促进行业风险出清！ 央行、银保监会发文做好房企并购金融服务

1. 促进行业风险出清！ 央行、银保监会发文做好房企并购金融服务

12月20日，记者从央行获悉，近日央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并会同国资委，召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。
记者了解到，通知主要围绕六方面内容展开，包括：稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。
天风证券研报指出：“地产信用复苏不对称的背景下，依靠行业并购消化不良资产可能是本轮行业风险出清的主要路径。此前市场质疑收并购逻辑或有几点理由：优质房企“三道红线”的限制仍在；央企并购流程过于复杂；民企资产质量和价格过高；销售预期不明朗的情况下再投资预期谨慎。我们此前年度策略中总结过房企加杠杆的一般规律：顺周期集中度提升较快。因此，虽然再融资对优质房企的偏好已经兑现，但是行业景气度能否顺利修复依然是收并购推进的最大前提，销售预期不明朗的情况下再投资预期谨慎是目前的最大堵点，也即我们之前提出目前信用、基本面的核心问题都指向需求侧。”
银保监会新闻发言人此前也表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
记者注意到，央行公布的个人住房贷款数据显示，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策其实说明了当前房地产金融放松的逻辑：房贷政策放松、发债政策放松、房地产资产证券化政策放松、收并购政策放松。类似政策循序渐进，和化解当前房地产企业的金融风险等有关，也是各类金融机构和房企所需要积极关注的内容。
类似政策具有积极的意义，一方面给很多机构和企业提供了更多的金融支持和宽松环境，有助于借并购实现更好的项目扩展。另一方面，类似收并购下，一些问题房企的项目可以获得更好的消化，有助于促进此类企业项目的去化，加快资金的回笼，防范房企经营问题的扩大。

2. 连提房企债务风险，广东省和深圳市在“拆弹”

这一轮房地产企业债务危机浪潮中，广东房企债务问题最为突出。
4月11日，深圳市七届人大二次会议开幕，深圳市政府工作报告提出，按照市场化、法制化原则，稳妥处置恒大集团等房地产企业债务风险。
报告称，个别房地产企业债务风险较高，局部金融风险不容忽视。对此，我们要直面挑战、正视不足，采取有力措施加以解决。
受此影响，恒大概念板块异动拉升，广田集团涨停，顶固集创涨超5%，文科园林、皮阿诺、嘉寓股份、好莱客等跟涨。
“深圳的做法，进一步夯实了企业自救的原则，民营房企不能倒下，企业责任人和企业债务风险不可分割，责任人要承担债务，要对违规融资负责，要向外传达积极自救的信号。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示。
深圳此次的表态，与广东省政府的要求高度契合。今年1月20日，广东省十三届人大五次会议开幕，广东省代省长王伟中在作政府工作报告时表示，广东省将防范化解经济领域重大风险……坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，压实属地责任和企业主体责任，按照市场化法治化原则做好恒大集团等房地产企业债务风险处置工作，决不允许发生影响社会大局稳定的事件。
一位接近深圳官方的匿名人士告诉中国房地产报记者，无论是市里表态还是省里提出要求，主要针对的就是社会负面影响大的问题房企，自救困难或处置难度较高的更是今后关注的重点对象。
“主要是已经出现明显债务违约，且不符合‘三道红线’要求的房企。”中国房地产数据研究院院长陈晟分析称。
李宇嘉称：“虽然强调了恒大，但并非特指恒大或某几家房企。无论是总部在深圳，还是项目在深圳，凡是出现债务违约风险的企业，都会按照这个统一原则来处置。”
今年3月16日国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，强调防范化解房地产企业风险后，各地及相关央企、国企、优质民企收并购出险房企项目、协助化解债务风险的进展明显提速。
以恒大为例，截至3月27日，全国范围内已复工项目734个，复工率达95%。其中有424个项目已恢复至正常施工水平，占比55%，全国复工总人数达到15.4万人。
“‘市场化、法制化’的核心与前提是确保楼盘复工复产有序推进，促进房地产市场良性循环，维护消费者权益。”陈晟表示。
应对债务压力的雅居乐同样在积极运筹。为缓解资金压力，去年下半年其出售14项非核心物业，总额约28亿元。今年1月24日，又以18.44亿元出售广州利合集团26.66%的股权给中海地产。3月25日，雅居乐集团间接子公司与海螺创业再次签订股权转让协议，将旗下湖南惠明环保科技有限公司90%的股权出售给该公司，总代价为6.62亿元。至此雅居乐已向海螺创业出售了6家公司股权，总计约17.91亿元。
“企业不能坐等政府救助或坐等市场新一轮回升救助，要积极出售优质自有资产换取现金流自救。”李宇嘉表示。
4月伊始，资金危机已半年的佳兆业迎来了“白武士”。央企招商蛇口在完成并购债数月后，与长城资产一起宣布将共同梳理佳兆业在粤港澳大湾区的城市更新储备资源。
风雨飘摇的花样年同样释放出积极的化债信号。4月11日，花样年联合彩生活发布公告称，与粤民投另类私募基金管理签订重组及投资顾问服务协议，聘请其为重组及投资顾问、并作为花样年债务重组潜在战略投资人协助方案落实。按照公告，粤民将在多个方面为花样年、彩生活提供协助，包括债务重组、资产出售等多个方面。
“化债的方式，除了企业出售资产自救，还可能包括国企央企介入、四大资产管理公司AMC介入，以及土地被政府回购或项目被政府收购作为保障性住房等。”陈晟总结称，对于一些难啃的“硬骨头”，也可能由大型资产管理公司协同国企央企在股权层面进行处置。目前，针对一些问题项目，华侨城、美的、碧桂园、招商蛇口等国企和优质民企已经开始了项目的尽调工作，但介入的速度和处置的力度还不够果断和坚决。
“有一些问题房企，通过影子银行、土地前融等国家明令禁止的方式进行超融（超过自身资产的融资），导致在风险化解的过程中，很多项目净资产难以覆盖债务，因此投资人同样需要承担一部分损失，只有这样才会有相关企业愿意介入处置。”李宇嘉分析称。
某大型AMC内部人士告诉记者，虽然深圳明确了问题房企化债处置思路，但近期政府方面与AMC之间并没有过多联系，也没有提出相关要求。目前，该公司管理层已参与到恒大化债工作中，正保持联络与合作。在不良资产处置方面，该公司坚持正常经营原则，与多家问题房企均有联系，有关工作正在推进，但主要侧重于项目层面。
化解房企债务风险，确保楼盘交付时重中之重。对此，陈晟建议，要迅速建立房地产楼盘交付保险制度，推进购房端资金合理安全流入项目循环。
四十余年来，广东作为改革开放先行地和试验田，经济发展迅猛，企业数量不断增加，企业破产也层出不穷。记者注意到，2019年一篇广东省高级人民法院《破产审判：市场主体的拯救与退出》的文章称，1月14日，深圳中院破产法庭正式揭牌成立，为营造市场化国际化法治化营商环境，助力粤港澳大湾区建设提供强有力司法服务和保障。

3. 盛松成：建议适当调整房地产三道红线和贷款集中度考核要求

中欧国际工商学院教授、人民银行调查统计司原司长盛松成近日在接受记者采访时表示，突如其来的本轮疫情对处于谷底的中国房地产业是一个新的打击，建议在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。对于三道红线不达标的房地产企业，监管部门可考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下继续提供贷款；贷款集中度管理对于各银行的达标时间也可以考虑往后推迟半年或一年。
盛松成表示，在经历去年下半年的市场快速下行和风险爆发后，全社会对于房地产业的发展预期已发生明显改变。去年下半年部分房企因为资金紧张而被迫放慢施工节奏，甚至形成烂尾楼，对消费者信心冲击较大；本轮疫情可能带来同样的风险，这将进一步打击消费者信心、冲击房企的销售。
对于近期多地放松楼市限购政策，盛松成认为，当前各地正在边际上放松调控政策，继续从需求端边际放松是现实的举措，各地要灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线。热点城市政策放松仍需谨慎，要谨防2020年疫情过后市场迅速过热的情况再度发生。三四线城市需要更多供给端调控，因为人口流动趋势很难逆转，一味着眼需求端可能造成长期隐患。
今年以来，金融监管部门陆续出台政策稳定房地产市场发展。央行和外汇局4月18日公布23条举措，其中要求围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。
盛松成称，部分房企经历去杠杆和疫情后可能难以为继，可考虑鼓励经营稳健、发展势头良好、债务负担较轻的企业收购出险项目，化解危机；同时，去年下半年以来大量地方城投入市收地，由于城投主营业务不是房地产，购置土地后仍需要专业人员来实施，这就给了房企承接相关业务、扩大生存空间的机会，建议企业积极把握代建、保障房市场机会。

4. 机构：央行释放重磅利好，楼市因城施策降首付、降利率都在路上！

中华网财经4月19日讯：央行官网4月18日消息，人民银行、外汇局出台23条举措全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务（下称通知）。
《通知》指出，从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。

其中，《通知》强调，要抓好抓实金融支持实体经济政策落地。支持地方政府适度超前开展基础设施投资，依法合规保障融资平台公司合理融资需求。因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。引导平台企业依法合规开展普惠金融业务，最大化惠企利民。要求金融机构落实“两个毫不动摇”，提高新发放企业贷款中民营企业贷款占比。
对此，中指研究院陈文静表示，首先，因城施策是当前政策主线，多地有望继续下调首付比例和房贷利率。
从2022年以来，房地产市场延续低温态势，供求两端均弱，购房者置业信心尚未实质修复，市场成交规模降幅明显，房企投资意愿不足。为促进房地产市场平稳健康发展，今年以来，中央多次强调“满足购房者的合理住房需求”，各地积极落实“因城施策”稳市场、稳预期。
据中指监测，截至目前，今年全国已有超70城出台房地产政策百余条，主要涉及放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、取消限售、为房企提供资金支持等方面。其中郑州、兰州、重庆、温州、南宁、菏泽、佛山、赣州等城市优化调整限贷政策，部分城市下调个人商业贷款首套或二套首付比例；另有多个城市下调房贷利率，4月14日，央行邹澜司长回答记者提问时曾指出，“3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。”
此次《通知》明确提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”，预计接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化“认房认贷”标准，多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套降至5.2%，通过降利率实现降低购房者置业成本，释放购房需求，对房地产行业产生实质性利好。
另外，近期多地疫情反复，部分居民收入受到短期影响，《通知》提出“灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持”，该措施是对居民的实质性纾困，有利于稳定当前市场预期。
其次，金融机构区分项目风险与企业集团风险，不搞“一刀切”，有利于优质项目得到合理资金支持。
根据中指监测，截至2022年3月31日，房企待偿债券余额共计26452.2亿元；一年内到期的债券合计6888.7亿元，其中信用债余额3305.7亿元，海外债余额3583.0亿元，房企仍处偿债高峰期。根据最新数据，2022年1-3月，房地产开发企业到位资金3.8万亿元，同比下降19.6%，为历史最大降幅，其中国内贷款降幅超20%，企业资金压力不减。
《通知》明确提出“金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放”。去年以来，在部分房企风险显性化后，金融机构出现了应激反应，“避险”情绪上升，企业主体一旦出现违约情况，所有项目融资都会受到影响，误伤了房企部分优质项目的合理融资需求，进一步加剧了企业的流动性风险。此次特别提出“金融机构要区分项目风险与企业集团风险”，有利于部分出险企业的优质项目得到合理资金支持。
一般而言，优质的地产项目多分布在一二线和强三线等热点城市，债务结构清晰合理且具有良好的回款能力，此类项目未来资金支持力度或将加大，从而带动企业资金面得到改善。
再是、并购债融资加快推进，加速出险企业出清。
根据中指监测，今年以来，已有多家房企发行并购债，直接融资超100亿元，发行主体以国央企为主。同时，多家房企与银行签订战略合作协议或备忘录，获得并购融资贷款额度。此外，多家银行及资管公司以发行并购债的方式募集资金。
本次《通知》明确提出“商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。”未来加大并购债融资支持力度，有利于加快债务违约的房企风险出清。
但需要注意的是，在行业调整阶段，房企对收并购整体持审慎态度，目前房企并购债资金也多用于合作项目。当下，房企对“自身安全”要求较高，对于标的物选择及出手时机更加谨慎。
近期利好政策频出，从15日全面“降准”到18日央行强调“因城施策”实施好差别化住房信贷政策，楼市信贷环境和调控政策有望加快改善，尤其是降首付、降利率、优化二套房认定标准等将有效激发住房需求释放。从行业发展来看，购房需求并未消失，但短期需求端观望情绪较重，预计随着政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和各地政策的执行力度。
下为《通知》原文：
为深入贯彻落实党中央、国务院关于统筹疫情防控和经济社会发展决策部署及全国保障物流畅通和促进产业链供应链稳定会议要求，4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（以下简称《通知》），从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。
《通知》指出，要发挥货币政策总量和结构双重功能，加大对受疫情影响行业、企业、人群等金融支持。中国人民银行将保持流动性合理充裕，引导金融机构扩大贷款投放、向实体经济合理让利。适时增加支农支小再贷款额度，用好普惠小微贷款支持工具，按照地方法人金融机构普惠小微贷款余额增量的1%提供激励资金，将原用于支持普惠小微信用贷款的4000亿元再贷款额度继续滚动使用，促进金融资源向受疫情影响企业、行业、地区倾斜。保障留抵退税资金及时准确直达，促进市场主体尽早享受到政策红利。对于受困人群，金融机构要灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式予以支持，相关逾期贷款可以不作逾期记录报送。
《通知》强调，要抓好抓实金融支持实体经济政策落地。用好用足支农再贷款再贴现、碳减排支持工具，优化支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，全力保障粮食、能源稳定供应。设立普惠养老专项再贷款，支持普惠养老机构融资。用好创业担保贷款政策，丰富新市民金融产品和服务。支持地方政府适度超前开展基础设施投资，依法合规保障融资平台公司合理融资需求。因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。引导平台企业依法合规开展普惠金融业务，最大化惠企利民。要求金融机构落实“两个毫不动摇”，提高新发放企业贷款中民营企业贷款占比。
为落实好全国保障物流畅通和促进产业链供应链稳定会议精神，《通知》要求，发挥好民航应急贷款作用，加快科技创新再贷款落地，建立信贷、债券融资对接机制，支持货运物流畅通和产业链供应链稳定循环。金融机构要主动跟进和有效满足运输物流企业、货车司机的融资需求，对暂时偿还贷款困难的，合理给予贷款展期和续贷安排。对货车司机、出租车司机、网店店主等灵活就业主体，比照个体工商户和小微企业主，加大经营性贷款支持。
《通知》明确，将优质企业贸易外汇收支便利化政策推广至全国，开展更高水平人民币结算便利化和企业外债便利化额度试点。允许具有贸易出口背景的国内外汇贷款结汇使用。提高企业跨境人民币使用效率，完善企业汇率避险管理服务。中国外汇交易中心免收中小微企业外汇衍生品交易相关的银行间外汇市场交易手续费。加大出口信用保险支持力度。
今年以来，人民银行加大流动性投放力度，为支持小微企业留抵退税加速落地，人民银行靠前发力加快向中央财政上缴结存利润，截至4月中旬已上缴6000亿元，主要用于留抵退税和向地方政府转移支付，相当于投放基础货币6000亿元，和全面降准0.25个百分点基本相当。4月15日，人民银行宣布全面降准0.25个百分点，将再投放长期资金约5300亿元。从全年看，人民银行将总计上缴11000多亿元结存利润，缴款进度靠前发力，视退税需要及时拨付，与其他货币政策操作相互配合，有力保持流动性合理充裕。今年以来人民银行引导市场利率下行0.1-0.15个百分点，带动一季度企业贷款利率同比下降0.21个百分点至4.4%，为有统计以来的记录低点。加大再贷款等结构性货币政策工具的支持力度，用好支农支小再贷款和两项减碳工具，加快1000亿再贷款投放交通物流领域，创设2000亿元科技创新再贷款和400亿元普惠养老再贷款，预计带动金融机构贷款投放多增1万亿元。
下一步，中国人民银行、国家外汇管理局将与相关部门、地方党政和金融机构并肩奋进，扎实推动各项政策精准落地，及早释放政策红利，全力以赴支持统筹疫情防控和经济社会发展工作大局。（完）
附件
关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知
新冠肺炎疫情发生之初，按照党中央、国务院决策部署，人民银行会同相关部门及时出台了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号文），提出货币信贷、金融服务等30项措施，为疫情防控和实体经济恢复发展提供了有力支持。当前，受疫情和国内外因素叠加影响，我国经济发展面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力加大。为进一步做好金融支持疫情防控和经济社会发展工作，现将有关事宜通知如下：
一、发挥货币政策总量和结构双重功能，加大对受疫情影响行业、企业、人群等金融支持
（一）保持流动性合理充裕。通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具，提供充足流动性，引导金融机构扩大贷款投放，增强信贷总量增长的稳定性。充分发挥贷款市场报价利率改革效能，促进企业综合融资成本稳中有降，推动金融机构向实体经济合理让利。人民银行分支机构对受到疫情实质影响的金融机构，可根据实际情况适当提高存款准备金考核的容忍度。
（二）为受疫情影响较大的行业提供差异化的金融服务。用好支农支小再贷款、再贴现政策，适时增加支农支小再贷款额度，引导地方法人金融机构加大对受疫情影响较大的住宿餐饮、批发零售、文化旅游等接触型服务业及其他有前景但受疫情影响暂遇困难行业的支持力度。
加强与商务、文化旅游、交通运输等行业主管部门的信息共享，组织开展多种形式的政银企对接活动，帮助银行提升客户获取、风险评价和管控能力，针对企业特点开发动产抵质押和信用贷款产品。
（三）加大对小微企业等受困市场主体的金融支持力度。发挥好普惠小微贷款支持工具作用，2022年1月1日至2023年6月末，按照地方法人金融机构普惠小微贷款余额增量的1%提供激励资金，鼓励金融机构稳定普惠小微贷款存量，扩大增量。将普惠小微企业信用贷款支持计划并入支农支小再贷款管理，自2022年起，原用于支持普惠小微信用贷款的4000亿元再贷款额度继续滚动使用，必要时可再进一步增加，引导金融机构提升信用贷款和首贷户比重。
金融机构要推广主动授信、随借随还贷款模式，更好满足小微企业用款需求。要细化实化内部资金转移定价、不良容忍度、尽职免责、绩效考核等要求，优化信贷资源配置，强化金融科技赋能，加快提升小微企业金融服务能力。要按市场化原则，通过提供中长期贷款、降低利率、展期或续贷支持等方式，积极支持受困企业抵御疫情影响，不得盲目限贷、抽贷、断贷。要积极主动对接征信平台有关的金融、政务、公用事业、商务等不同领域的涉企信用信息，缓解银企信息不对称，提高融资效率。
（四）提高对重点地区和受困人群的金融服务质效。金融机构要通过调整区域融资政策、内部资金转移定价、实施差异化的绩效考核办法等措施，提升受疫情影响严重地区的金融供给水平。
对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要及时优化信贷政策，区分还款能力和还款意愿，区分受疫情影响的短期还款能力和中长期还款能力，对其存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。对出租车司机、网店店主、货车司机等灵活就业主体，金融机构可比照个体工商户和小微企业主，加大对其经营性贷款支持力度。
（五）提供便捷金融市场服务。金融市场基础设施要进一步优化发行、交易、清算、结算等服务，提供多种服务渠道，调整部分业务开展方式，强化服务保障。中国银行间市场交易商协会、银行间市场清算所股份有限公司等要利用前期已建立的“绿色通道”，对受疫情影响较大的发债企业，简化业务流程，适度放宽信息披露制式要求，加大支持力度。
（六）保障基础金融服务畅通。加强现金管理，确保现金供应和现金安全卫生。确保支付清算通畅运行，按需放开小额支付系统业务限额，延长大额支付系统、中央银行会计核算数据集中系统运行时间，加大电子支付服务保障力度。
金融机构在必要时要采取就近网点办公、召开视频会议等方式，为企业办理审批放款等业务。要切实保障公众征信相关权益，继续落实好受疫情影响相关逾期贷款可以不作逾期记录报送的有关规定。畅通金融消费者线上咨询、投诉处理通道。
要建立财政-税务-国库-银行协同工作机制，确保资金汇划渠道畅通，保障疫情防控资金及时拨付到位。各级国库要落实好助企纾困的增值税留抵退税政策。畅通退税资金拨付、退付通道，有效保障退税资金及时、准确、安全直达市场主体，促进市场主体尽早享受到政策红利。
二、发挥金融畅通国民经济循环作用，抓好金融支持实体经济政策落地
（七）全力做好粮食安全和重要农产品产销的金融保障。用好支农再贷款、再贴现工具，适时增加再贷款额度，引导地方法人金融机构加大对涉农主体的支持力度。围绕春耕备耕、粮食流通收储加工等全产业链，制定差异化信贷支持措施。发挥政策性银行作用，及时保障中央储备粮信贷资金供给。鼓励金融机构参与粮食市场化收购，主动对接收购加工金融需求。金融机构要加大对大豆、油料等重要农产品生产、购销、加工等环节信贷投放力度，加强对种源等农业关键核心技术攻关金融保障。
（八）做好煤炭等能源供应的金融服务。优化支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，合理满足煤炭安全生产建设、发电企业购买煤炭、煤炭储备等领域需求，保障电力煤炭等能源稳定供应。抓实碳减排支持工具落地，加大对大型风电光伏基地及周边煤电改造升级的支持力度，在确保能源供应安全的同时，支持经济向绿色低碳转型。
（九）加大对物流航运循环畅通的金融支持力度。金融机构要主动跟进和有效满足运输企业融资需求。对承担疫情防控和应急运输任务较重的运输物流企业开辟“绿色通道”，优化信贷审批流程，提供灵活便捷金融服务。对于因疫情影响偿还贷款暂时困难的运输物流企业和货车司机，支持金融机构科学合理给予贷款展期和续贷安排。要用好用足民航应急贷款等工具，多措并举加大对航空公司和机场的信贷支持力度。
（十）强化产业链供应链核心企业金融支持。设立科技创新再贷款，对符合条件的科技创新贷款提供再贷款支持，引导金融机构加大对企业科技开发和技术改造的支持力度。建立信贷、债券融资对接机制，引导金融机构快速响应产业链核心及配套企业融资需求。规范发展供应链金融业务，发挥供应链票据等金融工具和应收账款融资服务平台作用，支持供应链企业融资。
（十一）加大对有效投资等金融支持力度。开发性、政策性银行要结合自身业务范围，加大对重点投资项目的资金支持力度。金融机构要主动对接重大项目，加大对水利、交通、管网、市政基础设施等领域惠民生、补短板项目和第五代移动通信（5G）、工业互联网、数据中心等新型基础设施建设的支持，推动新开工项目尽快开工，实现实物工作量。要合理购买地方政府债券，支持地方政府适度超前开展基础设施投资。要在风险可控、依法合规的前提下，按市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，不得盲目抽贷、压贷或停贷，保障在建项目顺利实施。做好民间投资、政府和社会资本合作的金融支持工作。金融机构对信贷增长缓慢的省（区）新增贷款占比要稳中有升。
（十二）积极支持民营企业健康发展。坚持“两个毫不动摇”，对国有经济和民营经济在贷款、债券融资政策等金融政策上一视同仁。鼓励金融机构与民营企业构建中长期合作关系，制定民营企业年度服务目标，充分满足民营经济合理金融需求，进一步提高新发放企业贷款中民营企业贷款占比。
发挥国家融资担保基金引领作用，鼓励有条件的地方设立民营企业贷款风险补偿专项资金或信用保证基金，重点为首贷、转贷、续贷等提供增信服务。完善民营企业债券融资支持机制，鼓励金融机构加大民营企业债券投资力度。
（十三）完善住房领域金融服务。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。
金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。
金融机构要在风险可控基础上，适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持建筑企业融资连续稳定。
（十四）引导平台企业依法合规开展普惠金融业务。在推动平台企业网络金融业务规范健康发展的基础上，发挥平台企业金融服务的积极作用。支持平台企业运用互联网技术，优化场景化线上融资产品，向平台商户和消费者提供非接触式金融服务。鼓励平台企业充分发挥获客、数据、风控和技术优势，加大对“三农”、小微领域的首贷、信用贷支持力度。引导平台企业稳步降低利息和收费水平，为受疫情影响的贷款客户提供延期还本付息服务，最大化惠企利民。督促平台企业规范开展与金融机构业务合作，赋能金融机构加快数字化转型，提升金融服务效率和覆盖面。
（十五）加强对重点消费领域和新市民群体的金融服务。设立普惠养老专项再贷款，对符合条件的普惠养老贷款提供再贷款支持，加大对普惠养老机构等的金融支持力度。引导金融机构规范发展消费信贷产品和服务，加大对医疗健康、养老托育、文化旅游、新型消费、绿色消费、县域农村消费等领域的支持力度。鼓励金融机构丰富汽车等大宗消费金融产品，满足合理消费资金需求。
金融机构要用好创业担保贷款政策，围绕新市民创业形态、收入特点、资金需求，丰富信贷产品供给，降低新市民融资成本，激发新市民创业就业活力。积极创新针对新市民消费、职业技能培训、子女教育、健康保险、养老保障、住房等领域的金融产品和服务，提升基础金融服务的均等性和便利性。
三、优化外汇和跨境人民币业务办理，促进外贸出口平稳发展
（十六）提升贸易便利化水平。将优质企业贸易外汇收支便利化政策推广至全国，稳步开展更高水平贸易投资人民币结算便利化试点，鼓励银行将更多优质中小企业纳入便利化政策范畴。进一步拓宽结算渠道，支持符合条件的非银行支付机构和银行凭交易电子信息，为跨境电子商务、外贸综合服务等贸易新业态相关市场主体提供高效、低成本的跨境资金结算服务。
（十七）便利企业开展跨境融资。支持符合条件的高新技术和专精特新中小企业开展外债便利化额度试点。进一步便利企业借用外债，支持非金融企业的多笔外债共用一个外债账户。支持企业以线上方式申请外债登记。试点地区符合条件的非金融企业可按规定直接到银行办理外债等资本项目外汇登记业务。
允许具有贸易出口背景的国内外汇贷款结汇使用，企业原则上应以贸易出口收汇资金偿还。企业因特殊情况无法按期收汇且无外汇资金用于偿还具有贸易出口背景的国内外汇贷款的，贷款银行可按规定为企业办理购汇偿还手续。金融机构要积极创新贸易金融产品，提升贸易融资的服务水平，为企业进出口贸易提供必要的资金支持。
（十八）完善企业汇率风险管理服务。金融机构要及时响应外贸企业等市场主体的汇率避险需求，支持企业扩大人民币跨境结算，优化外汇衍生品业务管理和服务，降低企业避险保值成本。鼓励有条件的地区强化政银企合作，探索完善汇率避险成本分摊机制，扩大政府性融资担保体系为企业提供贸易融资、汇率避险业务的担保，提升企业应对汇率波动能力。中国外汇交易中心免收中小微企业外汇衍生品交易相关的银行间外汇市场交易手续费。
（十九）优化跨境业务办理流程和服务。进一步提升跨境业务数字化水平，银行可通过审核电子单证等在线化、无纸化方式，提供跨境结算服务。银行应提高企业经常项下跨境收付款效率。鼓励银行丰富人民币投融资产品，便利企业在对外经贸活动和国际合作领域中使用人民币。
（二十）加大出口信用保险支持力度。发挥出口信用保险增信保障作用，引导保险机构做好对中小微外贸企业的金融服务，进一步提高保险理赔效率。深化政保银企四方合作，通过跨境金融服务平台“出口信保保单融资”应用场景，提供更丰富的跨境贸易背景信息和更便捷的核验服务，精准服务外贸企业，扩大保单融资规模。
（二十一）提升投资者跨境投融资便利度。推动银行间和交易所债券市场统一准入标准，简化入市流程，完善境外投资者投资境内债券市场资金管理。优化境外机构境内发行债券（熊猫债）资金管理，熊猫债发行主体境内关联企业可按实需原则借用相关熊猫债资金。进一步便利合格境外机构投资者（QFII）、人民币合格境外机构投资者（RQFII）办理境内证券期货投资资金登记业务。
四、加强党的领导，提升政策长期可持续性和政策宣传落地效果
（二十二）充分发挥党建引领作用。人民银行、外汇局系统各单位和各金融机构，要提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，坚持人民至上、生命至上，切实将统筹做好疫情防控和经济社会发展工作作为当前重大政治任务，加强组织领导，落实好相关政策，全力以赴做好金融服务。
（二十三）强化金融支持的可持续性。金融机构要坚持市场化、法治化原则，通盘考虑利润、拨备和核销等因素，独立审贷、自主决策、自担风险，持续做好金融支持工作。要防范道德风险，加强对资金流向、风险情况监测，确保企业合规合理使用资金。人民银行、外汇局系统各单位要解决政策落地的痛点难点，主动呼应金融机构和市场主体合理诉求，完善政策落地长效机制。要通过媒体、网络等加大政策宣传力度，确保政策及时惠及市场主体。
中国人民银行国家外汇管理局
2022年4月18日

5. 房地产利润率一般是多少?

在2010-2016年左右，房地产的利润率大部分在15%左右，一些甚至能达到30%，但是随着国家关于房地产管控政策的接连落地，房地产公司正在遭遇前所未有的寒冬，只求能活下来。
 2021年房地产情况房地产开发投资快速回落。2021年1-11月，全国房地产开发投资同比增长6%,已经连续3个月当月同比负增长。2020年下半年以来出台的“三线四档”和房地产贷款集中度管理等房地产融资从紧政策效果显现，华夏幸福、恒大等头部房企出现债务违约，对房地产市场形成较大扰动。商品房销售面积下降，房企回款困难，融资受限，企业拿地意愿下降，房地产投资受到明显抑制。

2022年房地产展望2022年，我国经济仍面临新的挑战和多重压力，预计房地产市场将步入结构性调整阶段。需求方面，中长期需求动能将有所减弱。一方面房地产税试点细则的发布，短期内将对购房情绪产生一定影响，另一方面房企信用风险事件增加购房者的观望情绪。预计2022年全年商品房销售面积将有所减少。供给方面，拿地、新开工偏弱，供给不足。2021年1-11月，全国房地产开发企业土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%。市场活跃度不足、资金压力较大也降低了部分企业开工意愿，2021年1-11月，房屋新开工面积182820万平方米，同比下降9.1%。2022年房屋新开工规模或将延续调整态势。

建议重点降低房企杠杆水平，把负债率控制在合理区间内。做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务。完善住房保障体系，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性住房供给。规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，合理调控租金水平。对信贷资金违规入市进行强监管，严控房地产市场金融风险。渐进式推进房地产税试点改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。

6. 首笔并购中票花落招商蛇口，“破冰”之余为何引争议？

地产业近年来首笔并购票据注册成功，在给市场传递并购融资“破冰”信号同时，也引起一定的争议。
1月12日，招商蛇口(001979)公告称，公司2022年度第一期中期票据（并购）30亿元已完成注册。但其中有半数资金将用于偿还公司银行贷款，从并购标的来看，首期12.9亿元并购款将用于对去年一笔旧改项目的收购。
2021年12月以来，监管多次发声支持大型优质房企对出险企业项目的并购，并鼓励金融机构提供相关服务，招商蛇口作为此后首家完成并购票据注册的房企备受关注。但分析人士认为，尽管当前市场对房企并购融资期待较高，但落实起来仍面临多个难点，并购市场回暖的前提仍是销售和土地市场复苏，几类特殊的并购可能率先展开。
30亿元中票用于并购、偿债各半
根据招商蛇口公布的并购票据募集说明书，30亿元中期票据中，15亿元拟用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力，方式包括但不限于置换前期投入资金及后续资产投资与收购等，目前已明确并购用途的有12.9亿元，剩余2.1亿元将用于未来符合并购要求的项目；15亿元用于偿还公司的银行贷款。首期发行的25.8亿元中期票据包括3年期和5年期两大品种，发行规模均为12.9亿元。
招商蛇口并未指出并购标的，但明确是一项“城市更新项目”：A公司的项目是以住宅为主的城市更新项目，A公司股东B公司于2021年8月9日出让A公司80%股权及债权，最终由发行人子公司竞得。至此，招商蛇口、C公司、B公司最终持有A公司股权比例分别为40.8%、39.2%、20%，本次并购后发行人为第一大股东。据悉，招商蛇口此次收购对价约为21.54亿元，本次发债用于并购的募集金额不超过并购总价款的60%，主要方式为置换前期投入资金及后续资产投资。
第一财经记者注意到，招商蛇口曾在去年8月购地简报中提到，公司在7月销售及购地情况简报披露以来一个月左右就新增佛山、广州、南通、昆山、、上海等地共计6个项目，其中新增的上海虹口区17街坊旧改项目成交总价为42.18亿元，公司拥有该项目41%权益，土地面积约3.7万平方米，计容建筑面积约为4.1万平方米。
公开资料显示，该项目由上海虹口城市更新建设发展有限公司（下称“虹口城建”）负责，后者系上海地产集团旗下上海城市更新发展公司和上海虹房（集团）有限公司（下称“虹房集团”）在2019年3月各出资60%、40%成立。虹口区政府官网显示，该项目是全市首个启动居民签约的“市区联手、政企合作、以区为主”的旧改项目，也是近年来虹口区旧改最大单体地块。
但之后该项目股权持续被转让。2020年9月，虹房集团将虹口城建20%股权转让给上海北外滩（集团）有限公司（下称“北外滩集团”）；2021年8月，虹口城建又将上海弘安里企业发展有限公司（下称“弘安里”）80%股权及40.61亿元债权挂牌转让，招商蛇口与绿地集团旗下子公司的合资公司苏州招恺置业有限公司中标，并借此参与到该项目中。上海联合产权交易所成交公告显示，该笔交易转让底价42.17亿元，交易价格42.23亿元。
对于A公司项目的并购原因，招商蛇口在此次并购票据募集书中也提到，由于本次住宅项目体量巨大，故需引进较强的资金及运营能力的开发商加入才能确保项目顺利推进，避免出现项目中途搁浅。这也意味着，招商蛇口此次募资并未投向市场关注的几家出险企业，而是投向了定位为政府功能性国企的地产企业，为大型旧改输血。
房企项目并购难点不少
去年12月，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，此后央行金融市场司司长邹澜表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。在此之前，央行、银保监会和国资委曾召集部分民营、国有房企和主要银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。交易商协会举办的房企座谈会也明确，将优先支持注册发行债券用于并购及项目建设。
在此次成为首个成功注册并购票据的房企后，按照去年三季报数据，债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，招商蛇口的合并财务报表资产负债率将增加0.05%，流动比率和速动比率不变。招商蛇口提示，公司存在短期偿债压力较大的风险。截至2020年末，招商蛇口有息债务合计为1604.44亿元，其中一年内到期部分为600.48亿元，占比为37.43%。
有地产行业人士对记者表示，银行间市场并购票据融资成本相对较低，对发行人资质要求较高，如果资金用途不是出险企业项目，而且还有部分用于还债，难免引起争议。但他同时强调：“不管什么样的并购，大概率都是国企先行，因为从资质来说确实更可靠。至于并购标的，还是期待对出险企业项目的正式‘破冰’。”
此前华泰证券(601688)研报就指出，政策落地有望给优质央企国企负债端适度“松绑”，缓解出险企业流动性风险，但落实需要银行有额度、房企有意愿、监管有支持，当前面临的主要难点有四个：一是优质收并购项目不足；二是出险企业尽调难度较大，国企需要兼顾收益和社会责任，如何商定对价是关键；三是信息披露尺度难把握；四是配套政策还需跟上。
中信证券陈聪团队也表示，虽然当前低信用房企指望来自于项目并购市场的“活水”，但综合考虑现实，大规模的项目并购只会在房屋销售市场和土地市场恢复之后发生。陈聪认为，在存量项目复杂、行业预期并未完全转好的情况下，潜在收购方和被收购方意愿都不强。当前，可能发起并购的主体主要为国有企业，考虑到国有资产保值增值的原则，预计2022年3月底之后随着销售逐渐恢复，下半年房地产项目并购市场有望复苏。
陈聪团队同时指出，在现实情况中，几类特殊的并购可能先行展开：第一，高信用公司更有动力先收购与低信用公司的合资项目联营合营公司的股权；第二，面临坏账风险的银行金融机构，可能为一些去化比较容易、资产质量本身较好但开发主体陷入困境的项目，寻求并购发起方，并为并购方直接提供资金支持；第三，轻资产物管和商管平台的并购。

7. 央行：区分项目风险与房企风险 不盲目抽贷、断贷、压贷

 观点网讯：4月18日，中国人民银行、外汇局出台23条举措全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务。
 据观点新媒体获悉，为深入贯彻落实党中央、国务院关于统筹疫情防控和经济社会发展决策部署及全国保障物流畅通和促进产业链供应链稳定会议要求，4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。
 《通知》明确，要完善住房领域金融服务。具体来看，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。
 同时，商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。
 此外，金融机构要在风险可控基础上，适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持建筑企业融资连续稳定。

8. 广东省政府召集多家房企开会 为部分企业项目收并购“牵线搭桥”

1月8日讯，广东省政府日前召集多家房企开会，与会房企包括奥园集团、富力地产、雅居乐、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企。据知情人士透露，会上一些出险企业介绍了其经营情况及项目，此次会议相当于政府为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。