房产企业土地出让金怎么抵扣增值税

1. 房产企业土地出让金怎么抵扣增值税

2. 营改增后房地产企业的土地出让金的账务处理怎么算

Ø出让方式取得土地使用权时Dr. 开发成本Cr. 银行存款…   [土地出让金合同总价、契税……]销售自行开发房地产业务增值税计税销售额=（全部价款和价外费用-按规定支付的土地价款）÷（1+11%）
出让方式取得土地使用权价款抵减的销项税额=[按规定支付的土地价款÷(1+11%)]×11%，在销售计算销项税额时逐步处理；
建立备查簿（项目、可售建筑面积、土地出让金、按规定支付的土地价款、可抵减销项税额）Ø 产权移交确认销售收入的同时，当期房产销售相关的土地价款可抵减销项税额冲减营业成本Dr. 应交税费——应交增值税（销项税额抵减）      [按规定计算出的可转入本期抵减金额]主营业务成本（红字）
复核和登记备查簿（销售和未售建筑面积，本期、累计、尚待扣除的土地价款，本期、累计、尚可抵减销项税额）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×按规定支付的土地价款。

扩展资料：
土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满；
土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。2018年上半年，地方政府获得的土地出让金26941亿元，同比增长43%。
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
土地出让金，顾名思义，它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地出让金，在社会主义宏观调控中具有双重功能：
一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；
二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。
土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。
税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，似租非租，似税非税。
参考资料：百度百科-土地出让金

3. 房产企业土地出让金怎么抵扣增值税

土地出让金不是抵扣增值税。按照国税总局2016第18号公告，应该是“按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”
销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

4. 营改增后，增值税怎么样扣除土地出让金

国税总局2016第18号公告：
第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

5. 房地产企业营改增购置的土地，营改增后开工项目怎样抵扣

营改增前后土增衔接政策细则出台
国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
国家税务总局公告2016年第70号

为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题
纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题
（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：
（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

6. 土地出让金如何抵扣增值税

一、何为土地出让金？土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
二、土地出让金如何抵扣增值税？由于政府出让土地没有征收增值税，所以企业支付的土地出让金也随之无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣。为了解决这一特殊问题，给予房地产开发企业减税，在36号文中关于土地出让金的成本扣除，采用了常规抵扣法以外的另一手段——差额计税法。显然，差额计税并非是通过发票认证、抵扣的方式来实现成本的扣除，而是在销项中，即房地产开发企业的销售收入中扣除土地出让金来实现土地成本的扣除，当然，房地产开发企业支付给建筑施工企业的工程款等依然采用抵扣法。具体操作而言，即房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，也就是在销项采用差额计税的方法来扣除土地出让金。
三、土地出让金计算方法有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。

7. 房地产企业营改增土地出让金怎么抵扣

国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与开发商，开发商必须一次性或分次支付的一定数额的货币即为土地出让金。政府并未收取开发商的增值税，所以开发商无法渠道增值税专用发票并进行抵扣。房地产企业营改增土地出让金可采取差额计税方式进行抵扣。
根据国税局发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告第五条指出，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
第五条规定当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

扩展资料
土地出让金使用范围
1、征地和拆迁补偿支出，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。
2、土地开发支出：包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。
3、计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。
4、城市建设支出。
参考资料来源：国家税务总局-房地产项目增值税征收办法
参考资料来源：百度百科-土地出让金
参考资料来源：百度百科-营改增

8. 土地增值税中土地出让金已抵扣的税需要扣减吗

土地增值税中，土地出让金已抵扣的税，不需要扣减。缴纳的税需要扣减。
房地产公司计算土地增值税时，如果外购土地进项税已经抵扣，则按不含税金额填报，如果不涉及进项税抵扣的，按土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。
依据是财税〔2016〕43号   三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
土地增值税清算表填报，税总函〔2016〕309号 :第6栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。