如何控制价格的合理性

1. 如何控制价格的合理性

为配合市政府的相关措施，让老百姓得到更大的实惠，房地产企业在开发住宅新楼盘中，挖潜力、想办法尽可能减少工程成本，降低工程造价。如何实现这一目标，难点在决策，关键在工程设计，重点在工程施工，核心在工程竣工审计。一、科学、合理的设计是降低住宅工程造价关键房地产开发企业往往把控制工程造价的重心放在施工阶段，尽管有效，但毕竟属于“亡羊补牢”,事倍功半。要有效地控制工程造价，就要把重点放在前期阶段，尤其是抓住设计这个关键阶段，根据有关资料统计，在可行性研究、设计、施工等各阶段中住宅的工程设计阶段对工程造价的影响约占75％，在住宅工程开发过程中，设计费虽然所占工程投资的比例不大，但设计阶段却是影响项目投资最大的阶段。住宅设计是确定工程的总体布局、建筑物外观、结构形式、内部结构、装修标准等技术问题，在工程设计阶段采用以下措施能有效地完善工程设计：（一）方案设计的比选：在方案设计阶段可集思广益进行多方案比选、优化，采取方案设计招投标，以达到设计的先进性、造价合理性的目标。二）实行限额设计：实行限额设计对防止项目投资失控非常重要，且效果立竿见影。这在控制措施中属于主动型措施，即事前控制措施。在满足工程建设规模、工程质量、施工方案的前提下推行限额设计，应从以下几个方面着手：1. 科学、合理的限额设计。工程项目的投资估算是在可行性研究阶段编制的，批准后就作为初步设计的投资最高限额。工程概算是以初步设计为基础编制的，批准后就作为施工图设计的投资限额目标。这是限额设计“目标管理”的原则。首先必须加强可行性研究报告的编制，通过对多种设计方案和投资进行反复论证，选择的方案必须是技术上先进可靠、经济上合理，这是实施限额设计管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和广度受多方面设计基础资料的限制，初步设计时可能出现的一些修改、变动属于正常现象，由此引起的有关专业投资限额变化，在一定范围内是允许的，但必须进行认真的核算和调整，才能为施工图设计设置科学、合理的投资控制目标。施工图设计必须按批准的初步设计确定的范围、内容、设计原则和概算限额内进行。由于施工图设计阶段的设计条件得到进一步深化和完善，因此在施工图设计中必须进行多种设计方案和经济比较，以确保施工图预算不突破概算。总之，必须树立“投资目标一经确定，就成为该工程的最高限价”观念，这样才能实现工程投资限额控制目标。2. 运用价值工程原理。在每个设计阶段，每个专业人员应认真运用价值工程原理，从住宅的功能和成本两个角度综合评价，使功能和造价协调。按价值=功能/造价的公式做比较：a、功能提高造价降低；b、功能不变，造价降低；c、在允许幅度内适当提高造价，从而使功能大大提高；d、造价不变，功能提高，从中优选最佳设计方案。在满足需要、消耗材料和经济指标上的可比前提下，进行经济和效益评价是实现限额设计控制目标的重要方法。只有这样，才可能实现限额设计的投资控制目标。例如：限制每平方米建筑面积中的钢筋含量，一般小高层建筑钢筋可以控制在70kg/m2以内，高层建筑可控制在90kg/m2以内，若达到该目标，房地产企业可给予设计单位适当奖励。3. 技术与经济相结合。在工程设计中，不少设计人员缺乏经济观念，重技术，轻经济，在工程设计中任意提高安全系数和设计标准，造成工程的极大浪费，经济管理人员常常只管算帐，不管技术，也不从工程造价来控制或约束设计，从而使技术和经济严重分离，无法实现限额设计。为克服上述弊端，项目管理人员要根据各阶段、各专业适时进行价值工程比较，加强督促，并通过经济手段的约束，在签订设计合同时提出技术经济要求，确定每平方米建筑面积中的钢筋含量、混凝土用量、单方造价等，采用奖惩制度，来保证限额设计的实现。在设计阶段，设计单位要多与房地产企业交流、配合，结合市场销售的要求，把技术与经济有机的结合起来，设计出功能适宜、技术先进、符合市场、经济合理的工程设计蓝图，让建筑不再成为遗憾的艺术。（三）注重节能设计与标准图的利用：充分利用自然光，处理好太阳光的遮阳与反光的问题。使墙体保温，外窗保温，外窗面积不能太大，使热传导系数r降低，取得既节能又节资的效果。采用节能灯具再辅以自动数字调光，使单位面积耗电为正常的1/2～1/3，另外也可采用高效节能电梯，节水卫生洁具，太阳能光伏电池和太阳能热水系统。利用节能技术，可能会造成部分节能系统造价的

2. 如何巧妙的提高价格？

3. 在商品涨价的情况下如何操作市场

一般在商品涨价的情况下操作市场，按经济学角度来分析
有几种方法
1.价值决定价格，所以在大多数商品涨价时，瞄准最具有价值的商品，尽量买入，可以说短暂可以缓解经济泡沫危机，还可以为未来的浪潮过去，大多数商品狂跌时，自己像抓到保命绳一样，不会陷于狂售商品的危机，而是抬价卖出，因为这时，只有你具有市场没有的资源。


2.供求影响价格，所以我们在大多数商品涨价时，切记摸清市场供应最紧张的商品是什么，好联系到最廉价而又有保证的商品供应商，才能有备无患。


3.对于现在扭亏无望的商品，联系央行最新政策、法规，地方政府的财税优惠政策，加问卷调查，摸清市场的需求，即使放弃无价值的商品，投入到美好而又具有无穷千里的商品中，你会在金融风暴中，百尺竿头更进一步。

4. 怎样更好地控制消费价格上涨

如何控制物价上涨趋势而使中国经济不至于陷入严重通货膨胀的境地，这是中国目前宏观经济调控政策中最有挑战的问题之一。因为它可能会引发一些更为棘手的问题。比如，银行体系的负利率问题，贫富收入差距问题的恶化等。而负利率问题在今天社会保障体系还不健全的中国就会刺激消费者去更多地投资有限的金融资产，从而很容易造成这类金融市场的泡沫及其膨胀。于是，在开放的经济环境下就更会吸引一大批热钱来套取不完全的中国市场所带来的“超额利润”。同样，物价上涨对贫困阶层的影响也十分明显，因为他们没有较多闲置的储蓄，无法通过金融投资来规避通胀风险，而只能降低自己的消费质量来忍受物价上涨的冲击。这种局面长期下去就会影响到社会和谐。因此，加息等货币政策手段的及时导入对缓解上述这些矛盾起着功不可没的作用。
　　但是，从对症下药的角度，有必要阐述货币政策为什么没有取得众人所期盼的治本效果。
　　首先，目前物价上涨的趋势并不是由于市场商品短缺而造成。中国企业的生产能力和生产绩效充分向世界展示了自己应付市场需求变化的竞争能力。相反，中国消费者储蓄的增加、金融投资意欲的旺盛并没有转化成对商品消费的热情。我们不得不承认今天中国经济的高速发展并不是由内需起到主要拉动作用的。因此紧缩性的货币政策并不是冲着短缺经济所造成的通胀问题而实施的。
　　其次，目前物价上涨中虽然有成本推动的因素存在。但是，随着中国产业结构的优化，个别高能耗企业的退出，我们并没有看到生产资料的国际价格有很大的回落。尤其是中国企业肩负着创造就业、解决地区差距的社会责任，转型和发展所需要的资源不可能一下子压缩很多。所以，当我们的企业还处在国际市场上价格承受者的地位时，靠货币政策（如加息等）提高投资的成本，减少资源需求以规避资源型价格的膨胀是不太现实的。
　　第三，货币流动性的过剩是近来推动价格持续上涨的一个不可忽视的因素。至少对通胀预期的形成和强化都会有明显的作用，而它可能会进一步诱发消费、资源消耗性行业投资和金融投资的冲动。但是，目前货币政策的效果无法扭转流动性过剩的局面，这是因为中国目前的主要问题是外汇占款。而外汇占款和中国经济增长的模式(出口导向、外资依存)有着最为直接的关系。只要我们加快结构调整，充实内需增长的经济基础，那么，加快汇率改革和资本市场的发展会比目前的利率和信贷控制的效果更为直接、更为有效。
　　第四，不良的市场竞争环境也有可能会扭曲企业的定价方式，从而推高整体的物价水平。目前，中国企业的股份制化和民营化已经加速了中国企业的公平竞争投资环境的改良，对垄断定价的法律约束和市场监管也都有很大的进展。虽然还在某些部门和领域依然存在垄断的现象，但是，这需要产业政策、市场监管体系和对外开放政策来加以控制。与调整货币政策，从理论上讲，并没有直接的关系，更何况目前的公平竞争状况正在好转。
　　最后，通胀预期是价格持续上涨最为关键的因素之一。通胀预期一旦形成，就会促使大众提前消费或增加金融投资的比例，实际上这类行为又会进一步加剧物价上涨。但是，紧缩性货币政策，尤其是加息对目前中国通胀预期的形成并没有显现出很好的抑制作用，相反，正如中国股市所显现出来的“看似违背情理，实际反映了通胀预期上升”的现象——即加息反而带来更强烈的投资冲动，从而造成股市进一步的上涨。
　　因此，笔者认为，中国通胀预期的形成机制和流动性过剩的形成机制一样，都是由于中国实体经济的结构失衡造成的。中国政府应该加快产业结构和投资结构的调整，尤其是通过有效的制度设计,比如产业政策、社会保障制度、收入分配制度等,建立起市场参与者之间利益兼容的激励机制，改变目前外汇占款过多、名义利率居高不下，而另一方面却呈现出居民实际收入低下、资本需求低迷所造成的实际利率偏低的格局。要从虚拟经济繁荣和实体经济发展严重偏离的结构失衡这一源头上，彻底解决通胀预期向上攀升的势头，从而保证中国经济在物价稳定的基础上延续经济增长的奇迹。