房地产项目定位的市场细分

1. 房地产项目定位的市场细分

开发商按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体的过程。人口细分：年龄性别、收入、职业、所受教育、宗教信仰、社会阶层、家庭成员、家庭生命循环根据地理因素细分定位：潜在购房者地理分布状况心理特征细分定位：购买动机：自住的需求偏好？改善居住条件？资产保值？休闲度假？个性：消费者个人的性格特征，影响对住宅式样、装修、室内布局、区位环境、社区文化的心理偏好内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型等。生活型态：平实型、寒酸型、炫耀型、名士型等。生活方式：对消费、工作和娱乐的特定习惯和倾向性的方式。(AIO尺度）根据消费行为因素：购屋率：第一次购屋、第二次购屋、第三次购屋、多次购屋等。品牌忠诚性：强、轻、没有等三种。购买行为的不同阶段：不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望等。对产品的态度：狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视等

2. 商业地产定位的核心

一、可操作性
影响到可操作的有这样几个方面的因素：一是法律限制，如在目前市场条件下，开药品批发城是一个很好的定位，但是全国有几个地方获准开发药品批发城了？二是商业资源的配置，定位中缺少商业资源配置和消费对象的定位都是不现实的，无法操作的；三是开发商的实力，开发商的实力包括资金实力和运作项目的能力，如果资金实力强，那么还可以借外力解决运作项目的能力问题。如果开发商的资金不强，那么定位就必须切合开发商资金的这个实际。
二、适应性
对于商业地产而言，围墙之内的都是次要，围墙之外，才是主要因素。所谓围墙之外的因素是指消费因素和商圈因素。商家可以改变商品，可以改变商场，可以改变服务(销售)方法，但是商家没有办法改变消费能力。这就是说：我们的定位必须做到适合商铺影响范围内的购买力，即商品适销。商品适销是一种纯商业行为，但它影响着商业地产定位，如果我们到尚未脱贫的地区去开一个国际品牌商场，显然是错误。当然这是反差拉开的表示案例，而在实践中，这种反差并不十分明显，但是就是这种不明显的差异，使得部分商场无法生存，从而使得部分商铺变得没有市场价值而无法变现其使用价值。围墙外面的另外一个因素是商圈因素，开发项目在这种商圈处于什么样的地位，是主导地位还是次要地位，在邻店关系中，处于相生还是相克，或者是排斥的关系上；相克关系如大卖场门口的标准超市，排斥关系如殡葬用品市场旁开喜庆行业(婚纱、大型餐饮)等，这种商场立地中的互进和相克关系是要琢磨透的。