棚户区改造土地出让金返还

1. 棚户区改造土地出让金返还

法律分析：土地出让金返还是不合法的。
法律依据：《节约集约利用土地规定》 第二十二条 经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。

2. 返还土地出让金政策

（一）政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。
（二）政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。
（三）政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。
（四）土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）。
（五）政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。
（六）政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。具体返还政策看招商引资或者土地出让协议中相应的明确返还条款。
一、土地出让金的返还方式
（一）政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
（二）政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
（三）政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
根据土地开发利用的种类不同，国家对土地使用权出让金收取的费用也不同，一般情况下，商业用地比住宅用地的出让金要高，主要是应当商业用地创造的收益更高，所以出让金与土地的开发利用有直接关系。但为了城市生活的多样化和便于居民的生产生活，就必须建设各种不同类型的项目。
二、什么情况系需要返还土地出让金
企业取得政府返还土地出让金的六种形式：
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。
第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。
第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。
第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）。
第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。
第六、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。

3. 土地出让金返还政策文件

法律分析：土地出让金返还政策就是政府征用土地后的相应补偿政策，各地情况不一，标准不一。国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

4. 土地出让金返还政策文件

法律分析：在政府主导拆迁中，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形：
1、返还款相当于回迁房增值税组成计税价格确认收入部分。
2、返还款人于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
3、返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
法律依据：《土地增值税暂行条例》
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条计算增值额的扣除项目：
（一） 取得土地使用权所支付的金额；
（二） 开发土地的成本、费用；
（三） 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四） 与转让房地产有关的税金；
（五） 财政部规定的其他扣除项目。

5. 土地出让金返还政策

1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房
2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）
3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
4、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）
5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人
6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助
一、土地出让金新政策
1、土地出让金的征收标准均由各地依据当地土地价值确定征收标准，一般依据房产所在地区参考价、房产使用的剩余年限、房产的性质不同确定征收系数。
2、个人住房土地使用权转让应当补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按照签订出让合同之日标定地价的30％进行收取。若是1990年5月19日（包含当日，下同）以后取得的，按照签订出让合同之日标定地价的60％进行收取。
3、已经购公有住房（含集资建房）、经济适用房按照规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及其西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应该补交的土地出让金，就得按照签订出让合同之日的标定地价的10％进行收取。如果已经购房改房、经济适用房以市场价购入的部分在进入市场时，将不再补缴土地出让金。
4、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权是1990年5月19日以前取得的，要按照申办转让手续之日标定地价的30％进行收取。如果被拆迁户原土地使用权是1990年5月19日以后取得的，则按照申办转让手续之日的标定地价的60％进行收取。被拆迁户原土地若属于以出让方式取得的，或者拆迁安置房按照市场价购买的部分将不再收取土地出让金。
5、以划拨的方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：在1990年5月19日以前取得的，按照标定地价的30％进行收取。若是1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50％进行收取。
二、相关法律规定
《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：如有下列情形之一的，将由有关人民政府土地主管部门上报经过原批准用地的人民政府或有批准权利的人民政府同意批准，能够收回国有土地使用权：
1．因为公共利益需要而使用土地的。
2．因为实施城市规划而对旧城区改建，需要调整使用土地的。
3．土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满时，土地使用者没有申请续期或申请续期没有获得批准的。
4．因为单位撤销、迁移等其他方面的原因，停止使用原划拨的国有土地的。
5．公路、铁路、机场、矿场等经过核准而报废的。按照前款第1项、2项的规定收回国有土地使用权的，必须对土地使用权人给予相应的补偿。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的第二十条条例规定：国家对土地使用者依法而取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不会进行收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，能够依照法律程序提前收回，并且根据土地使用者使用土地的实际年限与开发土地的实际情况给予相应的补偿。

6. 土地出让金返还政策文件

您好，土地出让金返还政策就是政府征用土地后的相应补偿政策，各地情况不一，标准不一。国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。【摘要】
土地出让金返还政策文件【提问】
您好，土地出让金返还政策就是政府征用土地后的相应补偿政策，各地情况不一，标准不一。国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。【回答】
法律依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。【回答】

7. 棚改项目土地出让金先征后返政策

法律分析：先征后返又称“先征后退”,是指对按税法规定缴纳的税款,由税务机关征收入库后,再由税务机关或财政部门按规定的程序给予部分或全部退税或返还已纳税款的一种税收优惠,属退税范畴,其实质是一种特定方式的免税或减免规定。 根据《契税暂行条例》规定:国有土地使用权出让应缴纳契税。土地出让金先征后返是指对土地出让该缴纳的契税,按税收政策规定由税务机关征收入库,然后再由税务机关或财政部门按规定的程序给予返还已纳契税税款的一种优惠政策。法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由盛自治区、直辖市人民政府规定。《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

8. 城市拆迁改造土地出让金问题

政府在拆迁安置过程中，是一个协调、管理者，一般会成立某某拆迁安置办公室，对整个拆迁过程进行协调管理。
关于安置补偿费与土地出让金问题，二者是不同的概念，土地出让金是土地使用者因使用土地而国家的费用支出，是地方政府财政收入的来源之一；而拆迁安置补偿则是在建设工程中因为清理平整土地而对原土地上居民财产进行拆除并补偿的费用支出，是对使用土地上原房屋所有权人的补偿费用支出。二者都是由开发商支付的。
但在具体操作过程中，可能会受到其他因素的影响，比如拆除土地对城市旧城改造的贡献力度、开发商的信誉、开发商与政府的关系等，依托政府的一些具体优惠政策，在费用支出数额和时间上有协调空间。
一般来说政府在拆迁安置过程中，会对开发商的行为进行规范、协调，主要目的是实现有序拆迁，防止双方因拆迁补偿问题矛盾激化，进而影响社会秩序。政府在此过程中，一般会采取让开发商交纳保证金等方式对开发商的行为进行管理和约束。
拆迁安置费用与土地出让金没有关系，不同城市政府一般会根据城市地段不同，发布文件对不同城市地段进行类别上的划分，规定地段租金标准，参考该标准对拆迁范围内的补偿费用进行计算。不同的城市可以查阅政府针对该问题发布的规范性文件。