深圳拟出台城市更新新规

1. 深圳拟出台城市更新新规

深圳特区报讯（记者 段琳筠）昨日，深圳市规划和自然资源局向社会公开征求《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》。《规定》将进一步规范城市更新项目未签约部分房屋的征收工作，保障被征收房屋物业权利人的合法权益，有效破解搬迁难这一深层次障碍。
今年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》实施并创设了“个别征收 行政诉讼”制度，同时要求我市另行制定未签约部分房屋实施征收的具体办法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《更新条例》）《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）等有关规定，市规划和自然资源局针对城市更新项目未签约部分房屋征收，起草了《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》。
根据《规定》，我市将建立城市更新项目基本情况双向沟通机制。即城市更新项目已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或物业权利人的人数占比不低于85%时，要求市场主体与区城市更新整备部门之间建立关于项目基本情况的双向沟通机制。即通过市场主体与区城市更新整备部门之间及时对接项目进展，实现区城市更新整备部门对房屋征收程序的衔接。
《规定》明确了城市更新未签约部分房屋征收程序的启动。根据《规定》，在基于实施房屋征收审慎性考虑的基础上，将设置房屋征收启动条件及必要性的审查程序，即区城市更新整备部门将对城市更新项目是否符合房屋征收启动条件及启动必要性，进行审查。经审查通过后，报区人民政府决定。
为保障被征收房屋所有权人的权益，《规定》还规定了房屋所有权人对征收补偿方案有异议并且提出听证要求的，区政府应组织召开听证会，并根据听证会情况修改方案。
为避免信息交流不充分，导致市场主体及物业权利人签订的搬迁补偿协议与区政府作出的房屋征收决定相冲突，《规定》设置了房屋征收决定预告程序。即区政府批准实施房屋征收的，应发布房屋征收决定预告，预告期为10个工作日；预告期内，市场主体与物业权利人签订搬迁补偿协议的，需在预告期届满前告知区政府。
此外，《规定》还对《更新条例》第三十八条的规定进行了落实和细化，明确了城市更新未签约部分房屋征收程序终止的条件。即市场主体与物业权利人签订搬迁补偿协议的，应在房屋征收决定生效前告知区政府，区政府将及时终止该房屋征收程序。
据悉，《规定》正式发布后将衔接我市现有房屋征收相关政策，对被征收房屋评估测绘等房屋征收程序的共性内容，均参照我市房屋征收与补偿的相关政策执行。

2. 深圳龙华公示今年第一批城市更新计划

　　4月1日，深圳龙华城市更新和土地整备局就《2020年深圳市龙华区城市更新单元计划第一批计划》(草案)进行公示。此次城市更新涉及三个街道，分别为观澜街道、大浪街道及民治街道，涉及更新项目分别为牛湖老一村片区城市更新单元、罗屋围片区城市更新单元和国润电器片区城市更新单元，合计拆除范围约19.96万平方米。
　　所谓城市更新，按《深圳市城市更新办法》是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区 (包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等) 
内，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。通常而言，这些区域通常是城市的基础设施、公共服务设施亟需完善;环境恶劣或者存在重大安全隐患;现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施;或者依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
　　按照草案公示，此次三个旧改项目拟更新方向均带有居住功能。
　　具体而言，牛湖老一村片区城市更新单元的申报主体是深圳华建观澜房地产有限公司，拟拆除范围8.15万平方米，按照计划，该项目拟更新方向为居住、新型产业等功能。同时，拟拆除范围内应落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于28900平方米(含不少于9000平方米义务教育用地一处，消防站一处)。
　　位于大浪街道的罗屋围片区城市更新单元的申报主体是深圳市大浪颐丰华股份合作公司，该项目拟拆除范围5.62万平方米，拟更新方向为居住功能。拟拆除范围内应落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于27200平方米(含派出所一处)。
　　民治街道的国润电器片区城市更新单元的申报主体为深圳市坤祥国润电器有限公司，拟拆除范围6.19万平方米，拟更新方向为居住功能。拟拆除范围内落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于19753平方米(含不少于9000平方米义务教育设施用地一处)，落实不少于12班幼儿园一所。

3. 深圳市城市更新办法

第一章　总则第一条　为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。

　　本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：

　　（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；

　　（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

　　（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

　　（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。第三条　城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。第四条　城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。

　　城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。

　　城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。第五条　城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。第六条　市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

　　城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。第七条　市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。第八条　各区政府（含新区管理机构，下同）组织辖区内城市更新用地的整理，组织辖区内综合整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆除重建类更新项目的实施，对功能改变类和其他拆除重建类更新项目的实施进行协调。

　　市发展改革部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，统筹安排涉及政府投资的城市更新年度资金。市财政部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。

　　各相关主管部门依法在各自职能范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。第二章　城市更新规划与计划第九条　全市城市更新专项规划根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。第十条　法定图则应当对其规划范围内的城市更新作以下规定：

　　（一）城市更新单元的范围；

　　（二）城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模；

　　（三）城市更新单元的规划指引。第十一条　对于城市建成区中具有本办法第二条所规定情形，需要进行城市更新的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划。

　　一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。第十二条　城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见。

　　城市更新单元规划应当包括以下内容：

　　（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；

　　（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；

　　（三）城市更新单元内城市设计指引；

　　（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。

　　城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。第十三条　城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划国土主管部门批准后实施。

　　未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入法定图则的制定。

　　城市更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门报市政府批准后实施。相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。

4. 深圳市城市更新办法

法律分析：深圳市城市更新办法是市政府四届一四六次常务会议审议通过的一款条令。本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区 (包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等) 内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动:(一)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善;(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施;(四)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
法律依据：《深圳市城市更新办法》第一条 为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。