为什么人民币升值对房地产是利好？

1. 为什么人民币升值对房地产是利好？

人民币升值导致外资大量涌入，楼市虚假繁荣。 

　　人民币升值利好房地产与金融业，这句话虽然在市场上广为流传，但是大多数投资者对其中的作用机制并不十分明确。近期房地产类和金融类上市公司在资本市场上屡遭打压，使投资者更是对此有些不明就里。目前，比较流行的解释有两种，一种是货币升值利好房地产和金融业是普遍存在的国际经验；二是货币升值后房地产和金融 

　　业的外币价值增加，这会吸引境外资本收购房地产和金融资本，而这些产业资本的本币价值也将因国际资本的收购水涨船高。 


　　对于认真的投资者，这两种解释都不能令人满意，因为没能解释货币升值利好房地产与金融业的因果关系链条。在没有弄清具体作用机制的前提下，国际经验的证据显然说服力不足，中国有数不清的例子都和国际经验大相径庭，中国经济独一无二的增长模式就是最典型的例子。境外资本青睐房地产与金融业，也需要理由，人民币升值以后坐享汇率变动收益是个理由，但这个理由并不充分。人民币对美元升值，外资只要是把美元兑换成了人民币标注的资产，无论是地产和金融，或者是银行存款、债券、其他产业投资，只要美元换成了人民币资产就能够分享人民币对美元汇率变动的收益。之所以外资在众多人民币资产中更加青睐房地产和金融业，所看重的显然并非汇率变动收益，还需要有其他更重要的原因支撑房地产和金融业相对于其他人民币资产的比较优势。 


　　解释货币升值如何利好房地产与金融业，我们需要明确其中的因果关系链条，需要来自经济基本面的解释。为了绕开经济学术语，以下我们通过一个极端的例子说明其中的因果关系。例子虽然极端，但更有利于理解问题。 


　　货币升值与房产偏好 


　　让我们假定有这么一个家庭。家庭总收入1600元，支出只有两种，一是租房花去800元，二是商场购物800元。住房消费与商场购物消费的一个关键区别在于，住房消费只能由本国提供，不能借外国的房子住；但是商场购物可以是本国商品，也可以是外国商品。在国际商品套利的作用下，无论是本国商品还是外国商品，本国商场里面的商品与国际市场上同类商品价格相同，如果人民币兑美元汇率是8∶1，800元人民币在国内购买的商品等价于100美元在国际市场上购买的商品。这时候，我们假定人民币兑美元升值一倍，从8∶1升值到了4∶1。对于这个家庭而言，同样是1600元的收入，但是购买力发生了变化，可以用800元租原来的房子，另外800元现在变成了200美元，可以购买两倍于货币升值前的商场商品，家庭收入的实际购买力因为货币升值而提高了很多。面对购买力的提升，家庭的选择往往不是增加一倍商场购物消费，而是在提高商场消费的同时，把多出的一部分钱用于换租更大更好的房子。还是1600元的收入，货币升值一倍以后，家庭会用比原来更多的钱租更好的房子，这不仅会提高市场上房租的价格，同时还会提高房地产本身的价值。房地产价格会因为货币升值水涨船高。 


　　现实远远比上面的例子复杂得多，但复杂之处仅是增加了摩擦力，不会改变方向。比如货币升值一倍后，商场中的商品价格并不会立即下降一倍，而是在一个较长的时间里缓慢、持续下降（在通货膨胀大于零的条件下表现为价格上涨幅度的下降），甚至有些商品（尤其是农产品）价格由于很少参加国际贸易根本对汇率调整不做出反应，家庭实际购买力不会像上面例子中提升的那么快、那么多。但是，这只是个时间和幅度的问题，如果从一个较长的时间区间看，这种机制的作用非常明显。货币升值与房地产价格提升之间的关系是高速增长经济体中非常普遍的现象，得到了广泛的国际经验支持。 


　　货币升值与金融需求 


　　金融业收益于货币升值原因相对复杂，但是机制与上面房地产业升值受益于货币升值有类似之处。继续利用上面的例子，不同之处在于家庭支出除了租房和普通商品之外，还包括教育、医疗、交通、娱乐等一系列服务性支出。货币升值的作用在于提高了家庭收入实际购买能力的同时，会带来家庭支出结构的变化，特别是增加对房地产、教育、医疗、交通、娱乐等一系列只能由本国提供的、难以参加国际市场定价的商品和服务支出。这些支出的增加会导致这些商品和服务投资需求增加，并进一步导致能源和上游原材料产业投资需求增加。正如我们目前看到的对房地产、教育、医疗、交通、娱乐设施需求的增加，以及由这些消费升级带动的以钢材、电力为代表的原材料和能源等众多投资需求的增长。这些投资需求的增长对于以银行为代表的金融业来说，意味着更高的信贷需求和利润增加，金融业资产价值也因此提升。 


　　从资源配置角度看，货币升值的本质特征是国内不同产业产品之间相对价格的调整，与相对价格调整相伴，一方面会看到仅服务于本地的服务业发展，并由此推动相关上下游产业信贷需求的增加。另一方面，还会看到参与国际市场竞争的出口和进口替代部门面临严峻的外部生存压力，以及这些产业内部激烈的兼并重组和产业升级换代。后面一种情况对于银行信贷需求而言，既有一些贷款需求下降甚至是坏账的危险，同时还有来自于兼并重组和产业升级换代的新增贷款需求。综合来看，如果出口和进口替代部门在体制上足够灵活，能够通过管理改善和技术进步摆脱货币升值的负面冲击，并由此实现了产业升级，这些产业对银行部门也是利大于弊。 


　　根本因素还是经济增长 


　　以上我们从房地产需求和信贷需求的角度分析了货币升值对地产和银行业的影响机制。但从更广泛的角度看，故事并不完整。货币升值、不同产业间产品相对价格调整，以及对房地产和金融产业的影响，都只是经济增长故事的不同表现，是结果而不是最终原因。最原始的动力还是生产率提高，尤其是以出口和进口替代部门为代表的贸易品部门生产率提高。如果贸易品部门生产率提高不能得到保障，货币升值和后面的一系列故事都不能成立。无论是境外资本还是国内资本，将货币升值看做是对房地产和金融业的利好，本质是看重经济增长对这些产业发展的利好，这些基本面范畴的利好只有在较长的时期内才能完成。

2. 为什么人民币升值对于房地产是利好?

　人民币升值，人民币资产也会升值，这是肯定的。
　　但，市场忽略了一点，人民币资产的增值是针对人民币以外的货币而言的，不是针对人民币而言。也就是说，人民币升值并不会使房地产的价格相对于人民币上升。
　　学者说，因为人民币要升值，所以，外资会进来购买人民币资产。但这只能在需求和供给之间起作用，外资购买人民币资产的目的不是这些资产要涨价，而是因为在获得币值上升的收益的同时，可以获得租金、股息等投资收益。更何况他们是要走的。所以，人民币资产对于人民币的涨跌，还是决定于资产本身是否在价值区间。
　　否则，我们假设人民币对于美圆升值至1：1，则上海的房子价格为1万美圆/平。岂不变成世界上最贵的房子了？这时的房子价格会涨还是跌？

3. 为什么人民币升值对房地产是个利好呢

只有大量外资注入，房地产市场才会因人民币升值产生波动。房地产市场的投资绝大多数都是内资，开发商基本上都来自本地，投资的目的都是为了满足市民居住和发展生产的要求.
外资比较集中的长三角房地产市场，可能因此会出现较大的变化：此前出台的一系列宏观调控政策对游资产生了很大的压力，把他们置于进退两难的境地。人民币升值以后，如果见好就收大幅撤出，房地产市场就是安全的，宏观调控政策不会出台，房地产市场就实现了“软着陆”；相反，他们如果预期人民币升值幅度会继续增加，干脆不撤出，甚至吸引更多的外资进入，房地产市场的危险将依然存在，宏观调控政策可能会继续出台
至于人民币升值与股市走牛也只是概念上的相符关系，关键还是看中国政治经济的发展与政府的意向，才是股市的方向。

4. 人民币升值对房地产到底有什么影响?

人民币升值了，对房价有什么影响？按照常规的市场逻辑人民币升值，会推动房价进一步上涨。人民币升值，说明人民币购买力增强，但这是对应于国际购买力，房价与人民币价值是正相关。

5. 人民币升值对房地产是利好还是利空

6. 人民币贬值对房地产有什么坏处

人民币贬值对房价的影响。在过去的时间里，中国房价大涨的其中一个原因便就是人民币升值。所以对于资金密集型的中国房地产行业来说，人民币对美元贬值可不是一个好消息。地产分析师表示，人民币贬值，对目前房地产市场将是利空的，短时间内将会对房企海外融资等造成一定的负面影响，人民币贬值使得外汇投资者对投资中国物业市场趋于谨慎。

人民币汇率波动情境下，人民币贬值对房价的作用机理主要涵盖三种效应：

一、流动性效应。人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持，房地产价格上涨冲动将被抑制。

二、逆财富效应。人民币贬值将造成进口商品价格上升，从而导致进口减少，造成国内商品价格上升，使得社会购买力不足，造成房地产消费需求不振，最终对房价形成下跌压力。

三、替代效应。在人民币贬值或者具有贬值预期条件下，政府为保持汇率稳定将进行市场干预，通过购入人民币释放美元从而提振人民币汇率，这将造成流动性不足，抑制房地产价格上涨。

如果融资难度加大，房企会采取措施，加快降价销售来回款，会对房价产生冲击，但考虑到房企境外融资规模不大，单就这一点来看，人民币贬值对房价冲击也有限。

所以通过上述分析可以发现，人民币贬值，人民币汇率的下跌，在房地产市场供大于求阶段将强化房地产价格的回调，有助于打破房地产市场单边上升的市场预期，避免房地产泡沫的进一步积累，有益于房地产行业释放风险健康发展。此外，房价回调为下一步进行依托市场力量的政策实践提供了弹性空间。更重要的是，汇率影响房地产价格是一种市场机制，它通过资源配置方式对房地产市场进行影响，有助于凸显市场在我国经济发展中的决定性作用。

7. 为什么人民币升值股市和房地产会上涨？

人民币升值对股市是正相关关系。也就是人民升值，股市会涨。
以2007年的大牛市为例，
人民币升值也起了相当的作用。人民币汇率先是跌破1:8关口，继而逼近7.6的水平，人民币大幅升值无疑对股市走牛做出了自己的贡献。汇改和股改几乎出现在同一时点，也意味着两者之间存在着一定联系，如果仔细分析，此轮人民币升值略早于股市启动，也反映出人民币升值对股市行情启动有一定的前兆预示。
其次，一直到2007年10月份之前，人民币升值与股市走势都呈现出正相关关系，两者互为影响的成分更多。但当股市疯狂到极致的时候，也就是在2007年10月16日股市达到顶部之后，市场急转直下，一路狂泻。而此时，人民币升值的步伐不但没有停止，反而在股市见顶之后，出现了加速升值，一直涨至次年4月份。4月份之后，人民币升值的步伐才有所减弱，直至走平。由此我们也可以看出，在股市走熊的过程中，股市的反应明显早于人民币汇率的反应，股市行情对人民币汇率有一定的拐点指引作用。
从2008年下半年开始一直到目前，人民币汇率变动不大，基本维持在6.8的水平，处在温和升值的过程中。与前期大起大落的走势相比，这个时期的股市无疑呈现出温和上涨的趋势。从时间段上看，人民币汇率走平的拐点出现在2008年7月份，而股市企稳回升出现在2008年10月份，再次说明在牛市行情到来前，人民币汇率的表现对股市行情有一定的先行特征。

8. 人民币贬值对房地产的影响

人民币贬值对房地产的影响如下：一、流动性效应。人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持，房地产价格上涨冲动将被抑制。二、逆财富效应。人民币贬值将造成进口商品价格上升，从而导致进口减少，造成国内商品价格上升，使得社会购买力不足，造成房地产消费需求不振，最终对房价形成下跌压力。三、替代效应。在人民币贬值下，政府为保持汇率稳定将进行市场干预，比如通过购入人民币释放美元从而提振人民币汇率，这将造成流动性不足，抑制房地产价格上涨。所以通过上述分析可以发现，人民币贬值，人民币汇率的下跌，在房地产市场供大于求阶段将强化房地产价格的回调，有助于打破房地产市场单边上升的市场预期，避免房地产泡沫的进一步积累，有益于房地产行业释放风险健康发展。