深圳市城市更新实施办法细则

1. 深圳市城市更新实施办法细则

法律分析：为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。 市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
法律依据：《深圳市城市更新办法》
第一条 为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条 市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条 市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条 主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条 城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条 鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。

2. 深圳市城市更新办法实施细则的介绍

为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。

3. 深圳市城市更新办法

第一章　总则第一条　为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。

　　本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：

　　（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；

　　（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

　　（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

　　（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。第三条　城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。第四条　城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。

　　城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。

　　城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。第五条　城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。第六条　市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

　　城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。第七条　市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。第八条　各区政府（含新区管理机构，下同）组织辖区内城市更新用地的整理，组织辖区内综合整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆除重建类更新项目的实施，对功能改变类和其他拆除重建类更新项目的实施进行协调。

　　市发展改革部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，统筹安排涉及政府投资的城市更新年度资金。市财政部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。

　　各相关主管部门依法在各自职能范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。第二章　城市更新规划与计划第九条　全市城市更新专项规划根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。第十条　法定图则应当对其规划范围内的城市更新作以下规定：

　　（一）城市更新单元的范围；

　　（二）城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模；

　　（三）城市更新单元的规划指引。第十一条　对于城市建成区中具有本办法第二条所规定情形，需要进行城市更新的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划。

　　一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。第十二条　城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见。

　　城市更新单元规划应当包括以下内容：

　　（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；

　　（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；

　　（三）城市更新单元内城市设计指引；

　　（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。

　　城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。第十三条　城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划国土主管部门批准后实施。

　　未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入法定图则的制定。

　　城市更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门报市政府批准后实施。相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。

4. 深圳市城市更新办法

法律分析：深圳市城市更新办法是市政府四届一四六次常务会议审议通过的一款条令。本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区 (包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等) 内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动:(一)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善;(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施;(四)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
法律依据：《深圳市城市更新办法》第一条 为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

5. 深圳拟出台城市更新新规

深圳特区报讯（记者 段琳筠）昨日，深圳市规划和自然资源局向社会公开征求《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》。《规定》将进一步规范城市更新项目未签约部分房屋的征收工作，保障被征收房屋物业权利人的合法权益，有效破解搬迁难这一深层次障碍。
今年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》实施并创设了“个别征收 行政诉讼”制度，同时要求我市另行制定未签约部分房屋实施征收的具体办法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《更新条例》）《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）等有关规定，市规划和自然资源局针对城市更新项目未签约部分房屋征收，起草了《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》。
根据《规定》，我市将建立城市更新项目基本情况双向沟通机制。即城市更新项目已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或物业权利人的人数占比不低于85%时，要求市场主体与区城市更新整备部门之间建立关于项目基本情况的双向沟通机制。即通过市场主体与区城市更新整备部门之间及时对接项目进展，实现区城市更新整备部门对房屋征收程序的衔接。
《规定》明确了城市更新未签约部分房屋征收程序的启动。根据《规定》，在基于实施房屋征收审慎性考虑的基础上，将设置房屋征收启动条件及必要性的审查程序，即区城市更新整备部门将对城市更新项目是否符合房屋征收启动条件及启动必要性，进行审查。经审查通过后，报区人民政府决定。
为保障被征收房屋所有权人的权益，《规定》还规定了房屋所有权人对征收补偿方案有异议并且提出听证要求的，区政府应组织召开听证会，并根据听证会情况修改方案。
为避免信息交流不充分，导致市场主体及物业权利人签订的搬迁补偿协议与区政府作出的房屋征收决定相冲突，《规定》设置了房屋征收决定预告程序。即区政府批准实施房屋征收的，应发布房屋征收决定预告，预告期为10个工作日；预告期内，市场主体与物业权利人签订搬迁补偿协议的，需在预告期届满前告知区政府。
此外，《规定》还对《更新条例》第三十八条的规定进行了落实和细化，明确了城市更新未签约部分房屋征收程序终止的条件。即市场主体与物业权利人签订搬迁补偿协议的，应在房屋征收决定生效前告知区政府，区政府将及时终止该房屋征收程序。
据悉，《规定》正式发布后将衔接我市现有房屋征收相关政策，对被征收房屋评估测绘等房屋征收程序的共性内容，均参照我市房屋征收与补偿的相关政策执行。

6. 深圳市城市更新办法实施细则的第四章 功能改变类城市更新

第二十三条 按照法定图则、城市更新单元规划等已生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以向主管部门申请实施功能改变类城市更新。具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：（一）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的。（二）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的。（三）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的。（四）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的。（五）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的。（六）建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的。（七）未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的。（八）其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改变建筑物使用功能的情形。第二十四条 申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。建筑物由业主区分所有的，申请人应当提供本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主同意申请的证明文件。第二十五条 主管部门受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行审查。不符合功能改变条件的，应当书面答复申请人并说明理由；符合功能改变条件的，应当在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上就相关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。第二十六条 公示结束后，主管部门应当对相关意见进行汇总和处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人补签土地使用权出让合同或者签订土地使用权出让合同补充协议（或者增补协议）的方式完善用地手续。第二十七条 申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新，实施费用全部由申请人自行承担。项目实施涉及规划国土、环保、建设、城管、消防等其他行政审批事项的，由申请人按照有关规定办理。第二十八条 项目实施完成后，相关权利主体应当及时向房地产登记部门申请办理房地产变更登记。第二十九条 功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《办法》第二十七条规定补缴地价。加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。

7. 深圳市城市更新办法实施细则的第二章 城市更新规划与计划

第十条 主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。第十一条 实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实更新目标与责任。第十二条 城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。不具备前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究，在计划审批过程中予以专项说明。第十三条 划定城市更新单元时涉及下列用地的，依照以下规定分别处理：（一）政府社团用地、特殊用地，不单独划定为城市更新单元。（二）全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元。（三）除通过城市更新实现用地清退外，被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元。（四）福田区、罗湖区、盐田区、南山区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元，鼓励其他各区参照执行。按照整村范围划定城市更新单元的，不受本细则第十二条第一款第（一）项限制。（五）未建设用地不划入城市更新单元，但符合本细则第十四条规定的除外。第十四条 未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。第十五条 城市更新单元规划的编制应当符合以下原则：（一）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。（二）充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。（三）研究已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量，深化、落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地规划指标和空间布局。（四）鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，节约集约利用土地。（五）推进文化遗产融入城市发展，保护城市肌理和特色风貌，改善生态环境和人文环境，鼓励节能减排，促进低碳绿色更新。城市更新单元规划的编制技术规范由主管部门另行制定并组织实施。第十六条 城市更新单元规划的制定实行计划管理。城市更新单元规划制定计划（以下简称更新单元计划）实行常态申报机制。单独实施的综合整治项目，按照本细则第三章规定纳入综合整治类项目计划进行管理；按照已批准城市更新单元规划，纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，不单独进行计划申报，由拆除重建类项目的实施主体一并实施。

8. 深圳市城市更新办法实施细则的深圳市人民政府通知

深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知深府〔2012〕1号各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。深圳市人民政府二〇一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则