疫情过后，未来的3~5年房产方面会有什么影响呢？

1. 疫情过后，未来的3~5年房产方面会有什么影响呢？

2. 楼市下跌的三大信号已经出现，未来几年不要盲目杀入楼市

  楼市的变化也是有一定规律可循，从传统经济学的观念来看，需求量、供应量、货币发行量、城镇化率的水平等等几个因素，都会对房地产未来的走势形成较大的影响，其实我们忽略了最大一个因素，就是国家大的宏观政策是否支持楼市的继续上行，因此一旦出现以下三个信号，就预示你暂时不要进入楼市，因为风险会越来越大。 
     第一个信号就是国家政策，房住不炒、住着有所居这是现在国家对房地产调控的主要原则和基石，从政策面来看，房子回归居住的属性是政策的出发点，也是政策最终的检验标准。楼市经过20多年的发展，的确有点疯狂，房价的一路飙升已经挤压了实体企业发展的空间，不均衡的 社会 平均利润，导致了人财物都想地产行业倾斜。从整个 社会 来看，当地产行业的平均利润率超过其他行业的平均值时，资本一定会大量地涌入，人才、技术等也会集中到地产行业。因此商品房不仅仅是居住功能，更有一种额外的赋予功能就是金融属性。作为房地产调控的基石，主要的目的就是去除房地产的金融属性。如果你认真地品一下目前的政策，房子可以作为一种信贷的抵押物，而且是常规的抵押物，当然房子一定可以和金钱就直接挂钩，房子的金融属性就体现出来了。如果房子一旦不能抵押，或者银行不把住房当作抵押物，那么你说房价还能涨多少？因此房主不炒的最后结局应该是房产作为银行的抵押物的功能逐渐削弱。这就是房地产行业出现转折的信号之一。  
        
    第二个信号，房地产因城施策、长效机制的管控，因城施策很直白，就是城市根据自身的特点，在房住不炒的前提，制订符合自己城市发展的策略，但是最终的目标时房住不炒。从稳地价、稳房价和稳预期作为起点开始管控，用集中供地来稳定地价，因此个城市住宅用地的价格逐渐回落，地王几乎没有了，一但地价趋稳，房价一定时涨不上去，也稳定下来，按照地价决定房价的模式，房价预期其实也稳了。各个城市根据人口净流入来决定土地的供应，国家和地方政府都用人的数量来决定土地供应的计划，一旦供需平衡目标实现，其实房价也时趋稳。对于个别地方政府用炒地价带动地方经济的发展，必然会引起本地房价的振幅过大，涨幅过大，就会受到问责，地方的负责人就遭受约谈、处理等等，因此没有地方政府会如此大胆任由房价的炒作。房住不炒，就是房地产调控的根本遵循。 
        
     第三信号 社会 保障性租赁住房的供应和老旧小区改造同步推进和实施，为商品房市场带来新鲜的力量，提高居住房的多渠道供应。 社会 保障性租赁住房目前的政策已经取得了突破性进展，从土地的获取、贷款支持、投资方多元化，大力推进保障性租赁住房的建设，土地获取的方式多样，从工业用地、商业用地、集体用地均可以用于保障性住房，企业、个人、政府都可以发展保障性住房项目，目的就是改变目前楼市的多层次产品，改变单一商品房的布局，产品丰富了，必然导致楼市的下行。另外老旧小区的改造，在未来，国家将改造21.9万，延长住宅的使用寿命，延缓商品房的去化速度。21.9万个小区，我们按照每一个小区大约10万平米，实际就是改造219亿平米的住宅，其实这个体量非常庞大，2019年，全国的商品房销售面积仅仅为21亿平米，219亿平米相当于建设了10个2019年全国销售的商品房面积。这么巨大的数量必定会引起商品房市场的波动。很显然，从保障性住房和改造老旧小区，必然会让住房的需求量进一步的下降，抑制了新房市场，当然房价的下行是必然的。  
        
     以上三种信号的都已经出现，从政策基本面上给予未来楼市的预测，减少需求量，增大供应量，提供更多类似商品房居住功能的房子，稳地价、稳房价、稳预期进行长效房地产调控，你还觉得现在的楼市可以资吗！  

3. 受疫情影响房价略有下跌，此时是买房子的最好时机吗？

其实买房要看自己的需求。需要的话可以买。如果不需要，可以暂时停止购买。目前国内疫情似乎已经基本得到控制，很多人都在考虑疫情过后买房。其实疫情过后买房主要还是靠把买房当做商品交易来买卖。从房地产的供需情况来看，是旺季还是淡季。淡季是买房的好时机。如果供给增加，实际需求不变，房价会小幅下降。这个时候是买房的好时机。

目前买房子基本上都需要贷款，大家买房的需求多了，贷款需求也多了，其实银行的贷款政策也能反映出目前房地产市场的好坏，银行的贷款政策在宽松的情况下，表明目前房地产市场处于一个较好的阶段，房价总体上呈上升趋势；而银行的放贷紧张，说明市场风险加大，房价总体呈下降趋势。一座城市的经济发展，决定房产的价值。就城市经济而言，可以看看地方 GDP的增长情况。除了 GDP之外，还要考虑城市的经济发展，因为大多数购房者都会考虑城市的未来是否有发展前景，能否在这里定居，医疗保健，教育是否能跟得上。

2020年的疫情让我们想起了2003年的非典。参考2003年非典之后的房价上涨趋势，房价也可能在疫情之后大幅上涨，所以现在是买房的好时机。根据国家统计局的数据，2003年中国住宅投资达到10792.3亿元，历史上首次突破万亿大关。商品房竣工面积33774.61万平方米，商品房销售额7955.7亿元，比2002年的6032.3亿元增长31.88%。可以预测，疫情结束后，累积的需求将逐步释放，所以疫情过后房子不会大幅度减少。

对于刚需要买房的人来说，没有买房的最佳月份。早买，你后悔；买晚了，你也后悔。只需要买房，其实房价的短期涨跌与购房者无关，最多涨了就开心，跌了就心疼。后续还款会影响你的生活吗，月供会让你买了之后气喘吁吁吗？如果钱变成月供，生活质量没有受到严重影响，可以考虑买房。
建议选择一二线城市，因为这些城市有良好的城市管理机制，优质的医疗条件等资源。另外，最重要的一点，看中就买，不要犹豫，不要提问，知道的越多，越纠结，越难抉择，越错过。

4. 楼市变了！百万人弃房，2百万房降50万，未来的房价市场有何发展趋势？

2020年以来法拍房数量达到115万套之多，说明已经有上百万套房子的主人放弃了，供养自己的房子，并且把它抛给了银行处理。还有一个人将自己价值200万的房子，降价50万的标准来出售，这个人在重庆拥有180套房子，是一个标准的炒房客，但是由于房屋价格长期不上涨，所以无法快速的回收资金，才会这样抛售自己手里的房屋。未来的房价市场其实依然是很稳定的，在快速发展的城市房价依然会稳步上涨，但是上涨的幅度，不会太大，用专业的话说就是上涨幅度下降。接下来我们来分析一下未来的房价市场。

一、已经饱和的城市，房价会趋于稳定有很多城市都是生活节奏比较慢的城市，并没有太大的发展钱紧，但是也能维持自己城市的经济水平和经济增长，这样的城市房价会趋于稳定，并不会有大起大落的情况，因为城市发展已经稳定，所以外来人口和离开的人口都不会太多，这也是导致了房价无法迅速上涨的原因。

二、高速发展的城市，房价会稳步上涨高速发展的城市会有大量的人才需求，在大量的人才引进的过程中就需要解决这些被引进人才的居住问题，所以这些人导致了房屋刚需的增长，也导致了房价的上涨。当然最主要的还是一个城市在高速发展的情况下，经济增长的快，房价自然就增长的快了。

三、经济价值消失的城市的楼盘会稳步下跌经济价值消失的城市也就是一些比较传统的能源城市，比如鹤岗之类的城市，当能源枯竭之后，这个城市的经济就会回落，人们赚的钱少了，房价自然也就会下降，而且在这时候，流出人口也会增加。

5. 未来五年内，房价可能出现下降吗

未来5年内，全国房价不可能会普遍大跌！

6. 2022下半年房市将迎来“贬值潮”，业内人士对此是如何解答的？

先说结论：房价暴跌=经济崩盘，如果发生也不会是近五年；二手房房价情况过于复杂，只能说认可度高的二手房产品大概率止跌回涨，强二线城市土拍大概率会提价；其他产品、城市不做判断，掌握逻辑可自行分析。


和房价强挂钩的有三个领域，一个是政府基金性收入，第二个是银行押品质量，第三个是信用货币投放能力。
政府基金性收入事关地方政府的偿债能力，2022年是中央定调的基建大年，虽然在2017年后大部分基建项目都要按“市场化”模式开展，即项目包的运营现金流必须能覆盖还本付息现金流，但在实操过程中，几乎没有项目能够实现自平衡(可研编制的很多收入都特别理想，比如车位租金1000/月，出租率60%，但事实上头几年租金能达到成熟片区的50%，出租率能破20%就已经很不错了)，这时候就要靠所谓“平衡地块”来偿债，本质上就是用土地出让金来建基建，一旦地产崩盘，土地出让金没有着落，立刻会给地方财政带来极大压力，进而引爆金融系统性风险；

房价暴跌的第二个后果是银行押品质量急剧下降导致的信用塌方，假使企业主利用原价1000万的房产做抵押，贷款700万供企业周转，一旦房价下跌50%，这笔贷款的信用结构就会被破坏(押品价值比贷款余额少)，这时企业主只有两个选择：一是追加抵押物或提前归还部分款项，二是被银行抽贷，这种现象大量发生就会导致地区乃至全国性的信用紧缩，大量企业现金流断裂，其结果也是经济短期迅速衰退。

房价暴跌的第三个后果就是央行所谓“信贷塌方”(2022.02中长期贷款已经负增长)，我国的信用货币本质上就是以土地为锚发行的(因为信用体系差，银行风控能力不足，无法像发达国家以个人和企业信用为锚发行大部分货币)，现代经济体里唯一有货币派生能力的是商业银行，我国对于不良贷款的过度谨慎导致了如果房贷减少、以土地为抵押的项目贷减少，就无法有效“放水”，就会形成“信贷塌方”，进而发生通缩。

7. 2022年,楼市为何持续低迷?房子卖不动的原因找到了

2022年，楼市持续低迷，房子卖不动的原因如下：
1、疫情的反反复复

现如今世界上大部分国家都放开了对疫情的管控，我国目前是为数不多仍在坚持动态清零的国家之一。比如前几天，美国方面就突然宣布该国疫情“结束”。但有数据显示，美国平均每天仍有400多名美国人死于新冠病毒，这种情况对我国无疑是巨大的挑战。
2、房子过剩

根据国家统计局发布的数据显示：2022年上半年，全国商品房销售面积为68923万平米，同比下降22.2%。
事实上，不仅仅是新房难卖，二手房市场也陷入了成交持续低迷的状态。2022年上半年，国内二手房挂牌量突破10万套的城市已经有13个，其中包括了像武汉、成都、苏州、杭州、广州等一二线城市，现如今房子实际上已经过剩。
3、不婚族越来越多

对于房地产开发商来说，明明房子不好卖，但他们还在不停地盖房，主要就是瞄准了一部分赚到钱的年轻人。然而，开发商们很可能考虑错了一个问题，那就是现在有太多的年轻人选择不婚不育，他们更不愿意为了买房而背负几十年的房贷。

8. 2021年首个“楼市坏消息”传来，新规下，2类房子迎贬值潮

 这些年，我们见证了房价的一路上涨，很少有听说买房亏损的。
   不过，到了近两年，国家对楼市的调控始终保持着高压状态，一方面控制房价过快上涨带来的购房压力，更为重要的是，如果任由楼市泡沫聚集，势必会影响到发展全局。
    打一个比方，当地震发生以后，就容易产生堰塞湖，如果一直让其一直发展到自然崩塌，最终必然会造成更为严重的损失，后果不可想象。楼市也是如此，在产生泡沫的过程中不断地挤出泡沫，乃是一个明智之举，这些经验也是建立在 历史 上重大楼市泡沫破裂教训上的。 
   进入2020年以后，国家对楼市的调控并没有因为“疫情”的影响而放松。据中原地产研究中心的数据显示，在2020年全年房地产的调控频次近500次。在连续的调控下，事实上，从南北楼市的差异来看，楼市已进入分化期。
      当然， 有些人可能不以为然，认为这几年的楼市调控频次都挺多，习惯了。如果这样想，那可能就大错特错了。 
   到2020年8月，央行和住建部联合召集了部分龙头房企“谈心”，同时发布了史无前例的“三根红线”禁令，开始在参会房企中试行。根据媒体报道情况下，这并非临时举措，而是酝酿已久。从内容看，主要目标就是“降房企负债”。相关机构统计显示，有超80%以上的房企都“超标”，从这个角度而言，降负债具有普遍性。
    国家降房企负债的决心有多大？ 在财联社2021年1月5日的报道中提到，近日住建部和央行又召集重点房企开会，其中增加了部分“新面孔”房企。援引知情人士的话说，“融资“三条红线”试点有望扩围”。老实讲，在这么短时间内再扩大“禁令”试点，工作力度不言而喻。
      实际上，这条“禁令”新规没发出去多久，有龙头房企就开启了全国数百上千个楼盘的促销动作，最低至7折。从这里我们也可以看到，国家降房企负债是动真格，而且与常规楼市调控融为一体。万科郁亮对此表示，“房地产终于回归成一个普通行业”，由此也可以看到，对房企的触动不可谓不大。
   正当很多人认为2020年就这样过去的时候，在2020年的最后一天，央行、银保监联合发布了一条被业内称为“房贷5档红线”的新禁令，规定了各银行的房地产贷款、个人房贷占总贷款具体比例。
   值得一提的是，房贷大部分都收归到几大行，其目的就是便于管控，小银行资金违规进入楼市的可能性大幅降低。该规定没有给执行“缓冲期”，第二天即2021年1月1日正式实施。
   无论是“3根红线”还是“5档红线”，都直指降负债，房企要降负债，个人房贷额度也受到抑制，也是在降负债。 意味着，去整个行业杠杆的时代已经来临。 
       处在这个大环境下，楼市还传来了2021年的首个“坏消息”。 
   有人说，2021年是过去十年最差的一年，但是未来10年最好的一年，这句话用在房地产行业最贴切不过了，首当其冲的就是10万家开发商。他们一边要降低负债达到“监管线”，另一边则要偿还不断到期的债务。
   据证券时报旗下券商中国1月7日报道，2021年房企的到期债务将达到12448亿元，同比增长36%，这还不包括2021年当年发行的超短期债券。这是一个什么概念？比2020年增加超1/3的到期债务，同时也创造了首个“万亿债务到期年”。按照报道的原话说：“房企偿债压力继续攀升”、“ 中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力” 。
          一句话，2021年，是房企到期债务“ 历史 大顶”。这么还这么多债，怎么办？ 
   很显然，那么多条红线“锁住”，依靠“借新债还老债”的做法肯定是行不通了。按照业内人士的看法，“房企降价促销是最可行的方式，其力度和策略也决定了回款的速度”，按常理，今年到期债务大幅增加，其促销的力度也会高于往年。 现在大家关心的是，“3条红线+5档红线”禁令新规+“天量债务到期”，开发商到底是全面促销还是部分促销？ 
   从去年下半年的销售情况看，核心城市的核心地段，房子去化成绩大都不错，所以，在能够卖得出去的情况下，房企主动降价的必要性较小。从这几个月房企的行动来看，对两类房子促销态势明显，而且折扣力度也最大。很显然，这两类新房子都在折扣促销，同类的二手房的命运可想而知，也一并统统打入“冷宫”，迎来贬值潮。
      第一类是地段不好的商铺。最近有品牌房企推出了“零元购商铺，购房款分10年期返还”，一时间引起大家热议。商铺之所以被遭如此“贱卖”，主要原因有两点：
   1.商铺库存量大，去化慢。亚东建设集团总裁刘成曾言，开发商几乎饱和式供给商铺，基本上每个小区都要修一圈，很多地段不好的商铺都沦为仓库。例如，根据机构数据显示，昆明的商业地产去化周期在100个月就是城市的缩影。不仅商业地产库存数据高，去化速度也慢，整体看，据统计部门公布的2020年1-11月数据显示，商业营业用房的销售面积同比下降超11%，可见，库存不但没有减少，随着时间的推移，还在继续增加，特别是对这种社区商铺尤其要谨慎。
   2.还有一个众所周知的原因，受到电商的冲击。王健林曾与马云关于电商取代实体店打了“1个小目标”的赌，现在8年过去了，虽然说电商还没有完全取代实体店，但电商的份额确实是越来越大。客流被吸引走的实体店，经营是一道难题，若非核心地段，房东想要租出去都不是一件易事，没有现金流回报，谁还会去买这里的商铺呢？
      第二类城市远郊房子。就拿2020年来说，楼市虽然总体平稳，但即便再火热的城市也有销售得不好的楼盘，再冷清的城市也有销售得好的楼盘。换言之，同一座城市内部不同板块和地段的“冷热”也各异。大体而言，核心地段去化相对较好，而远郊则是去化难点区域，就拿笔者所调研的热点城市来说，市区不少楼盘需要“摇号”，而远郊开盘半年到1年的楼盘，去化3成以下的一抓一大把。新房如此，区域内的二手房流动性可想而知。
   总结一下：随着2021年进入到房企还债高峰期，再加上“红线禁令”新规加持下，开发商或不得不主动“出货”，前面提到的这两类房子大概率率先被“打入冷宫”，对于我们购房者来说，还是应擦亮眼睛，特别是投资者别掉到“坑”里了。