“反复修改精雕细琢”民法典草案始成 这些房地产问题被重点提及

1. “反复修改精雕细琢”民法典草案始成 这些房地产问题被重点提及

法律，治国之重器；良法，善治之前提。
今年全国两会期间，新中国第一部以法典命名的法律《中华人民共和国民法典（草案）》（以下简称“民法典草案”）正提请十三届全国人大三次会议审议，我国民法典立法迎来历史时刻。
民法典被称为社会生活百科全书。值得注意的是，民法典出台后，我国现行的民法通则、物权法、合同法、担保法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法将被替代不再保留。
党和国家曾于1954年、1962年、1979年和2001年先后4次启动民法制定工作。第一次和第二次，由于多种原因而未能取得实际成果。1979年第三次启动，由于刚刚进入改革开放新时期，制定一部完整民法典条件尚不具备，当时按照“成熟一个通过一个”的工作思路，确定先制定民事单行法律。现行的继承法、民法通则、担保法、合同法就是在这种工作思路下先后制定的。2001年，第九届全国人大常委会组织起草了《中华人民共和国民法（草案）》，并于2002年12月进行了一次审议。2003年十届全国人大以来又陆续制定了物权法、侵权责任法、涉外民事关系法律适用法等。
经过努力，我国民事立法逐步形成了比较完备的民事法律规范体系，为编纂民法典奠定了较好的制度基础、实践基础、理论基础和社会基础。党的十八大以来，全面依法治国被摆在突出位置，因此，编纂民法典具有重大而深远的意义。
这部正在提请审议的民法典草案共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任以及附则。其中，中国房地产报记者梳理发现，民法典草案共有以下方面的调整涉及社会普遍关注的住房与居住问题：一是针对此前热议的公维基金使用问题做出规定；二是针对物业领域突出问题增加规定了物业合同；三是规定住宅建设用地期满可自动续期；四是增加规定“居住权”；五是在租购同权基础上，增加规定房屋承租人的优先承租权。
公维基金难启动怎么办？
降低业主共同管理事项与表决比例
公维基金本是小区业主为了维修养护小区内的共用设施、设备及公共区域而交纳的款项。但过去几年，业主维修电梯却发现公维基金但迟迟得不到审批，物业公司通知业主签字启动使用公维基金时间过长，物业公司冒充业主签字使用公维基金，部分城市公维基金使用比例与效率低下，这些现象时有发生。
公维基金能不能动，什么时候动，如何动，业主们很是关注。
对此，民法典草案针对近年来群众普遍反映业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题，并结合此次新冠肺炎疫情防控工作，在现行物权法规定的基础上，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度：一是明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。二是适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。
另外，此次草案还完善了公共维修资金使用的表决程序，降低通过这一事项的表决要求，将草案第七十三条规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半”同意。
这样的修改，增加了业主大会通过启动公维基金的效率。
小区管理混乱怎么办？
专门新增物业合同一章
物业服务缺乏监管有的甚至形同虚设；物业公司进入社区时缺乏竞争机制，导致服务质量难以提升；物业公司以盈利为导向但不注重服务态度，缺乏服务意识。这些是全国各地业主时常遇到的闹心事情。尽管房地产业大型开发商都在进军物业，有的已经形成规模并走上资本市场，但早年建立的老旧小区或者不具备物业管理条件的中小型房企所开发的物业，还存在冰山下的暗流。就连娱乐明星李荣浩都吐槽小区物业无视车库卫生与管理。
针对物业行业乱象，民法典草案专门新增物业服务合同一章予以规范。为适应现实需要，在现行合同法规定的买卖合同、赠与合同、借款合同、租赁合同等15种典型合同的基础上，民法典草案第二分编增加了4种新的典型合同，其中就包括针对物业服务领域的突出问题，增加规定了物业服务合同。
比如民法典草案合同编规定，物业服务合同终止，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
另外，针对物业费开支对业主来说是一笔“糊涂账”、不知情的问题，民法典草案规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
住宅用地70年期满怎么办？
自动续期费用按法律缴纳或减免
住宅用地70年期满后怎么办曾一度引发热议。
根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。尚在审议的民法典（草案）在规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”的基础上，进一步规定“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
住宅土地使用权期限为70年，根据统计，尽管从上世纪80年代出让土地开始，也还未出现住宅土地使用权到期的情形，但近几年各地还是陆续出现一些住宅土地使用年限到期的案例。不过，目前法律及行政法规对于住宅土地使用权到期后是否缴纳费用及如何缴纳费用上也还没有明确的规定。
中低收入群体住房问题怎么办？
无偿设立居住权
“让全体人民住有所居”是十九大报告提出的目标，但是近年来中低收入群体的住房和租赁问题时得不到保障。
对此，为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，民法典草案增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
民法典草案增加的“居住权”，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
另外，民法典草案规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。居住权不得转让、继承。设立居住权住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的应当及时办理注销登记。
房东要转租满租期房子怎么办
房屋承租人有优先承租权
近年来，我国不断发展多层次住房体系，并加大力度部署住房租赁时长，解决大城市新市民的租房问题。房地产企业和资本市场也相继逐鹿住房租赁市场。
但是，在大城市部分地区租房紧缺的情况下，租客的利益时有得不到保障。甚至租房快到期时但却想续租的租客，还遭遇房东各种比如涨价转租为名的刁难，不得不得搬离。
对此，民法典草案为落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权。

2. 民法典中关于房地产的新规定

法律分析：1、新增居住权。居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
2、完善建筑物区分所有权制度。
3、加强对建筑物业主权利的保护。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

3. 你看了吗？《民法典》里关于房产的这些事项

2021年1月1日《民法典》正式施行了，可以说《民法典》是每个家庭的必备之书，因为只有懂得法律才可以让我们在纠纷中避免吃亏，减少生活中不必要的损失，还可以维护我们的正当合法权益。《民法典》全文共1260条，在这里小编就一一罗列出来了，下面主要给大家介绍《民法典》中关于买房卖房新增的多项规定，在买房卖房时一定要避开这些坑。  
一、房产交易时不可“跳单”  
《民法典》第964条：“中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用”；《民法典》第965条：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”  
房产经纪人凭啥一单收十几万？《民法典》从法律层面肯定了行业的价值。  
不过也有律师表示，实际商业场景中，对普通客户事后追责意义不大，还是应当规范操作流程，做好事前防控。专业服务是获得客户认可的必要前提。  
二、有“居住权”的房需谨慎买  
《民法典》第366条：“房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。”  
《民法典》首次提出了“居住权”概念，即房主可以通过合同、遗嘱，为特定对象设定居住权。有了这块“免死金牌”，在规定时间内，任何情况下住房人都有权住在房子里。  
这条规定一定程度上保护了弱势群体，如避免老人把房子交给子女后，反被扫地出门这类情况。当然，居住权也会降低房产交易价值。房产经纪人应当提前查明情况，以免产生纠纷。  
三、购房可设置“检验期”  
《民法典》第621条：“当事人约定检验期限的，买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。”  
消费者交钱拿房后，发现公摊面积缩水、物业服务减少，实在令人闹心。这项规定保护了消费者合法权益。需要注意的是，检验期有2年时限，超过2年没提出问题，则默认验收合格。  
四、被抵押的房屋也能过户  
《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”  
过去卖房，需要等抵押到期，现在省去了这一环节，无疑有利于二手房交易。房产经纪人在操作时，同样应先查清房产抵押情况。  
五、70年产权到期后自动续期  
《民法典》第359条：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”  
需要注意的是，这项规定只针对住宅建设用地，非住宅用地另有规定。  
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六、卖房不能成为赶人理由  
《民法典》第725条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”  
房东儿子要结婚了，房东资金周转困难……每个理由，都可能让在外租房的打工人露宿街头。新规定要求房东卖房，必须提前通知租客；且价格相同时，租客有优先购买权。若遇到房东临时赶人的情况，租客可理直气壮地拒绝。  
七、小区公共收益属于业主  
《民法典》第274条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”  
不知道多少人曾被电梯里的魔性广告洗脑。业主忍受精神污染，物业公司坐收渔翁之利。《民法典》明确指出，这些收益属于业主。下次再看到洗脑广告，不妨去查查物业的账。  
八、离婚时视具体情况分割财产  
《民法典》第1087条：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。”  
婚姻是座围城，结婚难，离婚更难。《民法典》给协议离婚设定了30天冷静期，同时对婚内财产认定，离婚财产分割也有新规定。有两点特别要注意：一是无论婚前婚后，父母给一方购买的房子，均属于个人财产，离婚后不能分割。二是离婚财产分割时，要参考双方实际承担的义务和责任。比如男方婚内出轨，女方应当分得更多财产，反之亦然。  
九、这些人也能继承遗产  
《民法典》第1128条：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。”  
《民法典》放宽了遗产继承人范围。侄子侄女能继承叔伯遗产；城镇户口子女可继承农村户口父母房产；胎儿、出嫁的女儿，也有相应继承权。《民法典》还尊重老百姓朴素情感，规定那些未尽到赡养义务的子女，可以少分或者不分。  
小编结语：综合来看，《民法典》中新增的许多新规定，将对我们的生活产生巨大影响，例如小编上面汇总的内容可以看出，此次新的法律条例无论对于我们消费者卖房而言还是对于提供居间服务的中介行业来说，都有里程碑的意义，这对于消费者的权益保护和行业的正向发展提供了法律保护的基石。
（来源：临高诚房网）

4. 有关房地产法学的问题~请高手解答

中介未告知的行为不构成造成买受人重大误解，也不构成欺诈或者胁迫等可解除合同的法定情形。因此，买受人要求解除合同的，应当根据定金罚则承担责任。

5. 民典法案关于房屋纠纷

您好，法律分析：民典法案关于房屋纠纷：1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权证书的登记、撤销、变更等产生的纠纷。2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。3、房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，权利人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。5、房屋抵押、典当纠纷。6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。7、房屋拆迁纠纷。【摘要】
民典法案关于房屋纠纷【提问】
您好，法律分析：民典法案关于房屋纠纷：1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权证书的登记、撤销、变更等产生的纠纷。2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。3、房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，权利人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。5、房屋抵押、典当纠纷。6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。7、房屋拆迁纠纷。【回答】
法律依据：《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《民法典》规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。【回答】
我是房屋拆迁补偿合同纠纷【提问】
您好，现在是什么情况呢。【回答】
开发商不交付标准的门面宽度问题【提问】
被拆迁人与拆迁人订立拆迁补偿安置合同后，未按期搬迁，拆迁人起诉要求被拆迁人拆迁的，受案后，拆迁人还可以依法申请人民法院先予执行。因为政府的房屋主管部门向拆迁人核发的房屋拆迁许可证是一项具体行政行为。具体行政行为一经作出即具有先定力，拘束力和执行力。拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁许可证确定的期限内签订了合同，必须按期拆迁。行政诉讼法第44条规定“诉讼期间，不停止具体行政行为的执行”。这条规定体现了行政行为在行政程序执行中的高效率要求。【回答】
您好，可以通过诉讼程序要求对方履行协议内容。【回答】
门面标准宽度有法律条款吗？【提问】
我已打官司 一审输了【提问】
您好，门面标准没有明文规定的【回答】
门面标准问题有相关资料吗【提问】
您好，拆迁补偿实行实物置换的方式，拆迁后，甲方按1：1.2倍就地安置乙方门市(面)一间净使用面积平方米，门面房坐*向*，正面宽度不得低于4米(南北方向为宽)。【回答】
这个标准有法律法规吗？【提问】
您好，这个不是法律规定的。【回答】
您好，这个一个门面的拆迁补偿协议【回答】

6. 新出的民法典，已经用到实际案例，其中关于房子归属问题条律如下

《民法典》中关于房子归属问题规定如下，所有权人对自己的不动产或者动产，享有占有、使用、收益和处分的权利，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益，业主不得以放弃权利为由不履行义务等

7. 房地产法热点法律问题

1、政策、法律风险2、缩短建设周期的法律风险3、不合理节约开发成本的法律风险4、违规建设、销售的法律风险5、企业民法典律风险。
      中国人民都信奉有房有家的理念,认为房子是生活的保障,因而房地产产业是我国一个非常重要的产业,也是利润极高的产业。但是在房地产产业中也会存在一些法律问题和法律风险。那么你知道房地产公司法律问题有哪些吗?接下来让我们一起通过本文来了解一下吧。一、建立房地产企业法律风险防范机制      尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生,但任何一个房地产企业,只要在房地产市场中运作,就会毫无例外的面对各种法律风险,不管企业意识到还是意识不到,要有效地、切实地分解和抗御法律风险,就必须建立一种机制以提高行为的规范性,将法律风险的发生降低到最小限度,防患于未然,直至杜绝法律风险的发生。      (一)房地产项目的合法性问题      这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护,必须满足:一有通过出让取得的国有土地使用权;二有房地产企业资质;三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件,则可以说明该房地产项目的主体是合法的,受法律保护。当然,实际上,光看以上几个方面是远远不够的,比如,经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可,则房地产项目就无法通过竣工验收备案,也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可,那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是,对项目的规划设计参数,并非都是无法更改的。根据我国法律规定,有的可以修改,有的属于国家房屋工程建设强制性标准,一旦审批后就不能更改和调整。当然,还有许多其它方面的合法性也需要审查。      房地产企业的法律风险,是房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的造成与法律相悖或触犯法律的可能。房地产企业避免法律风险的有效措施是建立法律风险防范机制,即依靠企业自觉的、有效的和系统的管理机制,对整个房地产开发各阶段设防,全过程把关,把开发运作中可能会遇到的各种法律风险一一避免和消除在操作过程中。      房地产开发过程的每一个环节,即从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、租赁、按揭抵押(即房地产抵押贷款)、物业管理等环节都需要防范疏漏和失误。      (二)法律风险主要表现:      1、土地受让阶段的风险,主要因土地受让等引起的纠纷;      2、成立项目公司阶段,因双方、三方甚至多方联建、合作产生的纠纷;      3、房屋拆迁阶段,主要与被拆迁人之间产生的纠纷;      4、前期开发阶段,与建设承包商产生的纠纷、因规划、设计、公摊面积等引发的纠纷以及因项目抵押引起的法律风险;      5、房屋销售阶段,主要有因认购、预付款发生的纠纷、房款按揭还贷纠纷;      6、接管验收及收楼后后期管理期间发生的纠纷,主要有不符合收楼条件引起的纠纷、延期办理产权证引起的纠纷、因房屋质量问题引起的纠纷、与建设公司工程保修发生的纠纷等。      房地产开发是一个系统工程,在这个过程中,每一阶段、每一个环节的事先把关至关重要,要从源头和流程上解决疏漏和失误,实现开发行为的规范运作。      以前很多开发企业不重视法律风险的事前控制,往往在发生了法律纠纷,到了诉讼的时候才意识到问题的严重性。现在越来越多的房地产企业采取事前预防和事后控制两手抓的策略,更侧重于在项目介入之初就进行法律风险的事前防范。二、法律风险的防范      1、建立完善的项目运作体系。      项目的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、各项工作流程等等都要规范,形成体系,符合国家相关法律、法规及政策的规定。      2、建立企业内部完善的合同管理体系。      合同是一个企业对外经济往来的最重要的载体,事实证明,房地产企业发生的大量的法律纠纷都和合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至不合法有关。建立完善的合同管理体系,需要从以下几个方面着手:      (1)完善对合作对方履约信用和能力的审查机制      (2)完善对合同的定价管理机制,严格执行招投标、审核价制度      (3)制定完善的合同管理制度,使合同管理有章可循      (4)制作公司自用的各种规范性的示范固定合同文本      (5)对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训      (6)建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法      3、培养企业每位成员都具有法律风险防范意识。      企业的每位成员尤其是高层管理人员及核心业务人员必须认真学习、研究与房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件,时刻关注并学习和研究新的法律、法规、规范性文件。      4、外聘专业律师事务所作为顾问单位,内设企业内部法务工作人员。      通过内外法务的相互配合,可以快速、高效地解决问题。两者各有侧重,律师事务所侧重于解决企业的重大事项、危机处理、重大诉讼等;企业法务则侧重于企业内部的日常法律事务处理,同时,作为企业和律师事务所的工作对接人,和律师事务所相互配合,形成内外法务双险机制。 我们也经常碰到这样的条款:一方违约,应承担另一方的所有经济损失。这样的约定等于没有约定,一旦出现违约,则必然会陷入到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去。再如,如果合同中没有约定预期保障机制,那么,在履行过程中,明知对方存在违约行为,但如无法确凿举证,仍然无法预期保障自己的利益。在这里我们只是简单举例说明,实际上有许多方面,都是需要双方在合同中明确约定,方可保障自己的投资利益。应该说,投资房地产是一项高风险高收益的项目。而这高风险,很大程度上取决于法律风险,法律风险又是通过合同条款的是否详细和完备体现出来。      通过本文我们可以知道,房地产公司法律问题主要包括房地产项目的合理合法性、内部管理体系、法律风险性等情形,一般来说,内部管理是比较容易控制的,可以从员工的素质入手,聘请具有专门业务的人员为公司添利。