化的重要因素之一。
如果不进行加息，会带来人民币汇率更大的贬值压力，但是房价不会下跌。人民币利率如果加息，就会减轻人民币贬值压力，但是对房价造成很大的打击。房价就会下跌。这就是通常大家说的，到底是保房价还是保汇率。其实是由中间的利率决定的
扩展资料：
人民币汇率与利率的相关性：
人民币贬值的原因
1.美元正处在加息周期，美元汇率持续走高，相对于人民币就会贬值
2.美国持续升高的基准利率与中国持续的低利率之间的利差会导致美元从中国流出。
3.国内不断的释放流动性，会导致人民币计价的资产发生贬值，这些资产既包括中国人的资产，也包括外国人的，外国人不希望看到不断增加的流动性使自己的资产缩水，所以就会选择以美元的形式离开中国，从而导致人民币贬值。
4.不断加强的贸易战，会打击投资者对中国经济的持续增长的信心，从来打击对人民币的信心，导致人民币贬值。

以上几个因素人民币持续贬值，如果人民币贬值破七以后会带来更大的贬值压力。要想阻止人民币贬值，就需要在国内进行加息操作或动用外汇储备买入人民币。所以人民币的利率是人民币汇率变化的重要因素之一。
如果不进行加息，会带来人民币汇率更大的贬值压力，但是房价不会下跌。人民币利率如果加息，就会减轻人民币贬值压力，但是对房价造成很大的打击。房价就会下跌。这就是通常大家说的，到底是保房价还是保汇率。其实是由中间的利率决定的
参考资料：人民网-央行谈汇率和房价之争：市场夸大各自领域风险

3. 汇率和利率是什么关系？

4. 汇率和利率的关系是什么？

利率与汇率的原理是基于利率平价理论。资本是逐利的，利差会带来跨境资本流动，而资本的利差套利活动会改变货币供需，而货币的供需则会改变汇率。
比如两个国家货币分别是A和B，兑换比例是1:2。再假设A货币所在国利率为2%，B货币所在国利率为4%。
借入A货币100单位，兑换成200单位的B货币，然后存在B国，1年后获得208单位的B，然后再兑换回A货币，获得104单位的A，归还102单位后，净赚2单位的A。

扩展资料：汇率变动通过影响国内物价水平、影响短期资本流动而间接地对利率产生影响。首先，当一国货币汇率下降时，有利于促进出口、限制进口，进口商品成本上升，推动一般物价水平上升，引起国内物价水平的上升，从而导致实际利率下降。
这种状况有利于债务人、不利于债权人，从而造成借贷资本供求失衡，最终导致名义利率的上升。如果一国货币汇率上升，对利率的影响正好与上述情况相反。
其次，当一国货币汇率下降之后，受心理因素的影响，往往使人们产生该国货币汇率进一步下降的预期，在本币贬值预期的作用之下，引起短期资本外逃，国内资金供应的减少将推动本币利率的上升。

5. 汇率的涨跌和什么有较大的关系？

汇率的波动，虽然千变万化，和其他商品一样，归根到底是由供求关系决定的。在国际外汇汇率市场中，当某种货币的买家多于卖家时，买方争相购买，买方力量大于卖方力量，卖方奇货可居，价格必然上升。反之，当卖方见销路不佳，竞相抛售某种货币，市场卖方力量占了上风，则汇价必然下跌。但影响供求关系平衡的因素有很多，但概括起来，主要有以下几种：
1．一国经济的增长速度。这是影响汇率波动的最基本的因素。根据凯恩斯学派的宏观经济理论，国民总产值的增长会引起国民收入和支出的增长。收入增加会导致进口商品的需求扩张，继而扩大对外汇的需求，推动本币贬值。而支出的增长意味社会投资和消费的增加，有利于促进生产的发展，提高产品的国际竞争力，刺激出口增加外汇供给。所以从长期来看，经济增长会引起本币升值。由此看来，经济增长对外汇的影响是复杂的，但如果考虑到货币保值的作用，汇兑心理学有另一种解释。即货币的价值取决于外汇供需双方对货币的主观评价，这种主观评价的对比就是汇率。而一国经济发展态势良好，则主观评价相对就高，该国货币坚挺。
2．国际收支平衡的情况，这是影响汇率的最直接的一个因素。关于国际收支对汇率的作用早在19世纪60年代，英国人葛逊就做出了详细的阐述，之后，资产组合说也有所提及。所谓国际收支，简单的说，就是商品，劳务的进出口以及资本的输入和输出。国际收支中如果出口大于进口，资金流入，意味着国际市场对该国货币的需求的增加，则本币会上升。反之，如进口大于出口，资金流出，则国际市场对该国货币需求下降，本币会贬值。
3．物价水平和通货膨胀水平的差异。在纸币制度下，汇率从根本上来说是由货币所代表的实际价值所决定的。按照购买力平价说，货币购买力的比价既货币汇率。如果一国的物价水平高，通货膨胀率高，说明本币的购买力下降，会促使本币贬值。反之，就趋于升值。
4．利率水平的差异。所有的货币学派的理论对利率在汇率波动中的作用都有论及。但是阐述的最为明确的是70年代后兴起的利率评价说。该理论从中短期的角度很好的解释了汇率的变动。利率对汇率的影响主要是通过对套利资本流动的影响来实现的。温和的通货膨胀下，较高利率
会吸引外国资金流入，同时抑制国内需求，进口减少，使得本币升高，但在严重通货膨胀下，利率就与汇率成负相关的关系。
5．人们的心理预期。这一因素在目前的国际金融市场上表现得尤为突出。汇兑心理学认为外汇汇率是外汇供求双方对货币主观心理评价的集中体现。评价高，信心强，则货币升值。这一理论在解释无数短线或极短线的汇率波动上起到至关重要的作用。除此之外，影响汇率波动的因素还包括政府的货币，汇率政策，突发事件的影响，国际投机的冲击，经济数据的公布甚至开盘收盘的影响，这些因素之间也会相互加强或相互抵消。
影响外汇市场的主要经济资料：对汇市影响最大的首先为美国公布的每月（或每季度）经济统计资料，其次为欧元区国家，日本，英国，最后为澳大利亚，加拿大，瑞士等。之所以讲美元作用最大主要原因在于美元是国际外汇交易市场中最重要的货币，也是因为它在国际贸易中占结
算方式的50%以上。从经济统计资料的内容看，作用大小依次排序为利率的调整，就业人数（美国为非农业就业人口），国民生产总值，工业生产，对外贸易，通货膨胀率，生产价格（物价）指数，消费价格指数，批发物价指数，零售物价指数，消费信心指数，住房（建筑）开工率，个人收入，汽车销售，平均工资，商业库存，先行指数等，但这里的排序是针对普遍情况，在不同市场心理情况下，这些资料对市场心理产生影响的重要性不同。

6. 与汇率有关

1、外汇报价，采用双向报价，前者（澳元）为基准货币或又称被报价货币，后者（美元）为报价货币。数字前者（0.7685）为报价方（银行或经纪人）买入基准货币的汇率（买入一基准货币澳元支付0.7685美元），即买入价；后者为报价方卖出基准货币的汇率（卖出一基准货币澳元收取0.7690），即卖出价。买与卖的差价则作为报价方中介的收益。在询价者买入或卖出某种货币的问题回答中，只要将所有的问题都转为报价方是买入还是卖出基准货币即可。
（1）你是报价方，客户卖澳元，你买澳元，用买入价0.7685
（2）客户买进澳元，你卖澳元，用卖出价0.7690
2、本例中，你是报价方，某银行为询价方。美元为基准货币，港元为报价货币。1美元＝7.800／10港元，是你的报价。
（1）某银行要买美元，你卖美元，用卖出价7.810
（2）你买美元，用买入价，7.800
（3）你卖美元，用卖出价，7.810
在本例中，确实在问题表达不准确。一是1美元＝7.800／10，比较规范表达应该是小数后四位，这是则是小数后三位数；二是（2）（3）你要买美元和要买港元，有点象你是询价方的味道。

7. 汇率和利率的关系是什么

不考虑存在汇率操纵的前提之下，一国利率与汇率之间的关系是一种正比关系，即利率提升则汇率上升，利率下降则汇率下降。
在一个经济开放的国家，国民收入增加，对货币的需求就会增加，由于供需关系必然导致利率上升，国外资金看到该国利率上升而有利可图时，国外资金就会大量流入该国，由于外币不能直接在该国流通而必须兑换成该国本币。
因此，大量外资的流入必然引起汇率上升―――货币升值；反之，如果该国国民收入下降，对货币的需求就会下降，货币需求量下降导致利率下降，国外资金看到该国利率下降而无利可图时，就会寻找其他利率上升的经济体，从而导致资金外流（将本币兑换成外币），大量资金外流就会造成汇率下降―――货币贬值。



扩展资料
汇率通常有两种表示方法，即本币汇率和外币汇率。本币汇率和外币汇率是两个相对的概念，它们的升降所产生的经济现象正好相反。
1、本币汇率
以单位数量的本国货币所能兑换的外币数量来表示，称为本币汇率。在我国称之为人民币汇率，即用外币表示的人民币价格，其公式为100￥=x外币。
在其他因素不变的条件下，单位数量的人民币能兑换更多的某种外币，则表示人民币汇率上升，人民币相对于某种外币升值，而外币贬值，外汇汇率下跌，此时有利于我国的进口不利于出口；反之，单位数量的人民币若能兑换较少的某种外币，则表示人民币汇率下降，人民币相对于某种外币贬值，而外币升值，外汇汇率上升，此时有利于我国的出口不利于进口。
2、外汇汇率
以单位数量的外币所能兑换的本国货币数量来表示，称为外汇汇率。我国通常采用100单位外币作为标准，折算为一定数量的人民币，即用人民币表示某种外币的价格，其公式为100单位外币=x￥。
当100单位外币可以兑换更多的人民币时，外汇汇率上升，外币相对于人民币升值，而人民币贬值，即用人民币表示的外币价格上涨，此时有利于我国的出口不利于进口；反之，则说明外汇汇率跌落，外币相对于人民币贬值，而人民币升值，此时有利于我国的进口不利于出口。

8. 利率和汇率有什么关系

两者的意义不同
利率又称利息率，利率表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。是借款人需向其所借金钱所支付的代价，亦是放款人延迟其消费，借给借款人所获得的回报。利率通常以一年期利息与本金的百分比计算。利率是调节货币政策的重要工具，亦用以控制例如投资、通货膨胀及失业率等，继而影响经济增长。

汇率又称外汇行市或汇价，是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。