房地产抵押贷款评估有风险吗？

1. 房地产抵押贷款评估有风险吗？

有风险。
(一)技术因素：来自估价机构及估价人员的风险，
房地产抵押贷款评估的理论方法众多而且每种方法都有其特定适用的条件和对象，不同的估价目的选择不同的方法就会产生不同的估计结果，这就要求估价人员在选择估价方法的时候一定要慎重。另外，无论选取哪种估价方法，都需客观准确的数据资料来支撑。但是在我国的房地产抵押评估市场中，没有完善的信息公开机制，对于一些重要的、有参考价值的资料估价机构和估价人员并不能及时地、方便地获取，有可能致使估计结果严重的偏离市场价值。
估价机构和估价人员是房地产抵押贷款评估的直接参与者，他们的技术水平和执业素质与道德直接决定着房地产抵押贷款评估的准确性。目前有些机构为了追求估价作业数量上的成绩，其机构中的从业人员并没有经过相关专业的学习。而有些估计人员虽然通过短期学习和考试取得注册房地产估价师资格，但实际上几乎没有房地产开发经营实际经验和对房地产市场缺乏全面、客观的认识。因此，在对市场情况及个体情况较为复杂的房地产估价过程中，自然就会出现较大的偏差。
(二)系统因素：银行自身因素引起的风险。
在抵押贷款发放过程中，银行作为抵押权人，如果不认真审核抵押人的偿贷能力，不公开选择评估机构，没专业人员审核评估机构及评估人员评估结果，过高发放贷款比例等，都会造成抵押贷款的评估存在着高风险。
1、忽视抵押人偿贷能力，单方面看重抵押物价值保障：
银行在审核房地产抵押贷款的时候不仅仅要审核抵押物的抵押价值还要考虑抵押人的偿贷能力。由于银行业中存在众多的竞争者，各大银行为了扩展市场，拥有更多的客户，不认真审查抵押人的偿债能力，仅仅将抵押物价值作为是否发放贷款的主要依据，将评估机构给出的抵押物的价值和抵押人提供的收入证明、资信状况、贷款期限等来确定发放贷款的比例。贷款的安全性实际上仅仅体现在抵押物的价值上而忽视抵押人还款能力，某种程度上助长了房地产抵押市场的虚假繁荣。
2、不公开选择评估机构，缺乏客观及公正性：
银行在对抵押物价值进行评估，原则上应选择资质等级高、经验丰富、信誉好的估价机构进行评估，以便增加银行发放贷款的安全性。目前，银行在评定抵押物等级的时候，往往是从入围的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估。而入围的评估机构有些通过给予回扣或者好处费等为条件入围的，这些做法为银行内部的工作人员提供了腐败机会，减少了抵押贷款的安全性。
3、无专业评估人员审核抵押物评估价值，贷款额度确定不准确：
目前，银行内部没有设置专门从事房地产评估的信贷人员，这就造成了银行无法准确判断评抵押物的真实市场价值与估机构给出的估价结果是否相背离，评这就减少了外界因素对评估结果的约束性；另一方面，银行的房贷额度仅仅按照评估结果的一定比例来确定的，这种做法在无形中加大了评估风险。
4、房贷比例过高：
虽然政府有关政策规定个人首次购买90平方米以上住宅首付比例为30%，90平方米以内住宅首付比例为20%，个人购买第二套住宅首付比例为60%。但由于市场竞争激烈，银行为争取更多的客户，通常不管个人购买多大面积，是否初次购买都向抵押人发放抵押物价值70%的资金。这样无形中增强了银行贷款的风险。
(三)环境风险：环境风险主要包括国家政策、区域房地产市场环境、宏观经济环境的变化所带来的风险。
这些因素都直接影响房地产价格的高低及其变动趋势。房地产抵押评估的风险归根到底就是出现违约时的抵押物的流动性，如果房地产价格出现大幅度的贬值，那么金融机构的损失将无法估量。如果抵押物的价值在最初评估过程中就背离真实的市场价值，过高的评估结果经过多次和长期的金融抵押贷款，未来一段时期内势必会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，并通过信用创造能力扩大风险，从而影响到金融机构的资产质量，可能造成金融体系的整体动荡，进一步波及经济体系不可避免的动荡，影响社会经济稳定的运行。

2. 房地产抵押评估存在哪些风险

房地产价格评估行业的健康发展必须紧紧依靠估价人员的经验。导致当前房地产抵押评估存在风险，其中的一个重要原因就是有些业主委托评估师把房地产经营活动的风险转嫁给相关评估机构；第二个原因就是大部分的评估机构为了迅速拓展评估市场，看到就接，但缺乏自我保护意识，风险意识太低。引起广大群众重视的和各媒体及相关专业刊物争先报道的，往往是金融机构怎么做从而降低风险，但忽视了评估行业这一重要中介其自身存在的风险和评估机构对降低金融机构风险。
估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是房地产抵押贷款价值评估的直接参与者，因此估价机构及估价人员的技术水平和执业素质与道德是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因。因此估价机构和估价人员的技术水平直接影响评估价值的高低。房地产抵押人为贷款更多资金，通常以高评估费用或给回扣为条件要求评估机构和评估人员高估抵押房地产价值，有些估价机构和估价人员经不起诱惑，按照房地产抵押人的要求估价抵押房地产价值，过高地评估房地产价值。因此估价机构和估价人员的执业道德和素质也直接影响房地产价值的高低。
房地产抵押贷款评估风险的具体防范措施
1.建立健全估价制度，提高估价人员素质和技术水平。中国房地产估价师学会要经常举办房地产估价师教育培训班，对在规定时间内不能完成学时的房地产估价师应采取吊销其注册房地产估价师证书的举措。一个好的估价师不但要不断地学习最新最近的房地产估价理论知识，也要参加过足够多的估价实践。因此，对房地产估价师的继续教育显得尤为重要。要提高估价人员的技术水平和实践经验，唯有通过不断地学习才能克服解决。
2.银行提高风险预警能力。银行应设立风险控制部，聘请一些掌握房地产估价理论知识和技术的工作人员。银行在发放房地产抵押贷款前，风险控制部工作人员应认真审核估价机构给出的估价结果，判断抵押物价值是否是公开市场价值，以便准确确定发放贷款额度。银行不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值，应按照公正、公开、透明的原则，择优决定。
3.加强对已抵押房地产市场价格变化的监测。及时掌握抵押价值变化情况。银行可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值，以便降低金融风险。

3. 房地产抵押评估存在哪些风险?

房地产抵押评估是进行房产抵押的牵制环节。那么，房地产抵押评估存在哪些风险？在房地产抵押评估中，怎么才能避免这些风险？房地产抵押评估中，房产抵押人怎么才能正确的维护自身的合法权益呢？
房地产抵押贷款评估存在的主要风险
(一)技术因素：来自估价机构及估价人员的风险。
从理论上看，房地产抵押贷款评估的理论方法众多而且每种方法都有其特定适用的条件和对象，不同的估价目的选择不同的方法就会产生不同的估计结果，这就要求估价人员在选择估价方法的时候一定要慎重。另外，无论选取哪种估价方法，都需客观准确的数据资料来支撑。但是在我国的房地产抵押评估市场中，没有完善的信息公开机制，对于一些重要的、有参考价值的资料估价机构和估价人员并不能及时地、方便地获取，有可能致使估计结果严重的偏离市场价值。从实践上看，估价机构和估价人员是房地产抵押贷款评估的直接参与者，他们的技术水平和执业素质与道德直接决定着房地产抵押贷款评估的准确性。目前有些机构为了追求估价作业数量上的成绩，其机构中的从业人员并没有经过相关专业的学习。而有些估计人员虽然通过短期学习和考试取得注册房地产估价师资格，但实际上几乎没有房地产开发经营实际经验和对房地产市场缺乏全面、客观的认识。因此，在对市场情况及个体情况较为复杂的房地产估价过程中，自然就会出现较大的偏差。
(二)系统因素：银行自身因素引起的风险。
在抵押贷款发放过程中，银行作为抵押权人，如果不认真审核抵押人的偿贷能力，不公开选择评估机构，没专业人员审核评估机构及评估人员评估结果，过高发放贷款比例等，都会造成抵押贷款的评估存在着高风险。
1、忽视抵押人偿贷能力，单方面看重抵押物价值保障：
银行在审核房地产抵押贷款的时候不仅仅要审核抵押物的抵押价值还要考虑抵押人的偿贷能力。由于银行业中存在众多的竞争者，各大银行为了扩展市场，拥有更多的客户，不认真审查抵押人的偿债能力，仅仅将抵押物价值作为是否发放贷款的主要依据，将评估机构给出的抵押物的价值和抵押人提供的收入证明、资信状况、贷款期限等来确定发放贷款的比例。贷款的安全性实际上仅仅体现在抵押物的价值上而忽视抵押人还款能力，某种程度上助长了房地产抵押市场的虚假繁荣。
2、不公开选择评估机构，缺乏客观及公正性：
银行在对抵押物价值进行评估，原则上应选择资质等级高、经验丰富、信誉好的估价机构进行评估，以便增加银行发放贷款的安全性。目前，银行在评定抵押物等级的时候，往往是从入围的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估。而入围的评估机构有些通过给予回扣或者好处费等为条件入围的，这些做法减少了抵押贷款的安全性。
3、无专业评估人员审核抵押物评估价值，贷款额度确定不准确：
目前，银行内部没有设置专门从事房地产评估的信贷人员，这就造成了银行无法准确判断评抵押物的真实市场价值与估机构给出的估价结果是否相背离，评这就减少了外界因素对评估结果的约束性；另一方面，银行的房贷额度仅仅按照评估结果的一定比例来确定的，这种做法在无形中加大了评估风险。
4、房贷比例过高：
虽然政府有关政策规定个人首次购买90平方米以上住宅首付比例为30%，90平方米以内住宅首付比例为20%，个人购买第二套住宅首付比例为60%。但由于市场竞争激烈，银行为争取更多的客户，通常不管个人购买多大面积，是否初次购买都向抵押人发放抵押物价值70%的资金。这样无形中增强了银行贷款的风险。
(三)环境风险：环境风险主要包括国家政策、区域房地产市场环境、宏观经济环境的变化所带来的风险。
这些因素都直接影响房地产价格的高低及其变动趋势。房地产抵押评估的风险归根到底就是出现违约时的抵押物的流动性，如果房地产价格出现大幅度的贬值，那么金融机构的损失将无法估量。如果抵押物的价值在最初评估过程中就背离真实的市场价值，过高的评估结果经过多次和长期的金融抵押贷款，未来一段时期内势必会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，并通过信用创造能力扩大风险，从而影响到金融机构的资产质量，可能造成金融体系的整体动荡，进一步波及经济体系不可避免的动荡，影响社会经济稳定的运行。

4. 如何规避房地产抵押评估的风险

　　前言房地产抵押估价作为一种提供意见、具有社会公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的职业和行为,是一项集技术性、政策性、地域性、时效性等为一体的社会中介活动。房地产抵押估价风险则是指由于在抵押估价操作实践中因为某些不确定因素的影响,使得估价结果与真实价值
　　房地产抵押贷款是目前企业融资的重要途径,可能遇到的影响债务人投资项目收益的不确定性并且近年来有较大的发展,但抵押风险也愈来愈因素就越多,如贷款期限一年,则金融机构和估大,已成为当前开展抵押贷款业务的重要障碍。 价机构通过对企业过去和现在经营成果及获利能即金融

5. 如何看待房产抵押贷款的风险

如何防范房产抵押贷款风险
（1）进行抵押贷款前做好调查工作。银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。
A、对房产“先租后抵”请看的检查。
如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。
B、对房产是否属于“一物多押”的检查。
如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。


（2）土地的性质和使用期限要明确
银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。
（3）贷后检查须加强，防止土地用途变更
银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

（4）共有财产抵押要求所有财产共有人签字
银行在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人？财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款？只有经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

6. 如何看待房产抵押贷款的风险

用房子抵押贷款是目前常见的贷款方式，房产作为不动产具有良好的稳定性，其用作抵押也不会影响房产的使用价值。但任何经济行为都具有一定的风险性，作为房子的所有人，抵押贷款最大的风险在于不能按时还款所造成的银行收房的风险。银行作为债权人，在债务人不能按时还本付息时必然会采取执行担保物来实现债权，而作为债务人来讲，这时可能面临自己及家人无家可归的风险。因此，律师在这里提醒大家，用房产抵押贷款时，首先要选择正规的金融机构，一些民间的贷款公司虽然放款比较快，但是利息相对较高，而且在催讨债务时手段相对粗暴，程序也不符合规定。其次，要合理评估贷款用途及资金风险，尤其是用唯一的住房抵押贷款，如果资金用途风险很大，很容易出现无法偿还贷款的情况，这样会产生较高的逾期费用;最后，抵押房产进行拍卖时，其价格相对较低，会产生资产缩水的风险。

7. 房地产抵押估价有哪些风险啊

1、房地产抵押估价如果实事求是地估价是没有风险的。
2、如果高估，风险当然有了。高估的风险相当于帮抵押人套取银行贷款。如果抵押人不能按期还款，银行就可以追究评估机构的责任。出具虚假证明文件应承担的责任，在民法里是有规定的。
3、如果情况不严重，估价机构可能就会进入黑名单，估价师的信用档案就会记上一笔。

8. 如何看待房产抵押贷款的风险

1 违约风险
违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
2 流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
3 经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
4 利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。