不得以租金优惠等名义 诱导使用住房租金贷款

1. 不得以租金优惠等名义 诱导使用住房租金贷款

记者7日从住房和城乡建设部获悉，《住房租赁条例（征求意见稿）》7日向社会公开征求意见，意见反馈截止日期为2020年10月8日。条例包括总则、出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任和附则等8章，共66条。
　　条例适用于国有土地上住房的租赁活动及其监督管理，其制定旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展。
　　条例指出，出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租。
　　根据条例，住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时，应当遵守《中华人民共和国反垄断法》《中华人民共和国反不正当竞争法》等的有关规定，禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为。
　　住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。
　　条例规定，住房租赁企业违反本条例规定开展住房租金贷款业务的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下，可以并处2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照；属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。
　　根据条例，直辖市、设区的市级人民政府房产管理部门应当建立住房租赁管理服务平台，提供机构备案、房源核验、面积管理、信息发布、网签备案、统计监测等服务，与公安、民政、自然资源、市场监督管理、税务、人力资源社会保障、审计、住房公积金等部门和单位建立信息互通共享机制，向社会提供安全、便捷、高效的服务。

2. 住房租赁条例征求意见：租赁企业不得欺瞒诱导租客使用租金贷

为促进住房租赁市场健康发展，9月7日，住房和城乡建设部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。
《征求意见稿》共计八章66条，并明确加强对租赁机构的监管、强化突出对租赁企业扶持措施以及加大对承租人权益的保障等内容。
《征求意见稿》指出，制定住房租赁条例是为了规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展。
《征求意见稿》提出，出租人出租住房应当遵守法律、法规的规定，确保出租的住房符合建筑、消防等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件。
同时，出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。
此外，禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租。
对于住房租赁企业而言，《征求意见稿》明确，住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时，应当遵守《中华人民共和国反垄断法》《中华人民共和国反不正当竞争法》等的有关规定，禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为。
同时，住房租赁企业及其从业人员不得有下列行为，包括发布虚假房源信息；隐瞒住房租赁的重要信息；以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务；违规提供金融产品和服务；利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金；克扣或者延迟返还租金押金；泄露或者不当使用客户信息；法律、法规禁止的其他行为。
《征求意见稿》提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。
意见稿还提到，国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，广泛关注的“租金贷”以及“高进低出”，在意见稿中给予了充分约束，租金贷提出了“三个不得”，即不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
针对租赁机构非理性扩张存在的“高进低出”问题， 意见稿明确了此类现象一旦产生，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。通过强化监管的方式，将风险防范于未然。
在政策扶持方面，《征求意见稿》显示，设区的市级以上地方人民政府应当结合本地租赁住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。
国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。
国家鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租，鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同。签订长期住房租赁合同且合同履行达到一定年限的，按照设区的市级以上地方人民政府的规定享受相应的政策支持。
住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。
与此同时，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。
业内人士认为，意见稿中明确了住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。对于倍受关注的金融侧产品和服务支持，提出了支持发展房地产投资信托基金、债券、证券等方式，来专门用于发展住房租赁业务。预示着未来针对租赁行业支持会更为加强，不但在土地供应等层面加强保障，金融侧的支持力度会进一步得到法津法规层面的保障。
中原地产首席分析师张大伟表示，租赁市场越来越重要，租赁调控也越来越迫切，最近几年特别是长租短付类型的长租公寓各种跑路暴雷，环境污染等问题频繁出现，所以迫切需要一个租赁管理条例出台。住建部的住房租赁条例目前还未正式发布，还属于征求意见稿，但对于市场来说，其中有很多积极的内容，特别是过去租赁调控政策中未提及的环境污染、隐私保护等，新政策中都有提及。
张大伟指出，整体看，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

3. 《住房租赁条例》征求意见：不得以优惠等名义诱导使用租金贷

9月7日，住房和城乡建设部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。其中，征求意见稿明确，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。
出租地下室等最高罚款50万元
征求意见稿提出，出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。
出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
租金上涨过快可采取必要措施
征求意见稿明确，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，这条规定有三个含义。第一、租金指导制度将加快建立，体现了政府对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念。第二、租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息。第三、租金监管制度将加快建立，“稳租金”概念提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，后续租赁市场发展的过程中，租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。
建立住房租赁资金监管制度
征求意见稿明确，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。
对此，严跃进表示，征求意见稿对于“高进低出”和“长收短付”等内容给予了重点关注。类似规定具有较为积极的意义，说明政策层面对于“高进低出”和“长收短付”的做法是持否定态度的，这也是后续长租公寓企业创新的时候需要回避的内容。
支持住房租赁企业发行企业债券等
征求意见稿在扶持措施中提出，住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。
国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。
另外，征求意见稿提出，住房租赁企业违反本条例规定开展住房租金贷款业务的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下，可以并处2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照；属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。
贝壳研究院高级分析师黄卉表示，条例扶持与惩戒并行，多举措推动租赁住房市场健康发展。条例中明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，对住房租赁企业带来利好。同时，条例中，也明确了对于违法违规的市场主体的惩戒措施，旨在有效维护住房租赁市场中各个主体的公平竞争，推动市场良性进化。

4. 首部住房租赁条例征求意见 剑指租赁市场乱象

住建部近日对外公布《住房租赁条例》征求意见稿，并向全社会征求意见。征求意见稿从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施等多方面，对租赁市场的秩序进行规范，着重维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系。
据悉，《住房租赁条例》是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件，旨在有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化，对行业发展意义重大。
明确提出三个“不得”
降低长租模式风险
随着我国住房租赁市场快速发展，房主、房屋中介、租户等房屋租赁各方呈现的种类和数量急速扩大，房屋租赁、房屋经纪等法律关系日趋复杂。过去只针对房东和租户的法律规定，已难以覆盖对整个市场的指导和监管。近期频频被媒体曝光的长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，严重影响了房屋租赁市场的正常发展和秩序。
9月7日，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿，其目的在于构建稳定的住房租赁法律关系，维护正常健康有序的房屋租赁市场秩序。特别是针对长效租赁经营模式，征求意见稿提出了多方面规范措施。
具体来看，征求意见稿提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
对“高进低出”“长收短付”等高风险经营模式，征求意见稿还提出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。
业内人士对此评价称，征求意见稿中对于广泛关注的租金贷问题，明确提出了“三个不得”要求，针对租赁机构在非理性扩张过程中所存在的“高进低出”问题，给予了严厉约束。从效果上看，通过强化监管的方式，有助于提前抑制风险发生的可能。
严跃进认为，上述政策的出台，进一步细化了房屋租赁市场的相关政策，特别是针对目前波动较大的长租公寓市场，征求意见稿提出的上述政策如果能真正落实，将会对长租公寓市场等房屋租赁行业发挥有效规范引导作用，同时有利于降低长租公寓经营方式的风险。
虚假房源备受诟病
逾期不改责令停业
发布虚假房源信息是房屋租赁市场乱象中饱受诟病的一类问题。一套房屋照片成为多套房源共用“实景”、相同房源价格相差数十万元……房产中介通过发布虚假房源、伪造房屋交易价格等方式，诱导购房者、租房者上钩的情况频频发生。
针对房屋租赁企业发布虚假房源、隐瞒影响住房租赁的重要信息，泄露或不当使用客户信息等内容，征求意见稿都进行了详细的说明及相关处罚措施。
比如，对发布虚假房源信息的行为，征求意见稿规定，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下；可以处2万元以上10万元以下的罚款。造成损失的，依法承担赔偿责任。
近年来，有关部门加大了对此类乱象的整顿治理力度。
2018年6月底，住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。重点打击包括房地产黑中介等房市乱象，具体包括打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产黑中介。随后住建部分批向全国通报违法违规房地产中介机构名单。
《法治日报》记者注意到，征求意见稿明确提出，出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租，情节严重的，对单位处10万元以上50万元以下的罚款。
划出从业人员“红线”
加大行业监管力度
欺诈客户、恶性竞争、“涉黑”、租赁纠纷投诉无门……租赁市场的种种混乱，让房屋中介人员和房地产经纪业似乎成了“既让人离不开却又备受诟病”的行业，房屋经纪业服务质量和规范性亟待提高。
此次征求意见稿提出，要建立住房租赁机构登记制度，提高准入门槛。加强对于行业准入企业的监管，建立租赁机构登记制度，要求企业进行备案，制定奖惩措施，明确了房屋经纪机构及从业人员行为的“红线”。
中国房地产业协会常务理事兼法律事务专业委员会执行主任朱树英分析称，我国房地产租赁市场的中介行业发展很不平衡，中介行业多以小企业为主，大公司数量较少，而且房屋租赁中介市场成本、竞争技术门槛较低，导致出现低价竞争的不良状态，最终都由消费者买单。
“此前市场中介行业的准入门槛太低，随着我国简政放权政策推行，很多小中介公司先去注册营业执照，只需在住建部门备案即可。准入门槛低，很容易让某些小中介公司处在政府职能部门的监管之外。”朱树英说。
朱树英建议，应该完善房屋租赁市场机制，增加供应，壮大市场主体做大规模，稳定租赁关系，加强权益保障提高服务质量。同时，加强中介服务人员的培训，提升素质，推行从业人员登记备案制度和职业培训制度，鼓励房地产经纪从业人员参加全国评价类考级考试，施行服务等级分类。
此次征求意见稿也加大了对房屋经纪行业的监管力度。
征求意见稿规定，提供住房租赁信息发布服务的网络交易平台经营者，应当依法履行联网备案责任，并对信息发布者的真实身份信息负责，不得允许未备案、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息。网络交易平台经营者知道或者应当知道信息发布者有提供虚假材料、虚假信息等违法情形的，应当采取删除、屏蔽相关信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告；未采取必要措施造成他人损失的，依法与信息发布者承担连带责任。
鼓励商改租工改租
盘活存量增加供应
此次征求意见稿还有一个亮点是，明确在住房租赁行业鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，这些措施对住房租赁企业无疑都是利好消息。同时，征求意见稿也明确了对于违法违规的市场主体的惩戒措施，旨在有效维护住房租赁市场中各个主体的公平竞争，推动市场良性进化。
征求意见稿提出，国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。
国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。
同时，征求意见稿提出，设区的市级以上地方人民政府应当结合本地租赁住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。
此外，征求意见稿还将稳定房租价格作为政府监管工作的核心。具体规定包括：第一，租金指导制度将加快建立，体现了政府对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念。第二，租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息。第三，租金监管制度将加快建立，“稳租金”概念的提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，后续租赁市场发展的过程中，租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。
中央财经大学法学院教授高秦伟认为，从此次征求意见稿来看，国家监管部门将推动住房租赁政策更加细化、更加务实。