目前房地产企业的融资方式有哪些？

1. 目前房地产企业的融资方式有哪些？

房地产企业融资方式
　　　房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
　　一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
　　内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。

2. 房地产以几形式来融资？

　　1,债权融资就是借债
　　由开发企业向别人借贷，最常见的就是向银行贷款，实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保，比如开发企业将建设项目向银行抵押作为还款的担保：开发企业将开发项目的国有土地使用权，或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后，按照工程的施工进度发放贷款，并对开发企业的资金使用进行监管。

　　2,股权融资是指开发企业新发行股权换取新股东的资本金投入，可以将其分为上市公司的股权融资和非上市公司的股权融资。
　　非上市公司通过股权方式融资相对容易，问题在于：在公司业绩或前景不好的情况下，新股东不愿意出资，而在业绩或前景好的情况下原股东又不愿意将公司的收益与别人分享;而且公司治理制度的不完善，导致股东普遍希望对公司有控股权，新股东如不能对公司有一定的控制力则一般不会轻易投入资金。
　　公司上市融资则可将融资渠道社会化，在整个社会的范围内募集资本，但房地产企业取得上市资格较艰难，但上市会带来诸多好处，不仅可以提高企业知名度，而且融资获得的资金几乎没有使用成本，没有还本付息的压力。

　　3,合作开发
　　开发企业如果具有土地或其它资源，但资金实力不够，可以通过合作开发的形式，引进有资金实力的合作伙伴共同对开发项目进行开发，双方共享开发的收益，共担风险。但进行合作开发之前，应对合作方、合作项目的情况有充分的了解，并根据具体情形确定合作开发模式，以达到规避风险的目的。建议在合作之初，及时聘请律师作为项目顾问，由律师进行尽职调查、方案分析等专业服务，对切实保护自己的合法权益很有帮助。

　　4,房地产信托
　　房地产信托，是指委托人出于对受托人的信任，将财产委托给受托人，由受托人以自己的名义，为委托人的利益，将财产投资于房地产。
　　自121号文件出台后，房地产信托出现了所谓的井喷现象，单是去年第四季度就发行了37个房地产信托基金，看好该种融资形式的开发企业很多。但实际上该种融资形式可能对开发企业是好形式，但对投资者还是有不小的风险，就算是第三人为信托提供充分担保，起码也存在回报过低的风险。
　　当前出现房地产信托热，主要是因为银行信贷收紧而开发企业又缺乏其他融资渠道情况下的无奈之举，其实国内当前的房地产信托只是一种过渡性安排，无论如何不会成为融资的主要途径。

　　五、典当
　　典当，指房地产开发企业将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。
　　一般来说，典当行提供的当金数额较小，典当期限较短，利息加上综合费相对银行的贷款利息显得较高，而典物的估价一般都严重偏低，如有别的融资途径，开发企业不会通过此种途径融资。

　　6,承建企业垫资
　　由于中国巨大劳动力供应量的存在，施工企业长期处于买方市场，承建企业为获得工程合同往往会有一定的垫资承诺，开发企业可以在一定的时间内少付、甚至不付工程费用，垫资实际上起到了为开发企业融资的作用。
　　承建企业垫资在一定程度上减轻了开发企业的资金压力，但加重了承建企业的资金负担，直接导致的后果就是承建企业可能拖欠材料厂商的材料款、设备款，甚至是建筑工人的工资，产生严重的社会问题。故，该方式不宜提倡。

　　7,按揭贷款
　　从法律关系来说，商业银行对个人的商业住房贷款是银行对个人的融资，但从效果上来看，其实际上也是对开发企业的间接融资。按揭贷款，尤其是在商品房预售阶段的按揭贷款，对开发企业项目的完工有着非常重要的作用，特别是对自有资金不足的开发企业。自从121号文件出台以来，由于银行对个人按揭贷款的要求条件提高(诸如住宅需封顶、商业写字楼需竣工等)，导致按揭贷款数额减少(相对)，已经造成大面积的中小开发企业资金链条断裂，可见该融资手段对开发企业的重要性。
　　在国内，由于信用体系的缺陷以及局部房地产过热，如果经济不景气或房地产价格出现严重下挫，过度的银行按揭贷款将会干扰贷款银行与购房人，在开发企业普遍为个人贷款提供阶段性担保的情况下，在担保责任没有解除前也会干扰开发企业。 如贷款人未能及时偿还银行贷款，则开发企业会根据担保合同的规定承担一定的担保责任，对此，开发企业应予以重视!

　　8,其他手段
　　现实中也存在一些其他的融资手段，比如开发企业和他人订立房屋买卖合同，约定在一定时间后他人可要求开发企业回购房屋，开发企业除了返还房款外，尚支付给他人一定的固定回报，从本质上来说，该种做法实际上是一种变相借贷，是一种违规行为。
　　还有开发企业采取职工集资的方式筹措资金，由开发企业支付高额的利息，在进行该项操纵时一定要予以注意区分罪与非罪的界限，否则将导致刑事处罚。
　　房地产行业所需要资金数额巨大，采取单一的融资手段未必能达到最佳的效果，开发企业应该根据自己的特点选择最有利的融资方法组合。

3. 现在房地产开发商还有哪种融资方式？

房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。

2、通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。

二、债券融资

房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。

三、商业银行贷款

商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行。

4. 房地产企业融资有哪些方式

房地产企业融资方式
　　　房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
　　一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
　　内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。

5. 房地产企业融资的方式有哪些？

房地产企业融资的方式
一、房地产私募基金
房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方式将资金委托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。房地产私募基金的出现，丰富了国内房地产金融市场，为投资者提供了更多参与房地产投资的机会。房地产企业通过出让股权引入基金，或自身设立房地产基金的方式进行融资，已经成为一种趋势。
二、融资性售后回租
房地产的融资性售后回租，简单说就是企业将商业物业出售给金融租赁公司，同时回租并定期支付租金，租赁期满后回购该物业的一种融资方式。售后回租的融资额与标的物业价值成正比，期限长，租金支付方式较灵活。
三、境外融资
境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。境外融资对房地产企业实力的要求较高，融资成本也较高。
四、银行贷款
商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企业融资的主导形式，属于典型的债务融资。银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长。
五、股票融资
股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。股票融资额较大，但门槛较高，尤其是直接上市的房地产企业数量不多，股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。
六、债券融资
房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。但国家对债券发行主体有严格的条件限制，债券市场规模小，债券融资比例很低，并发展缓慢。
七、房地产信托
在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有两种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹集；二是股权投资信托，即信托资金参股房地产企业，股份在信托期满后被溢价回购的信托模式。

6. 房地产企业融资方式

(一)国内银行贷款
1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。
2、国内商业银行贷款种类
(1)信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款
(2)担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款;
保证书担保贷款：保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。
(二)国外银行贷款
1、我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。
2、目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行
(WBG)、国际农业发展基金组织
(IFAD)和亚洲开发银行
(ADB)。
亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
3、国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款;
二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款(也成为辛迪加贷款)。
4、外资银行五大关注点对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务
看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。关注高端物业，即(重点城市，重点物业和重点客户)。
(三)民间借贷融资
1、特点：形式上的分散、隐蔽性金额上的小规模性范围上局限性利率上的高低不一与随行就市借贷合约非格式化对偿债的硬约束性
我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷
2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险可行性强，为金融市场所快速接受房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得
3、缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用开发商承担风险较大并非开创融资新渠道
(四)房地产典当融资
典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。
流程：审当、验当、收当、保管、赎当。五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。
(五)商业信用融资
1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。
2、商业信用融资的具体方式：应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。

7. 房地产企业融资有哪些方式

我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资、
1、内部融资方式包括：
(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2、外部融资的主要渠道和融资工具有：
(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
(2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
(3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
(4)房地产投资信托(RealEstateIvestmetT
sts，REITs)是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
(5)商业抵押担保证券
(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
(6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
按照不同的分类标准，就可以将房地产企业融资的方式划分为不同的类型，最常见的分类是指内部融资以及外部融资的方式。不管通过何种方式进行融资，都必须满足一定的条件，且需要通过相关金融机构的允许。在融资期限过后，需要向特定的投资者支付本金及其利息。

8. 房地产公司融资方式有哪些？

一、国内银行贷款
1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。
2、国内商业银行贷款种类
(1)信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款
(2)担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款；
保证书担保贷款：保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。
二、国外银行贷款
1、我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。
2、目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行(WBG)、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
3、国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款(也成为辛迪加贷款)。
4、外资银行五大关注点对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。关注高端物业，即(重点城市，重点物业和重点客户)。
三、民间借贷融资
1、特点：形式上的分散、隐蔽性金额上的小规模性范围上局限性利率上的高低不一与随行就市借贷合约非格式化对偿债的硬约束性我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷
2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险可行性强，为金融市场所快速接受房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得
3、缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用开发商承担风险较大并非开创融资新渠道
四、房地产典当融资
典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。流程：审当、验当、收当、保管、赎当。五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。
五、商业信用融资
1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。
2、商业信用融资的具体方式：应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。