“十四五”期间将大力发展保障性租赁住房

1. “十四五”期间将大力发展保障性租赁住房

“十四五”我国住房建设的重点是什么？如何破解新市民、青年人买不起房又租不好房的困局？在住建部7月27日召开的新闻发布会上，相关专家对此进行了解读。
发展保障性租赁住房 满足新市民住房需求
党的十八大以来，我国已累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，惠及2亿多住房困难群体，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件。
但随着城镇化进程加速，我国出现了庞大的租房群体，流动人口、毕业生租房需求上升。第七次人口普查数据显示，我国流动人口已达3.76亿，较第六次人口普查增长69.73%。在北上广深，租房人口占常住人口比例已达40%以上。
6月24日，国办印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），明确保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，要求把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。
“我国租赁市场一直缺少专门的政策支持和用地保障，现有租赁房源大多户型大、租金高，不符合新市民、青年人的需求。”浙江工业大学副校长虞晓芬分析，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，就是要破新市民、青年人买不起房又租不好房的局。
“通过政府给政策，大幅增加与新市民、青年人需求相适应的小户型、低租金房源，有效缓解新市民、青年人阶段性住房困难，让他们在城市里留得下，住得体面。这是推进以人为中心的新型城镇化的需要。”虞晓芬说。
多措并举 帮青年人租得到、租得起、租得近
如何发展保障性租赁住房？《意见》从政策层面上也给出了明确规定。
根据《意见》，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。
《意见》还完善了对保障性租赁住房的土地支持政策。允许部分城市探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款等。
简化了保障性租赁住房的审批流程，加强了金融支持，除给予中央补助资金支持外，还为其降低税费负担、执行民用水电气价格。
上海市房地产科学研究院院长严荣说：“《意见》回应了当前我国住房发展面临的突出问题，补齐了住房保障体系的明显短板，含金量很高，将帮助新市民、青年人，在人口净流入的大城市租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好。”
严荣建议，在实际工作中，要注意因地制宜和统筹协调，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众，针对不同城市住房发展存在的短板提出切实可行的发展策略，形成可持续发展机制。
虞晓芬认为，发展保障性租赁住房要注意职住平衡和定价机制，选址要注重在产业园区，就业岗位多、交通便利的地方，定价既要保障新市民、青年人可承受，又要兼顾投资主体、经营企业的可持续经营。
据悉，官方已为保障性租赁住房建设划定了明确的时间表，今年10月底前，各城市政府要确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，制定年度建设计划，并向社会公布。新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。
持续整治房地产市场秩序 严查违规行为问责房价波动大的城市
自2018年我国建立房地产长效机制以来，各地、各部门着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，取得明显成效。2020年，22个试点城市新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅分别较2019年收窄3.1个百分点和1个百分点。
“我国房地产市场发展态势朝更加健康平稳的方向发展，调控工作非常有效。房地产调控应继续坚持‘房住不炒’的定位，把‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’作为最根本的原则。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。
下一步，我国将进一步落实城市主体责任，对调控工作不力、市场波动大的城市予以问责，同时强化省级政府的监督指导责任；加强房地产金融管理，严格实施商业银行房地产贷款集中度管理制度，加强监管中小型银行。坚决查处经营贷、信用贷、消费贷等资金违规用于购房行为。
持续整治房地产市场秩序。严查房地产开发、中介、物业、租赁等方面的违法违规行为；建立房地联动机制。推行北京市住宅用地限房价、控地价、提品质做法。严格购地企业资格审核，建立购地资金审查和清退机制。建立房地产市场数据共享机制，为及时精准市场调控提供数据支撑。

2. 保障性租赁住房成多地“十四五”住房发展重点

中房网讯（苏晓/文）近期，多地密集公布“十四五”时期住房发展规划。进入11月份，就有无锡、西安、海南、济南、杭州、南京等6城发布了“十四五”住房发展规划或规划征求意见。
在多地“十四五”住房发展规划中，“保障性租赁住房”成为关键词，频繁“出镜”。
作为完善我国住房保障体系的重要政策部署，保障性租赁住房能有效缓解新市民、青年人阶段性住房困难，对促进房地产市场平稳健康发展有着重要作用。自今年6月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，特别是7月22日国务院加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开以来，在政策的力推之下，保障性租赁住房的建设工作正逐渐成为各地“十四五”时期住房发展的重要任务，并在加速推进中。
17城确定保障性租赁住房建设目标
据中房网不完全统计，截至目前，已有上海、广州、杭州、南京、厦门、无锡等至少17城公布了“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标。
与此同时，北京、深圳正在抓紧制定“十四五”时期住房发展规划。据了解，北京市计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例不低于30%；而深圳市计划“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房不少于40万套（间），占住房建设筹集总量的45%左右。
上述城市在“十四五”住房规划中均明确提出要加大保障性租赁住房供应力度，从目标来看，包括无锡、西安、海南、杭州、南京、江苏、徐州、广州、上海和厦门在内的城市确定了“十四五”时期保障性租赁住房的具体供应数量。
住房和城乡建设部副部长倪虹此前曾指出，城市应尽快确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，制定年度建设计划，并向社会公布；新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间应大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到30%及以上。
上述城市中，西安提出“十四五”期间保障性租赁住房建设数量占新增供应住房总量要达到30%以上。同为一线城市的上海和广州，更是将保障性租赁住房占住房供应总量的比重提升到了40%左右。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，在当前的住房制度改革中，保障性租赁住房建设是重要一环，这项工作的推进要加快、要细化。后续各大城市将陆续发布“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标，会进一步明确提高保障性租赁住房在住房市场的比重。
多渠道增加保障性租赁住房供给
为了切实增加保障性租赁住房供给，各地积极拓宽保障性租赁住房筹集渠道。
多地计划在“十四五”时期通过利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋改建等方式增加保障性租赁住房的供给。
如广州在住房发展“十四五”规划中提到，将通过城市更新项目配置中小户型住房，存量房源整租运营，“工改租”、“商改租”，产业园区配建，集体土地新建租赁住房，土地公开出让筹集，企事业单位利用自有土地新建等渠道筹建房源。
济南在规划中明确，因地制宜研究拓展租赁住房供应渠道，保障房源长期稳定供给。集约利用国有建设用地新建租赁住房；保障租赁住房建设用地长期稳定供应；支持高科技产业园区工业项目合理提升职工宿舍规模；适度改建非居住房屋用作租赁住房；盘活社会闲置存量住房，实现闲置住房更新和利用。
厦门提出，积极探索人才房保障、集体土地建设公共租赁住房、其它非居用房改租赁住房、村庄拆迁安置等制度建设，大胆创新，形成适合厦门特点的住房制度体系。
杭州亦表示，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划。鼓励利用集体建设用地、综合性用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。提高产业园区配套建设生活服务设施用地占比，增加部分主要用于租赁住房。同时，支持存量低效利用的商办用房、工业用房等存量房屋，不违反规划原则、权属不变、符合安全要求的前提下改建成租赁住房等。
可以说，多渠道筹集保障性租赁住房的支持政策提高了企事业单位参与保障性租赁住房建设的积极性，从而稳定和扩大了保障性租赁住房供应，更有助于有效解决进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题。
近日相关研究机构的报告预测，基于我国城镇化率年平均2%的增速，2030年中国租房人口将达2.6亿，住房租赁市场规模将达10万亿元。这意味着，接下来，我国住房租赁行业将进入发展的“黄金十年”。而在这一过程中，保障性租赁住房，作为关乎我国未来住房发展重大改革、重大民生工程的重要一环，无疑将成为“十四五”期间各地住房发展工作中的一项“重头戏”。

3. 把保障性租赁住房作为“十四五”重点

9月2日，据杭州住保房管消息，全国住房保障工作座谈会在浙江杭州召开，会议座谈了解了各地发展保障性租赁住房进展情况，对各地做好保障性租赁住房工作进行了部署。
杭州市副市长缪承潮表示，近年来，杭州始终坚持“房住不炒”定位，逐步形成广覆盖、分层次、多元化的住房保障体系，目前，全市公租房累计保障家庭21.99万户，全市公租房保有量达7.3万套，公租房保障覆盖率达3.47%，共发放公租房货币补贴10万户。
他指，杭州将按此次会议的部署，着力在推进杭州市保障性租赁住房落地上下功夫，着力在加快建立联合审批机制上下功夫，着力在房源筹集上下功夫，确保“十四五”期间新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例达到30%以上。
杭州市住保房管局表示，下一步将抓紧成立保障性租赁住房工作领导小组，完成摸底调查，出台实施方案，建立市、区领导小组项目认定机制和项目建设多部门联审机制，加快发展保障性租赁住房，着力解决好新市民、青年人住房问题，争取在解决好大城市住房突出问题上率先突破，为住房保障工作提供杭州经验。
住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪指出，一是要提高对发展保障性租赁住房重要性的认识，认清住房保障工作的新使命主要是解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，新方式是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，新目标是确立起保障性租赁住房的政策制度;二是切实把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点;三是要确保政策落地见效，推动建立“两多一并”的制度。

4. 21部门印发“十四五”公共服务规划：积极推动改善住房条件

1月10日，国家发改委、住房和城乡建设部等21个部门印发《“十四五”公共服务规划》（简称《规划》），这是“十四五”时期乃至更长一段时期促进公共服务发展的综合性、基础性、指导性文件。《规划》内容主要涵盖幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶、优军服务保障和文体服务保障等领域的公共服务，规划期为2021-2025年。

按照《规划》目标，到2025年，公共服务制度体系更加完善，政府保障基本、社会多元参与、全民共建共享的公共服务供给格局基本形成，民生福祉达到新水平。
《规划》提出，要补齐基本公共服务短板。在住房保障方面，要做好城镇住房和收入困难家庭公租房保障，实行实物保障和货币补贴并举，合理确定实物公租房保有量，对城镇户籍低保、低收入住房困难家庭依申请应保尽保。稳步推进棚户区改造，坚持因地制宜、量力而行，严格把好棚户区改造范围和标准，科学确定棚户区改造年度计划，重点改造老城区内脏乱差的棚户区，加强配套基础设施建设和工程质量安全监管，加快工程进度和回迁安置。结合农村危房改造，对符合条件的农村低收入群体等重点对象住房安全做到应保尽保。
推动重点领域非基本公共服务扩容上，《规定》提到，积极推动改善住房条件。人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。人口净流入的大城市因地制宜发展共有产权住房，以中小户型为主，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口。全面推进城镇老旧小区改造，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。扩大住房公积金制度覆盖范围，多措并举促进单位依法缴存，鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度。优化住房公积金使用政策，租购并举保障缴存人基本住房需求。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次发改委等21个部门印发的政策实际上明确7类住房领域的公共服务政策，包括公租房、棚改、农村危房、保障性租赁住房、共有产权住房、老旧小区、公积金。类似领域是后续公共服务继续完善、配套亟需跟进、住房政策急需优化的领域。这些工作做好也真正体现了住有所居的社会发展目标，其保障和满足了基本需要和更高需要，是后续各地政府和房企所需要关注的领域。只有此类领域扎实推进，才能真正促进房地产市场的更好发展，也更好吻合十四五发展的规划要求。

5. 保障性租赁住房政策再加码 “十四五”40城计划新增650万套

“近年来，住房和城乡建设部会同相关部门认真落实党中央、国务院决策部署，不断提升住有所居领域公共服务供给保障能力，切实增强困难群众的获得感、幸福感、安全感。”1月11日，住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上如是说。
2019年至2021年，全国累计新开工改造城镇老旧小区11.4万个、惠及居民2000多万户。全面实施脱贫攻坚农村危房改造以来，全国790万户、2568万贫困群众的危房得到改造。截至去年底，全国住房公积金实缴人数超过1.5亿人，累计支持2200多万人提取用于租房，发放贷款帮助6000多万人购房。
国家发展改革委等部门近日联合印发的《“十四五”公共服务规划》明确了住有所居领域的公共服务项目，其中，基本公共服务包括公租房、棚户区改造、农村危房改造，普惠性非基本公共服务包括保障性租赁住房、共有产权住房、城镇老旧小区改造和住房公积金。
潘伟介绍，下一步，要加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，扩大保障性租赁住房供给。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。同时，继续做好公租房保障，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进棚户区改造。针对城镇老旧小区居民的住房改善需求，创新金融支持方式，落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。“十四五”期间，将基本完成2000年底前建成的、约21.9万个城镇老旧小区的改造任务。
中国财政学会绩效管理专委会副主任委员张依群对《证券日报》记者表示，“十四五”期间，政府加大保障性住房建设和市场供给力度，在稳房价的基础上增强政府对房地产市场的调控能力，完善住房市场分配机制，优化住房供给渠道和结构，有利于切实解决城镇中低收入家庭面临的住房难问题。同时，政府综合运用金融、土地、公共服务等政策增加保障性住房供给，有效发挥了政府与市场的双效作用和双重力度。通过老旧小区改造，释放改善性住房刚需，激发市场住房消费潜能，带动住房投资和存量住房销售，改善城镇环境面貌，提升城市基础设施网络化、智能化、便利化服务功能，为稳定经济增长和改善住房需求提供支撑。
“扩大保障性租赁住房的供给政策既可以有效帮助地方政府稳定房价、地价，有助于托底房地产市场，推动地方政府更好实现稳增长；同时，又能缓解城市新市民、新青年的住房压力，加快推进城镇化进程，促进实现共同富裕。”巨丰投顾高级投资顾问谢后勤对《证券日报》记者表示。
潘伟还提到，将用多种手段扩大住房公积金制度覆盖范围，让更多就业群体享受住房公积金服务；优化使用政策，支持缴存人租购并举，解决基本住房问题；提升服务标准化、规范化、便利化水平，推动建设智慧住房公积金。
在谢后勤看来，该项举措可以促进住房公积金归集扩面工作，让住房公积金的资金池更加充裕，使政策福利覆盖更多社会群体，有效解决更多基本住房问题。同时，还可减轻群众住房支出的资金负担，促进消费升级。
“按照现行住房公积金条例规定，扩大住房公积金制度覆盖范围需注意四个方面。”张依群表示，一是坚持以城市为单位，实行民主议事、民主决策机制，提高城市居民的参与度；二是彻底打破垄断行业的住房公积金管理壁垒，实行同城同待遇和资金统筹管理，真正体现居民住房权力待遇平等和共同富裕的宗旨；三是加强住房公积金风险管控，提高住房公积金运营效率，既要保证住房公积金有效供给，又要强化全方位监管，切实维护住房公积金缴存人利益；四是完善住房公积金使用渠道，实行以家庭为单位的住房贷款和支取制度，增强职工家庭住房租购消费能力。

6. 21部门印发“十四五”公共服务规划：积极推动改善住房条件

1月10日，国家发改委、住房和城乡建设部等21个部门印发《“十四五”公共服务规划》（简称《规划》），这是“十四五”时期乃至更长一段时期促进公共服务发展的综合性、基础性、指导性文件。《规划》内容主要涵盖幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶、优军服务保障和文体服务保障等领域的公共服务，规划期为2021-2025年。

按照《规划》目标，到2025年，公共服务制度体系更加完善，政府保障基本、社会多元参与、全民共建共享的公共服务供给格局基本形成，民生福祉达到新水平。
《规划》提出，要补齐基本公共服务短板。在住房保障方面，要做好城镇住房和收入困难家庭公租房保障，实行实物保障和货币补贴并举，合理确定实物公租房保有量，对城镇户籍低保、低收入住房困难家庭依申请应保尽保。稳步推进棚户区改造，坚持因地制宜、量力而行，严格把好棚户区改造范围和标准，科学确定棚户区改造年度计划，重点改造老城区内脏乱差的棚户区，加强配套基础设施建设和工程质量安全监管，加快工程进度和回迁安置。结合农村危房改造，对符合条件的农村低收入群体等重点对象住房安全做到应保尽保。
推动重点领域非基本公共服务扩容上，《规定》提到，积极推动改善住房条件。人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。人口净流入的大城市因地制宜发展共有产权住房，以中小户型为主，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口。全面推进城镇老旧小区改造，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。扩大住房公积金制度覆盖范围，多措并举促进单位依法缴存，鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度。优化住房公积金使用政策，租购并举保障缴存人基本住房需求。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次发改委等21个部门印发的政策实际上明确7类住房领域的公共服务政策，包括公租房、棚改、农村危房、保障性租赁住房、共有产权住房、老旧小区、公积金。类似领域是后续公共服务继续完善、配套亟需跟进、住房政策急需优化的领域。这些工作做好也真正体现了住有所居的社会发展目标，其保障和满足了基本需要和更高需要，是后续各地政府和房企所需要关注的领域。只有此类领域扎实推进，才能真正促进房地产市场的更好发展，也更好吻合十四五发展的规划要求。

7. 21部门印发“十四五”公共服务规划：积极推动改善住房条件

1月10日，国家发改委、住房和城乡建设部等21个部门印发《“十四五”公共服务规划》（简称《规划》），这是“十四五”时期乃至更长一段时期促进公共服务发展的综合性、基础性、指导性文件。《规划》内容主要涵盖幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶、优军服务保障和文体服务保障等领域的公共服务，规划期为2021-2025年。

按照《规划》目标，到2025年，公共服务制度体系更加完善，政府保障基本、社会多元参与、全民共建共享的公共服务供给格局基本形成，民生福祉达到新水平。
《规划》提出，要补齐基本公共服务短板。在住房保障方面，要做好城镇住房和收入困难家庭公租房保障，实行实物保障和货币补贴并举，合理确定实物公租房保有量，对城镇户籍低保、低收入住房困难家庭依申请应保尽保。稳步推进棚户区改造，坚持因地制宜、量力而行，严格把好棚户区改造范围和标准，科学确定棚户区改造年度计划，重点改造老城区内脏乱差的棚户区，加强配套基础设施建设和工程质量安全监管，加快工程进度和回迁安置。结合农村危房改造，对符合条件的农村低收入群体等重点对象住房安全做到应保尽保。
推动重点领域非基本公共服务扩容上，《规定》提到，积极推动改善住房条件。人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。人口净流入的大城市因地制宜发展共有产权住房，以中小户型为主，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口。全面推进城镇老旧小区改造，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。扩大住房公积金制度覆盖范围，多措并举促进单位依法缴存，鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度。优化住房公积金使用政策，租购并举保障缴存人基本住房需求。
某研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次发改委等21个部门印发的政策实际上明确7类住房领域的公共服务政策，包括公租房、棚改、农村危房、保障性租赁住房、共有产权住房、老旧小区、公积金。类似领域是后续公共服务继续完善、配套亟需跟进、住房政策急需优化的领域。这些工作做好也真正体现了住有所居的社会发展目标，其保障和满足了基本需要和更高需要，是后续各地政府和房企所需要关注的领域。只有此类领域扎实推进，才能真正促进房地产市场的更好发展，也更好吻合十四五发展的规划要求。

8. “十四五”公共服务规划：人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房

1月10日，国家发展改革委等二十一部门印发《“十四五”公共服务规划》提出，积极推动改善住房条件。
人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
人口净流入的大城市因地制宜发展共有产权住房，以中小户型为主，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口。
全面推进城镇老旧小区改造，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。
扩大住房公积金制度覆盖范围，多措并举促进单位依法缴存，鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度。优化住房公积金使用政策，租购并举保障缴存人基本住房需求。
同时，做好城镇住房和收入困难家庭公租房保障，实行实物保障和货币补贴并举，合理确定实物公租房保有量，对城镇户籍低保、低收入住房困难家庭依申请应保尽保。
稳步推进棚户区改造，坚持因地制宜、量力而行，严格把好棚户区改造范围和标准，科学确定棚户区改造年度计划，重点改造老城区内脏乱差的棚户区，加强配套基础设施建设和工程质量安全监管，加快工程进度和回迁安置。结合农村危房改造，对符合条件的农村低收入群体等重点对象住房安全做到应保尽保。