住房按揭贷款风险怎样规避

1. 住房按揭贷款风险怎样规避

一、住房按揭贷款存在的风险
（一）系统风险
个人住房按揭贷款的系统风险主要是指，因为经济、金融政策等一系列宏观因素发生变化，对个人住房按揭贷款业务中存在的缺陷造成影响，金额所导致系统性风险。
（二）银行后期管理风险
个人住房按揭贷款是一种有效期在5－20年的长期业务，在贷款发放完以后，银行需要投入大量的人力、物力和财力对相关资料进行整理和管控在这期间会出现风险主要有：①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失，导致贷款依据缺失；②抵押登记不规范，导致抵押物品的价值无法达到贷款需要偿付的价值；③贷款发放以后，银行因监控管理以及催款不力，导致借款人出现拖款和赖账行为。
（三）开发商带来的风险
新世纪以来，我国房地产市场飞速发展，大量房地产开发企业不断崛起，有些企业因具有比较雄厚的资金后盾以及良好的经营业绩，成为各银行所争夺的合作对象，但这种竞争会给一些信誉较差的企业带来可乘之机，使用各种不法手段对银行进行欺诈，以虚假信息向银行申请住房按揭贷款，达到目的后即进行资金转移。
（四）项目存在的风险
项目风险也是按揭贷款的源头风险，其风险主要来源于开放商以及楼盘自身所附带的不足，致使借款人出现违约以及抵押物品价值失效等情况。在项目风险所涵盖的内容较多，主要有：开发商的后续资金缺乏，导致无法按期完工交房；开放商缺乏预售资格进行违法售房，预售合同无效；客户和开发商之间因为房屋问题出现争执甚至解约等。这些情况一旦出现，就会导致客户拒绝还款，解除购房合同，银行就会成为风险直接承担者。
（五）信用风险
首先，因为社会缺乏对个人信用进行评价、约束的机制，导致社会风险的存在；其次，由于有些借款人存在赖账心理，当担保条款以及抵押物品对其约束力较差时，就会出现借款人信用风险；再次，由于借款人对于自身的实力预期过高，导致家庭收入无法满足还款要求，出现支付风险；最后，由于借款人发生意外事故，导致身体出现残疾，失去还款能力，出现意外伤害风险。
（六）抵押风险和欺诈风险
由于价值评估的方式存在差异，可能会出现高估房，导致客户的贷款成交数较高，进而出现贷款金额高于抵押物价值的风险。由于房屋建筑违规或存在质量问题，抵押物的产权无法移交，导致抵押物无效，出现贷款风险。此外，因为一些不良开放商制造虚假按揭进行骗贷，并将贷款挪用，导致楼盘无法按期竣工，抵押物无法得到有效落实，甚至有开发商携款逃跑，都会导致欺诈风险。
二、住房按揭贷款风险怎样规避
（一）加强银行业务人员的培训
个人贷款操作手续在不断被完善，但其操作过程比较繁琐，需要建立一支高素质的客户经理队伍，重视各岗位的人员配置，对客户经理进行培训，让其对工作具有强烈的责任心，并拥有加高的职业素质。此外，可建立有效的奖惩考核机制，促进银行业务的健康、和谐发展。
（二）加强银行对房地产开发企业的审查
主要审查方向有：①对开发商企业的项目土地出让金支付情况以及出让金来源等进行核实，并评估其资金实力和筹资能力；②对开发生的房地产开发资质等级证书进行审查，并了解其从业时间和经验；③对开发企业的组织架构进行调查，并以此了解该企业和各相关企业之间的关系，防止出现假按揭情况；④对开发商的工程款支付情况进行查询，防止其将贷款挪用到其他方面，出现假按揭情况，并了解其经营实际情况，剔除拥有不良信誉的企业。
（三）加强银行内部的管控建设
①对于借款人进行严格的款前调查，详细询问其购房产的价格、结构、户型、交房日期、周边环境、交通、物业管理等情况，并对其实际情况进行核实。严格审查借款人的各项证明文件，以及购房首付款的支付人。此外还需要按照国家规定，对借款人还款能力、抵押物品价值以及信誉度等进行审查；②坚持合同面签制度，坚决拒绝房地产开发商代替业主办理贷款手续。③加强档案管理的日常检查，监控每一项售房款的去向，且客户经理需要严格执行住房按揭贷款的贷后检查制度。

2. 住房按揭贷款存在的风险

（一）系统风险
个人住房按揭贷款的系统风险主要是指，因为经济、金融政策等一系列宏观因素发生变化，对个人住房按揭贷款业务中存在的缺陷造成影响，金额所导致系统性风险。
（二）银行后期管理风险
个人住房按揭贷款是一种有效期在5－20年的长期业务，在贷款发放完以后，银行需要投入大量的人力、物力和财力对相关资料进行整理和管控在这期间会出现风险主要有：
①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失，导致贷款依据缺失；
②抵押登记不规范，导致抵押物品的价值无法达到贷款需要偿付的价值；
③贷款发放以后，银行因监控管理以及催款不力，导致借款人出现拖款和赖账行为。
（三）开发商带来的风险
新世纪以来，我国房地产市场飞速发展，大量房地产开发企业不断崛起，有些企业因具有比较雄厚的资金后盾以及良好的经营业绩，成为各银行所争夺的合作对象，但这种竞争会给一些信誉较差的企业带来可乘之机，使用各种不法手段对银行进行欺诈，以虚假信息向银行申请住房按揭贷款，达到目的后即进行资金转移。
（四）项目存在的风险
项目风险也是按揭贷款的源头风险，其风险主要来源于开放商以及楼盘自身所附带的不足，致使借款人出现违约以及抵押物品价值失效等情况。在项目风险所涵盖的内容较多，主要有：开发商的后续资金缺乏，导致无法按期完工交房；开放商缺乏预售资格进行违法售房，预售合同无效；客户和开发商之间因为房屋问题出现争执甚至解约等。这些情况一旦出现，就会导致客户拒绝还款，解除购房合同，银行就会成为风险直接承担者。
（五）信用风险
首先，因为社会缺乏对个人信用进行评价、约束的机制，导致社会风险的存在；其次，由于有些借款人存在赖账心理，当担保条款以及抵押物品对其约束力较差时，就会出现借款人信用风险；再次，由于借款人对于自身的实力预期过高，导致家庭收入无法满足还款要求，出现支付风险；最后，由于借款人发生意外事故，导致身体出现残疾，失去还款能力，出现意外伤害风险。
（六）抵押风险和欺诈风险
由于价值评估的方式存在差异，可能会出现高估房，导致客户的贷款成交数较高，进而出现贷款金额高于抵押物价值的风险。由于房屋建筑违规或存在质量问题，抵押物的产权无法移交，导致抵押物无效，出现贷款风险。此外，因为一些不良开放商制造虚假按揭进行骗贷，并将贷款挪用，导致楼盘无法按期竣工，抵押物无法得到有效落实，甚至有开发商携款逃跑，都会导致欺诈风险。

3. 房子按揭贷款的风险有哪些

用房子抵押贷款是目前常见的贷款方式，房产作为不动产具有良好的稳定性，其用作抵押也不会影响房产的使用价值。但任何经济行为都具有一定的风险性，作为房子的所有人，抵押贷款最大的风险在于不能按时还款所造成的银行收房的风险。

4. 按揭购房贷款有何风险

如果您因买房需要办理银行按揭手续，请注意以下风险提示：
（一）申请按揭贷款的审批结果（包括贷款金额、期限、利率）及审批所需时间、实际放款时间均存在不确定性，为避免不必要的纠纷，建议在签订房屋买卖合同前先办理按揭审批手续，或者在房屋买卖合同中约定不同审批结果的对应处理办法，如审批金额低于一定金额的，或者在约定时间内未办妥按揭手续时的处理办法。
（二）如实介绍自己的资信状况，不提供虚假资料。
按揭申请人的资信状况是银行审批的重要依据，银行会通过征信系统查询核实，如果发现按揭申请人提供虚假资料，银行会拒绝贷款。
（三）详细了解所购房屋的具体情况。
除房屋的坐落位置、权属、面积、房屋总价、用途外，购房人还要了解房屋楼龄，是否房改房，是否出租，是否存在抵押、查封等权利受限情况，这些情况直接影响审批结果。
（四）仔细了解按揭贷款产品的具体内容。
银行针对市场需求，不断推出各种按揭贷款服务产品，不同产品中借款人的权利义务不同，涉及到还款时间和期限、每期还款金额、提前还款等诸多内容，应当了解清楚。
（五）认真查看所签署文件的具体内容。
办理按揭手续，需要签署的文件很多，按揭申请人要一一查看清楚，弄清楚所签署的文件的内容、目的以及法律后果。
一、申请贷款购房需懂的常识
三种常见的贷款方式：商业贷款、公积金贷款和组合贷款
（一）什么是商业贷款、公积金贷款和组合贷款？
通常情况下，住房贷款有三种：商业贷款、公积金贷款和组合贷款：
1、商业贷款
购房者以所购住房，或以自己或者第三人所有的其他财产作为抵押，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请获得贷款。
2、公积金贷款
指按时足额缴存住房公积金的购房者，在购买、建造、大修自住住房时，以其所购（建）住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。
3、组合贷款
一般是指同时申请商业贷款和公积金贷款，该贷款方式称为组合贷款。比如，某购房者申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80％，可以再申请商业性贷款，两项贷款总额不超过房价的80％，这叫组合贷款。
（二）商业贷款和公积金贷款有什么区别呢？
可以把两者从以下几个角度进行比较：
1、贷款利率
公积金贷款利率较低。平均比商业贷款低1个百分点左右。在相同担保方式下，贷款中的费用一般也比商业贷款低。而在住房公积金贷款中采用抵押加保险的较高费用的担保方式时，贷款费用一般比商业贷款高，但贷款费用和利息负担之和仍要比商业贷款低，而且保险公司要承担相应的责任和风险。
2、贷款期限
公积金贷款实际贷款期限要比商业贷款长的优势。虽然两种贷款文件规定最长贷款期限目前都是30年，但一般商业贷款实际不会放到30年。
3、首付比例
二、房产证怎么办理贷款
房产证可以办理个人住房贷款，具体流程如下：
（一）借款人向贷款人提出贷款申请，并提交相关材料；
（二）贷款人审查提交的材料；
（三）如果具备贷款条件，则签订贷款合同，发放贷款。
根据《个人住房贷款管理办法》的相关内容规定，借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。
第八条规定，贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

5. 按揭购房贷款如何避免风险

如果您因买房需要办理银行按揭手续，请注意以下风险提示：
（一）申请按揭贷款的审批结果（包括贷款金额、期限、利率）及审批所需时间、实际放款时间均存在不确定性，为避免不必要的纠纷，建议在签订房屋买卖合同前先办理按揭审批手续，或者在房屋买卖合同中约定不同审批结果的对应处理办法，如审批金额低于一定金额的，或者在约定时间内未办妥按揭手续时的处理办法。
（二）如实介绍自己的资信状况，不提供虚假资料。按揭申请人的资信状况是银行审批的重要依据，银行会通过征信系统查询核实，如果发现按揭申请人提供虚假资料，银行会拒绝贷款。
（三）详细了解所购房屋的具体情况。除房屋的坐落位置、权属、面积、房屋总价、用途外，购房人还要了解房屋楼龄，是否房改房，是否出租，是否存在抵押、查封等权利受限情况，这些情况直接影响审批结果。
（四）仔细了解按揭贷款产品的具体内容。银行针对市场需求，不断推出各种按揭贷款服务产品，不同产品中借款人的权利义务不同，涉及到还款时间和期限、每期还款金额、提前还款等诸多内容，应当了解清楚。
（五）认真查看所签署文件的具体内容。办理按揭手续，需要签署的文件很多，按揭申请人要一一查看清楚，弄清楚所签署的文件的内容、目的以及法律后果。
一、贷款服务费收取标准
没有具体标准，需要双方具体约定。如果是双方约定好的手续费，并且手续费加上利息不超过年利率24％，那就是合法的。建议去正规银行贷款。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36％，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36％部分的利息的，人民法院应予支持。第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24％的部分，人民法院不予支持。
二、房子可以二次抵押吗
满足条件可以办理。房屋二次抵押贷款的条件如下：
（一）用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房；
（二）用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房；
（三）房屋是银行抵押贷款所购买的一手房；
（四）房屋抵押登记已办妥，且银行是房屋的抵押权人；
（五）房屋已办理保险，且保险单正本由银行执管；
（六）房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。

6. 房子按揭贷款的风险有哪些

用房子抵押贷款是目前常见的贷款方式，房产作为不动产具有良好的稳定性，其用作抵押也不会影响房产的使用价值。但任何经济行为都具有一定的风险性，作为房子的所有人，抵押贷款最大的风险在于不能按时还款所造成的银行收房的风险。

7. 房贷按揭的按揭的风险

按揭作为一种抵押贷款，对银行来说，本身就存在着风险。以2007年一季度时美国次级按揭的蝴蝶效应引发的全球金融风险来说，由于按揭这种融资方式，部分决定于房市的市场状况，当市场利率上升，房市低迷时，贷款人的还款能力就有可能受到影响，银行也就相应面临着巨大的信贷风险。当风险积聚到一定的程度时，就有可能有朝一日，暴发出巨大的金融风险。9月份部分商业银行提高按揭首付比例的做法在一定程度上也是出于防范这一风险的表现。

8. 个人住房按揭贷款有哪些风险

1、工作变化或失业会失去偿还能力，而造成违约行为；
2、银行长息会造成成本上升,还款压力增加，会处于被动局面；
3、银行利息会让成本上升10%左右（主要看你贷款的类型）；
4、如果遇见突发事件，会打破原有计划。