济南市物业管理办法

1. 济南市物业管理办法

第一章　总则第一条　为加强本市城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。
　　本办法所称业主，是指物业的所有权人。
　　本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
　　本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。第三条　本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。
　　本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。
　　物业管理区域的具体范围由市物业行政主管部门划定。第四条　市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。
　　规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居民委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。第二章　物业管理组织第五条　本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。第六条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。
　　业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。
　　市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。第七条　业主大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会组成人员；
　　（二）听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作；
　　（三）通过和修订业主公约；
　　（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
　　（五）决定聘用或解聘物业管理企业；
　　（六）决定物业管理的其他有关事项。第八条　业主委员会由业主大会选举产生。
　　业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任。
　　业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。第九条　业主委员会的主要职责：
　　（一）负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同；
　　（二）监督物业管理企业的物业管理情况；
　　（三）听取业主和非业主使用人的意见和建议；
　　（四）配合物业管理企业落实各项管理措施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。第十条　市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。第三章　物业管理企业第十一条　成立物业管理企业应当具备下列条件：
　　（一）有企业的名称、章程和固定的办公场所；
　　（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；
　　（三）具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力；
　　（四）有三十万元以上货币注册资金；
　　（五）法律、法规规定的其他条件。第十二条　物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。第十三条　申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：
　　（一）物业管理企业资质审查申报表；
　　（二）法定代表人证明书和身份证明；
　　（三）管理章程、经营场所证明及资信证明；
　　（四）各类专业管理人员的资格证书或证明文件；
　　（五）其他有关的文件、资料。第十四条　外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。第四章　物业管理服务第十五条　物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。第十六条　物业管理聘用合同应当包括以下内容：
　　（一）物业管理服务的项目、范围、内容及费用；
　　（二）双方当事人的权利和义务；
　　（三）管理服务的要求和标准；
　　（四）合同期限；
　　（五）违约责任及争议的解决方式；
　　（六）当事人双方约定的其他事项。

2. 济南市物业管理条例

第一章　总　则第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人及相关物业服务人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内物业管理以及相关监督管理活动，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主对物业管理区域内的建（构）筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　物业管理可以通过选聘物业服务人或者自行管理的方式实施。第三条　本市物业管理工作应当纳入基层社会治理体系，构建共建共治共享社会治理格局，坚持党建引领、业主自治、政府监管、多方参与、协商共建、公开透明的工作原则，实施年度考核。

　　市、区县人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调机制，研究解决物业管理重大问题，统筹推进物业管理工作。第四条　市住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的统一监督管理工作。

　　区县住房和城乡建设主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　政府相关部门按照各自职责做好物业管理相关工作。第五条　街道办事处、镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，建立辖区物业管理联席会议制度，协调处理物业管理中的重要问题和事项。

　　居民委员会协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理以及社区服务中与物业管理有关的工作，负责指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。第六条　市住房和城乡建设主管部门应当建立完善全市统一的物业管理服务信息系统，提供信息查询、服务质量评价、电子投票、信用监管等服务，提升物业管理质量和服务水平。第七条　开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。第八条　物业服务人、业主委员会可以申请加入物业服务行业协会，并组成相应的专门委员会。物业服务行业协会应当按照章程开展行业自律管理，接受住房和城乡建设主管部门的业务指导和民政部门的监督管理。第九条　业主委员会、物业服务人、建设单位以及街道办事处、镇人民政府和居民委员会，依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的，应当以书面形式在物业管理区域主要出入口、公示栏、物业服务用房等显著位置公布，或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息，公开期限不得少于七日，并同时向市物业管理服务信息系统填报有关信息，但是本条例另有规定的从其规定。第二章　物业管理区域第十条　物业管理区域的划分，应当由市、县住房和城乡建设主管部门以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并结合建（构）筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。

　　建设用地规划许可证确定的红线图范围内，物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备和相关共用场地能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，配套设施设备和相关共用场地虽不能分割，但能够明确共用配套设施设备维护管理责任的，也可以划分为不同的物业管理区域。

　　红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业管理区域。第十一条　建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当向所在区县住房和城乡建设主管部门申请划分物业管理区域，由市、县住房和城乡建设主管部门在二十日内依照本条例第十条规定划定。物业管理区域划定前，都应当征求街道办事处、镇人民政府的意见。其中，属于市区范围的，由区住房和城乡建设主管部门初步划定后报市住房和城乡建设主管部门核准划定。

　　已划定的物业管理区域确需合并或者分割的，经物业管理区域内业主依法表决同意后，向区县住房和城乡建设主管部门提出划分登记申请。

　　尚未划分物业管理区域的建成居住区需要划定物业管理区域的，可以由建成居住区内的业主根据建设用地规划许可证红线图或者其他土地使用权权属证明向区县住房和城乡建设主管部门申请划定。

　　本条第二款、第三款规定的情形，应当依照本条第一款规定的程序划定。

　　物业管理区域划定后，市、县住房和城乡建设主管部门应当及时将相关信息录入全市统一的物业管理服务信息系统，并向相关街道办事处、镇人民政府推送信息。

3. 济南市物业管理办法的介绍

为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法1。《济南市物业管理办法》已经2014年11月21日市政府第62次常务会议讨论通过，现予公布，自2015年2月1日起施行。

4. 济南市物业管理办法(2014)

第一章　总　则第一条　为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法所称物业，是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。

　　本办法所称物业管理，是指房地产开发企业依法选聘物业服务企业或者业主依法通过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。第三条　本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。第四条　物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。第五条　县（市）、区人民政府（含济南高新区管委会）应当建立完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制，研究解决与物业管理相关的重大问题。第六条　市住房保障和房产管理局（以下简称市住房保障管理部门）负责全市物业管理活动的监督管理。

　　各县（市）、区（含济南高新区）住房保障和房产管理部门（以下简称县（市）、区住房保障管理部门）负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

　　城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、经济和信息化、物价等部门依据各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作。第七条　街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。

　　社区居民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。第二章　物业交付与前期管理第八条　新建物业销售前，房地产开发企业应当依法选聘具有相应资质的前期物业服务企业。住宅项目总建筑面积三万平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。第九条　房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报市、县（市）住房保障管理部门备案。

　　房地产开发企业应当使用市住房保障管理部门制定的前期物业管理合同和临时管理规约示范文本。

　　房地产开发企业办理商品房预售许可申请或者现售备案时，应当提交经住房保障管理部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约。第十条　房地产开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容，同时应当将临时管理规约向买受人明示，由买受人予以书面承诺。第十一条　前期物业服务企业承接新建物业前，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房等进行检查和验收，形成书面查验记录并加盖公章予以确认。

　　现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形，书面通知房地产开发企业，房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。

　　物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。第十二条　物业交付使用前，房地产开发企业应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）其他应当移交的资料。

　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。第十三条　物业服务用房由房地产开发企业无偿提供，属全体业主共有，用于物业管理活动，不得擅自改变用途。

　　房地产开发企业在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理区域内的物业服务用房一并申请登记，住房保障管理部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

　　物业服务用房应当按下列规定配置：

　　（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　（二）应当满足水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

5. 济南市物业管理办法的第三章　物业管理企业

第十一条　成立物业管理企业应当具备下列条件： (一)有企业的名称、章程和固定的办公场所;(二)有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员;(三)具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力;(四)有三十万元以上货币注册资金;(五)法律、法规规定的其他条件。第十二条　物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。第十三条　申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：(一)物业管理企业资质审查申报表;(二)法定代表人证明书和身份证明;(三)管理章程、经营场所证明及资信证明;(四)各类专业管理人员的资格证书或证明文件;(五)其他有关的文件、资料。

6. 济南市物业管理办法的第五章　物业的使用和维护

第二十五条　物业维护责任，按下列规定划分：(一)房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或非业主使用人自行维护;(二)房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的物业管理企业负责维护;(三)市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。第二十六条　物业维护费用，按下列规定承担：(一)房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或非业主使用人承担;(二)房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按各自使用的建筑面积比例共同承担;房改已交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支;(三)配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支;(四)市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。第二十七条　房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政公用设施维修时，相邻业主或非业主使用人应当予以配合。第二十八条　业主和非业主使用人使用物业不得有下列行为：(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌;(二)占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备;(三)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建(构)筑物;(四)侵占绿地、损坏花草、树木;(五)乱倒垃圾、杂物;(六)在建(构)筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画;(七)排放有毒、有害物质或噪声扰民;(八)法律、法规禁止的其他行为。第二十九条　供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时，该设施的管理单位应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。

7. 济南市物业管理办法的第二章　物业管理组织

第五条　本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。第六条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。第七条　业主大会行使下列职权：(一)选举、罢免业主委员会组成人员;(二)听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作;(三)通过和修订业主公约;(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;(五)决定聘用或解聘物业管理企业;(六)决定物业管理的其他有关事项。第八条　业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。第九条　业主委员会的主要职责：(一)负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同;(二)监督物业管理企业的物业管理情况;(三)听取业主和非业主使用人的意见和建议;(四)配合物业管理企业落实各项管理措施;(五)业主大会赋予的其他职责。第十条　市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。

8. 济南市物业管理办法的第六章　法律责任

第三十条　物业管理企业违反本办法第十二条规定的，由市物业行政主管部门责令限期补办手续，并可处以10000元以上30000元以下罚款。第三十一条　对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。第三十二条　物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法，涉及规划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理的，由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。第三十三条　物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用合同发生纠纷时，可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的，可依法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。第三十四条　物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务，经多次教育仍不改正的，除按前条规定处理外，由市物业行政主管部门依照有关规定降低资质等级，直至取销资质，收回资质证书。第三十五条　物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十六条　当事人对行政处罚不服的，可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的机关申请人民法院强制执行。