楼市“降温”到来，2021年还能买房吗？分清刚需和投资

1. 楼市“降温”到来，2021年还能买房吗？分清刚需和投资

房地产很赚钱，但这种观念在目前的楼市行情下却需要改变了，因为从这一轮楼市调控开始之后，中国房地产市场受到的限制就变得越来越大。最明显的一个例子就是开发商破产数量，例如数据显示2020年，全国有408家开发商破产，而且这种大量开发商破产的情况自从这一轮楼市调控之后就一直存在。当然不仅是开发商承受的压力变大，实际上炒房者的日子也没有以前好过了，特别是在燕郊投资房产的炒房者，现在基本上都亏损过半。也就是因为现在楼市表现出来的行情，所以不少专家都认为楼市“降温”已经到来，以前那么随便买房就能赚钱的事情再也不会发生了。
     
 至于为什么楼市会进入“降温”周期，不断收紧的政策当然是一方面的原因，但更大的原因还在于中国楼市里的购房需求在减少。尽管中国在2016年的时候就放开了二孩政策，但这几年中国的人口出生数量却依旧在减少，目前也就是勉强维持在1000万人左右。在目前这种生育率已经跌破警戒线的背景下，社科院预计2027年中国就会进入人口负增长阶段。
  
 房子盖出来最后肯定是要卖给个人的，而目前中国这种不断下降的人口出生率就决定了楼市购房需求减少，这才是中国楼市进入“降温”的最大原因。实际上最近一段时间为什么开发商会频繁降价促销，不就是因为购房者需求不足，开发商需要用更大的优惠来吸引购房者。毕竟不管在什么时候，价格都是吸引购房者最好的“筹码”。
     
 那么现在的问题就来了，在明知道楼市“降温”到来之后，购房者在2021年还能不能买房呢？房住不炒是国家给楼市发展定下的基调，也是未来楼市发展的基本方向，不管是政策还是市场都在朝着这个方向前进。因此对于2021年能不能买房这个问题，笔者的回答就是看需求！如果你是有真正居住需求的刚需，那么就算现在的楼市已经进入了“降温”周期，但该买的时候还是要买。因为别说现在的楼市还没彻底回归稳定，就算楼市真正稳定之后，出于居住需求买房的购房者也不会亏本。而且从房价走势来看，尽管房价涨幅收窄了，但在这种上涨的房价下，购房者买房也不用担心房产贬值。
     
 但如果是抱着投资的心态的话，那笔者就不建议买房了，原因也很简单，就是因为国家针对炒房者的调控政策还在不断收紧。例如前几天的时候，上海限售期限延长到了5年、东莞上调首付比例，这些政策都是在针对楼市投资行为。在不断收紧的调控政策下，炒房者想要投资房产需要付出的成本和承担的风险都要比以前大很多。在这种情况下，因为房价涨幅受限的原因，就算投资房产能侥幸获得收益，但这个收益跟投入根本就不成正比，当然更大的可能是亏本。因此在笔者看来，在楼市进入“降温”周期之后，与其投资买房，还不如寻找新的投资渠道，反正投资的渠道那么多。

2. 没买房的恭喜！房地产3大消息接踵而来，2019年买房不再难？

在我国的房地产发展史中，以前很少人会相信房地产会走向平稳并回落的状态，更不会相信这个状态能持续这么久，从2018年年中开始，时至今日，多少专家的预言失真、又有多少幻想买房赚钱的人失落至今。在接下来的几年里，更多人相信这种房地产的平稳健康发展趋势仍然会继续下去，信心使然、也是政策使然。
不过到了2019年的2月中旬，小编可以用一句话来表达对刚需买房的看法：没买房的恭喜！房地产3大消息接踵而来，2019年买房不再难？下边我们就说说对于刚需买房的几个利好消息。
一、燕郊楼市的房地产在两年前腰斩后，出现了首次回暖迹象。估计房地产的人士都记得，在2017年3月前后，环京楼市为代表的燕郊房地产平均价格接近4万元，基本都在3.6万元以上，个别楼盘一度出现了突破4万元的趋势和迹象，成为了楼市一道亮丽的风景线。
也就是在2017年的3月22日，一个政策开始打破了这种局面，限购开启，当地家庭如果已经拥有2套房子以及以上的，不再拥有新房子和二手房的购房资格了，如果不是当地户籍的人，只能购买一套房子，除此之外还需要提供3年以上的社保或者纳税证明材料，不然的话限购区域的商品房是无法购买的。

效果很明显，就是众人周知的燕郊房地产出现了霜冻现象，房价从原来的4万元到了2018年末期的不足2万元，根据数据显示， 2018年10月成交均价为16722元/平方米。
不过在10月份的触底之后，到了2019年的2月份，接近2年时间，有了反弹态势，曾经门可罗雀的财富大街的二手房中介，有不少中介的大门开启了，新房的各种促销活动也不断出现，甚至推出了新的垫资买房优惠，在抄底思想作用下，人们又重新开始关注起燕郊的楼市。
二、先后有多城的购房贷款利率松动或者回落，刚需趋势向好。前一次的购房利率政策始于“金融去杠杆”，也就是两年前开始的，加上房住不炒的调控政策，双管齐下，使得购房者一片有心无力的情形。随着国内楼市进一步稳定发展，买房贷款利率也随之出现了不同程度的解锁。据不完全统计，去年是房地产历史上调控政策次数最多的一年，且调控措施很严格，全国楼市调控政策总共高达410次。
最近，北京、厦门、杭州等多城都出现了银行下调房贷利率，首套房基准利率上浮10%重现江湖，全国的房贷利率开始出现了转向情况。
杭州部分银行的首套房贷利率出现回调，上浮比例从15%调低到10%。据媒体报道，厦门有部分银行的首套房贷利率由原先的基准上浮5%-20%下调至基准利率。不仅如此，部分银行实行的二套房也下调了10%-15%。据北京日报称，工农中建国有四大行、招商银行等多家股份制银行均执行上浮10%的首套房贷利率政策，近期并未再调整，民生银行则下调首套房贷款利率至10%。
在按揭贷款的放款速度上，在调控严格期间的时候，放款速度可能达到半年或者好几个之久，现在已经平稳调整至1-3个月变下款了，速度都加快了不少。

据《南京晨报》消息称，南京地区的首套房房贷利率开始了首次下降情况，有几个银行的基准（4.9）利率上浮30%的回调到了上浮20%，有不少银行开始执行了。
三、房住不炒仍然不会松懈，差异化调控将是重点策略，房地产平稳健康为主方向。年初的时候，住建部就表示，今年的房地产主要方向是“稳地价、稳房价、稳预期”，目的简单明了，直接表达出了在房住不炒的调控大基调下今年的核心任务和主要工作方向。
不仅仅是住建部表态，人民日报、新华社、央行也纷纷通过各种途径表示“房住不炒不会松下，房地产平稳健康仍然是重心和主要方向。”可以这么说，在政策的导向下，2019年和未来几年，房地产应该不会有较大的变化和波动情况。围绕“平稳健康”为重心的策略纷纷出台，例如差异化、一城一策措施，目前我国已经有几个城市放开了限购调控，但是这并不意味着调控松懈，这正是差异化调控的具体举措之一。

房地产3大信号接踵传来！就连燕郊也有“起色”，2019年有信心？从官媒定调和最近的楼市几个信号可以看出，在今后房地产仍然是以平稳为主，平稳对谁有利呢，无疑是刚需，炒房者则希望房地产分分钟变化，最不希望的就是沉寂不变，而刚需买房者最希望的是平稳，因为我们知道继续回落是不可能的，不利于行业平稳健康发展，在房价平稳状态下，刚需2019年买房或许更加有信心了。

3. 2019年房地产市场该怎么办？

4. 明年起，楼市或迎来“3大新趋势”，刚需该买房吗？

我个人觉得刚需应该选择购买房子。因为通过购买房这个方式，可以满足自己住房的需求。
从目前的情况来看，楼市的价格相对来说是特别不稳定的。但是尽管在这种情况下，对于大部分刚需来说也会选择根据自己所在区域的实际情况进行考虑购买房子。
明年起楼市或迎来”三大新趋势“。
首先我们都知道现在房子所拥有的价格是特别不稳定的。而且大部分消费者在这种情况下都不愿意主动购买房子。但是根据最新的消息显示明年起楼市或迎来”三大新趋势“，然而这三大新趋势和经济和人口以及产业都拥有密不可分的关系。所以在这种情况下，让大部分想要购买房子的消费者都对明年房子所拥有的新趋势拥有很大的期望。
刚需应该选择购买房子。
其次我个人觉得对于刚需来说可以选择购买房子。因为对于刚需来说，如果能够拥有可以进行居住的房子就是一种比较不错的状态。所以无论在任何时候，只要觉得房子的价格可以让自己拥有接受的感觉，在这种情况下就可以选择义无反顾的购买房子。毕竟只有如果可以进去住的房子之后，才可以让自己拥有更多的精力去做自己想做的事情。而且也可以让自己内心拥有比较安稳的感觉。
房子的价格特别不稳定。
最后从我个人的角度来说，我觉得目前房子所拥有的价格特别的不稳定。不仅大部分地区新房的价格出现了下跌的情况，而且有一些热门城市的二手房也出现了价格的退让。所以在这种情况下，对于拥有房子进行居住的人群来说，可以选择将自己的积蓄用在其他地方进行发展。而不是选择用自己的积蓄去投入房产。

5. 2019年将迎来购房的高峰吗？

6. 2019年房地产是进入下半场了吗？

7. 楼市降温了，今年到底还要不要买房了

对于准购房者来说，买房大可不必关系房价走势，只要自己有需求就可以买房。一方面房价是涨是跌谁也说不准；一方面，刚需买房更多是自住，只要价格、配套、户型各方面都基本满足就足以。 
建议从以下几个方面考量： 
第一，选交通方便 性价比高的房源 随着房地产市场日渐成熟，交通居住环境不断改善，不少刚需定位明确。公交线路广，同区域性价比高的楼盘更适合刚需置业。一方面，这些地方房子的单价、总价相对较低，重要的是，不少刚需客户购房后贷款经济压力很大，因此需要购房者在前期对自己的经济实力给出更实际的判断，选择一套性价比最高的房子，以防后期还贷款压力过大。在这种情况下，刚需客户在买房前要清算一下自己现有的“现金流”，包括存款、现金、以及股票等，根据“现金流”考虑所购买房子的总价。

8. 2019年买房支招 购房者要警惕楼市潜在的风险

新年伊始，针对房地产市场总应该写点什么。
相信大家看了很多关于2018年房地产市场的总结。随着2018年的结束，去年房地产市场也已经盖棺定论。已经买房的，短期内对于房地产市场的关注度肯定会降低；还未买房的，则不得不将目光转向2019年的楼市。
有关2019年房地产市场走势的分析已然不少，最主流的观点仍然是房价稳中有降。这一点，可以通过住建部对于房地产市场最新的表述可以看出来。以前，房地产市场调控是为了抑制房价上涨，而在去年年底，则是改成了稳房价，一字之差，虽然房地产市场调控大的方向没有变，房住不炒的宗旨没有变，但是通过一些城市取消限售，降低限购标准不难看出，区域性的楼市调控松绑已经开启，今年或许会蔓延到更多的城市。虽然全国房地产市场的调控目标并未发生实质性的变化，但是我们也应该警惕区域楼市潜在的风险。
潜在风险一：部分城市房价仍然会上涨
其实，全国热点城市的房地产市场，大多仍处于更不应求的局面，这也是近几年来房价快速上涨最主要的原因之一。买房的人多，而新建的房子不能满足购房者的需求，因此，才造成了地价越来越高，开发商的热情也是越来越高，继而进一步催涨房价。
国内的房价，除了受供需关系影响之外，还受楼市调控政策的影响。通过历次全国范围的楼市调控不难看出，经历一段时间的调控之后，房价都会迎来阶段性的回落。而这也是很多机构和业内人士预测2019年房价回落的重要依据之一。但是，在房价并未进入全面回落期之时，那些放松楼市调控的城市，房价反而有了继续上涨的可能。因此，2019年全国各城市的房价将会呈现分化之势，部分城市的房价将会继续上涨，比如山东菏泽、湖南衡阳。
潜在风险二：加息导致买房成本进一步升高
2018年，虽然美联储多次加息，但是国内并没有为之所动，依然施行低利率水平，这无疑刺激了经济的活力。随着改革开放进入深化期，如何应对国际形势的变化，提振经济，是咱们国家必须要面对的。
在全球步入加息潮之际，国内加息的可能性也在逐渐提高。之前笔者也跟大家分析过，一旦加息，对于房地产市场以及全国经济的影响都加非常明显。虽然，现在在强调稳房价稳地价稳预期，但是加息一旦落地，短期内购房者的买房成本将上升，将会影响购房者的买房计划。
潜在风险三：房产税施行步入快车道
现在，对于实体经济减税降负正在逐步落实，这无疑会促进实体经济的发展，提高国内实体经济的竞争力。与此同时，关于开征房产税的呼声则是越来越高。并且，房产税的立法工作也在稳步推进中。
大家对于房产税也并不陌生。虽然房产税的开征，意味着负担的增加，大家并没有必要欢欣雀跃，但是不得不说，相较于普通购房者而言，那些持有多套房产的人，才更应该担心房产税的落地。去年年底，一项调查报告显示，国内一二三线城市的房屋空置率均高于国际平均水平，很多城市的房屋空置率都超过了20%。一方面，很多购房者因为各种各样的原因买不到房，买不起房；另一方面，则是拥有多套房产的人住不过来，造成一定的空置浪费。另外，随着城市建设用地的减少，如何摆脱地方政府对于土地财政的过度依赖，也是需要着重考虑的。而开征房产税，则是一项重要措施。
目前来看，房产税的任何风吹草动，对于普通购房者而言，短期内利弊难料。也就是说，房产税的开征，并不一定会起到快速降低房价的作用。
潜在风险四：房屋质量问题频出
由于限价政策，热点城市开发商盈利水平大幅降低，有的楼盘甚至在亏本出售。而这则催生了一系列的降档减配，从发在交房时引发了业主的抗议。例如，原本承诺的精装改成毛坯，或者小区内各项配套标准大幅降低，原本期望入住的是豪宅，结果交房时发现竟然还不如保障房。
2019年，此类问题将会更加推出，尤其是那些高地价的项目，存在质量问题的可能性大增。购房者在买房时，一定要保留好各种证据，以便后期出现问题时，有理有据。
虽然2019年房地产市场有一定的风险，但是就目前来看，全国范围的房价上涨的可能性并不存在，但是购房者也很难轻易抄底。2019年买房，仍然少不了一些抉择，而开发商和购房者之间的博弈也将加剧。